Cour d'Appel · 1ère Chambre — 31 octobre 2023

1ère Chambre





ARRÊT N° 300/23



N° RG 22/02297 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SUTJ













S.A.R.L. HOTEL [6]



C/



Me [W] [K]































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre, entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Monsieur Pierre DANTON, lors du prononcé,





DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Juin 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.A.R.L. HOTEL [6] 

inscrite au RCS de COUTANCES sous le n° 817 839 921

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Nathalie AMIL, Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

Représentée par Me Jérémy MARUANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







INTIMÉ :



Maître [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Constance PARIS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES





FAITS ET PROCÉDURE



La sarl ELT, qui avait pour associées et cogérantes Mmes [L] [Y] veuve [V] et sa fille [E] [V], exploitait sous l'enseigne "Au jardin de [6]" un fonds de commerce d'hôtel-bar-restaurant-plats cuisinés à emporter situé [Adresse 2] à [Localité 5].



Le 27 mars 2015, Mme [E] [V] a démissionné de ses fonctions de gérante.



Par acte sous seing privé du 21 novembre 2015, rédigé par maître [W] [K], notaire à [Localité 4], la sarl ELT, représentée par Mme [L] [Y] veuve [V], gérante, vendait ce fonds de commerce à Mme [X] [R] au prix principal de 130.000 € avec faculté de substitution.



La cession avait été négociée par M. [U] négociateur de la sarl Genifre Transactions, agent immobilier à [Localité 3].



La vente était réitérée au profit de la sarl Hôtel [6] devant maître [K] le 30 janvier 2016 en présence des consorts [F], bailleurs, qui intervenaient à l'acte pour accepter le cessionnaire en lieu et place du cédant et dispenser que soit faite la notification prévue à l'article 1690 du code civil.



L'acte de cession mentionnait que "LE CEDANT déclare sous sa responsabilité n'avoir reçu des services d'hygiène et de sécurité aucune injonction de mise en conformité concernant le fonds objet des présentes ou les locaux dans lesquels il est exploité."



La sarl ELT faisait l'objet d'une liquidation amiable ayant entraîné sa dissolution et sa radiation du registre du commerce et des sociétés le 15 novembre 2016 à effet au 30 novembre 2016.



Un incendie survenait dans l'établissement dans la nuit du 6 au 7 juin 2018, donnant lieu dès le 8 juin 2018 à un dépôt de plainte pour dégradation par moyen dangereux.



Le 11 juillet 2018, la commission de sécurité, à la suite d'une visite sur les lieux, rendait un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation.



Par arrêté en date du 12 juillet 2018 du maire de [Localité 5], le fonds de commerce faisait l'objet d'une fermeture administrative.



La sarl Hôtel [6] a alors appris qu'un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation avait été émis par la commission de sécurité le 22 mai 2014 à la suite d'une visite réalisée le 3 avril 2014, lequel avis faisait suite à un précédent avis défavorable rendu le 17 septembre 2010, le tout accompagné de nombreuses relances du maire de [Localité 5] pour effectuer la mise en conformité du fonds de commerce.



***



Le 30 août 2018, le tribunal de commerce de Coutances, à la requête de la sarl Hôtel [6], désignait Mme [L] [Y] veuve [V] en qualité de mandataire ad hoc de la société ELT.



Par exploit d'huissier du 26 octobre 2018, la sarl Hôtel [6] assignait la sarl ELT représentée par Mme [V] en sa qualité de mandataire ad hoc devant le tribunal de commerce de Coutances aux fins d'annulation de l'acte de cession sur le fondement du dol.



***



Par jugement du 5 avril 2019, le tribunal de commerce de Coutances a :

- dit que la sarl ELT était valablement représentée par Mme [Y] désignée en qualité de mandataire ad hoc chargée de la représenter en justice dans le cadre de la procédure judiciaire objet de l'instance,

- ordonné aux défenderesses de communiquer au tribunal, avec copie au demandeur, pour le 10 mai 2019 au plus tard toute justification utile démontrant qu'elles ont effectivement remis le registre de sécurité au cessionnaire, que les 26 prescriptions édictées par la commission du 3 avril 2014 étaient effectivement reportées sur ce registre lorsque le cessionnaire en a pris connaissance ou qu'elles ont effectivement porté ce rapport du 3 avril 2014 à la connaissance du cessionnaire préalablement à la cession,

- ordonné à la sarl Hôtel [6] de communiquer au tribunal, avec copie aux défendeurs, pour le 10 mai 2019 au plus tard le registre de sécurité que le cédant déclare lui avoir remis et dont il a déclaré avoir pris connaissance, à défaut toute justification utile expliquant pourquoi il a ouvert un nouveau registre sans exiger la remise du registre du cédant, le rapport établi par le SDIS suite au sinistre incendie du 6 juin 2018 et la justification du dépôt de plainte sur l'origine de l'incendie,

- ordonné l'audition de maître [K], notaire rédacteur de l'acte,

- dit n'y avoir lieu en l'état à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- réservé les dépens mais dit qu'ils devaient être avancés par la sarl Hôtel Saint -Michel de la Baie.



Par lettre du 4 juin 2019, maître [K] a informé le tribunal de son refus d'être auditionnée.



Par jugement du 31 juillet 2019, le tribunal de commerce de Coutances a :

- annulé l'acte de cession sur le fondement du dol,

- dit que Mmes [V] avaient personnellement participé à l'exécution du dol et commis une faute détachable de leur fonction de gérante,

- condamné in solidum la société ELT et Mmes [V] au paiement de la somme de 130.000 € à la sarl Hôtel [6],

- condamné in solidum les mêmes au versement de la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens, 

- condamné in solidum la sarl ELT, Mme [Y] et Mme [V] aux dépens, en ce compris les frais d'acte et de procédure d'exécution,

- débouté la sarl Hôtel [6] de ses autres demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le 5 septembre 2019, les consorts [V] et la sarl ELT, représentée par son mandataire ad hoc, ont relevé appel de la décision.



Par ordonnance de référé rendue le 19 novembre 2019, le premier président de la cour d'appel de Caen a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu le 31 juillet 2019, fixé au 23 janvier 2020 la date à laquelle l'affaire sera appelée devant la 2ème chambre civile de la cour, condamné la société ELT, Mme [Y] et Mme [V] aux dépens et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur demande de la sarl Hôtel [6], le tribunal de commerce de Coutances a ouvert (à une date non précisée) une procédure de liquidation judiciaire de la société ELT et a désigné la selarl [C] [I] en qualité de liquidateur judiciaire lequel faisait connaître par courriel en date du 4 décembre 2021 l'impécuniosité totale de la société ELT puisque les deux offres reçues à hauteur de 10.000 € chacune ne permettaient pas même de couvrir les créanciers privilégiés. 



Parallèlement, par exploit en date du 15 janvier 2020, la sarl Hôtel [6] a assigné maître [K] en sa qualité de rédacteur de l'acte authentique de cession devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins de :

- voir dire et juger qu'elle avait commis une faute en s'abstenant de solliciter la communication du registre de sécurité aux cédants et les avis de commissions de sécurité et d'hygiène en se contentant des déclarations de ces derniers, 

- voir condamner Maître [K] à garantir la condamnation in solidum de la société ELT et de Mmes [V] à lui payer la somme de 130.000 €,

- la voir condamner à lui verser la somme de 11.700 € au titre de la commission d'agence,

- la voir condamner à lui verser la somme de 7.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Par jugement en date du 31 mars 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision de la cour d'appel de Caen portant sur la nullité de l'acte de cession. 



Par arrêt du 30 avril 2020, la cour d'appel de Caen, après avoir retenu qu'il ne résultait nullement du contenu de l'assignation, que l'action engagée contre la sarl ELT, cédante, l'était également à l'encontre des gérantes au titre de leur responsabilité personnelle telle qu'elle est prévue par l'article L. 223-22 du code de commerce, a : 

- confirmé le jugement rendu le 5 avril 2019 par le tribunal de commerce de Coutances sauf dans ses dispositions ayant déclaré recevable l'action engagée contre Mme [Y] et Mme [V] et les ayant condamnés in solidum au paiement des sommes dues à la sarl Hôtel [6],

- statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

- déclaré irrecevables les demandes formées par la sarl Hôtel [6] à l'encontre de Mme [Y] et de Mme [V] tendant à la condamnation de ces dernières au paiement de la somme de 130.000 €,

- débouté la sarl ELT de ses demandes reconventionnelles,

- condamné la sarl ELT aux dépens d'appel,

- condamné la sarl ELT à verser à la sarl Hôtel [6] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la sarl ELT, Mme [Y] et Mme [V] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.



Subséquemment, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a réaudiencé son affaire et, par jugement du 21 février 2022, a :

- déclaré la sarl Hôtel [6] recevable en son action dirigée contre maître [K], notaire à [Localité 4],

- dit que la responsabilité civile de maître [K] n'était pas engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil à l'égard de la sarl Hôtel [6], 

- en conséquence,

- débouté la sarl Hôtel [6] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de maître [K],

- condamné la sarl Hôtel [6] à payer à maître [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la sarl Hôtel [6] aux dépens,

- rappelé que la décision était assortie de l'exécution provisoire.



La sarl Hôtel [6] a interjeté appel par déclaration du 8 avril 2022.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La sarl Hôtel [6] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 5 juillet 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il : 

- a dit que la responsabilité civile de maître [K] n'était pas engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil à son égard,

- l'a déboutée de ses demandes à l'encontre de maître [K], 

- l'a condamnée à payer à maître [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens,

- statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,

- condamner maître [K] à lui payer les sommes de :

- 130.000 € au titre du prix d'acquisition, 

- 11.700 € à titre de dommages-intérêts représentant les frais d'intermédiaire inutilement engagés et définitivement perdus, 

- 8.510,71 € à titre de dommages-intérêts représentant les frais et émoluments résultant du relevé de compte n° 4110-192012 définitivement perdus,

- la condamner à la garantir de toutes les condamnations dont elle pourrait être l'objet à la demande du bailleur au titre des loyers et charges impayés depuis la fermeture administrative du fonds, 

- la condamner à lui payer la somme de 9.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre la charge des dépens.



Elle soutient :

- que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse,

- que le rédacteur d'un acte de cession de fonds de commerce, établissement recevant du public, est par principe tenu de solliciter tant le registre de sécurité que les rapports des commissions d'hygiène et de sécurité, que telle est la pratique notariale, et ce sauf à engager sa responsabilité puisque la conformité conditionne l'exploitation qui est le but poursuivi par l'acquisition,

- que le fait que la cédante n'était pas en mesure de fournir dans un premier temps le registre de sécurité et souhaitait se contenter de simples déclarations était un motif suffisant pour douter de ses propos et devait conduire le notaire à solliciter ce registre aux fins de vérifications des allégations d'absence d'injonction, 

- que la faute intentionnelle d'une partie ne dispense pas le notaire des devoirs liés à sa fonction d'officier public,

- que le tribunal de commerce de Coutances et la cour d'appel de Caen ont retenu le dol ayant vicié le consentement des acquéreurs, l'exploitation de l'établissement étant rendue impossible par suite de sa fermeture administrative et en raison des lourds travaux de mise en conformité nécessaires, 

- que maître [K], qui a fini par admettre qu'elle avait reçu ledit registre à son étude, a reconnu ne pas l'avoir consulté puisque si elle l'avait fait, elle se serait nécessairement posé la question de l'absence d'avis de la commission de sécurité, lequel est soumis à une vérification obligatoire, de telle sorte que cette simple absence constituait une irrégularité,

- que la consultation de ce registre lui aurait permis en outre de constater que les déclarations des cédantes étaient inexactes,

- que ne le faisant pas, elle ne l'a pas alertée sur l'absence des contrôles et des avis de la commission,

- qu'il est évident que si le notaire avait effectué les démarches utiles, elle n'aurait jamais fait l'acquisition d'un fonds qui ne peut être exploité,

- que la vente ayant été annulée et la venderesse étant insolvable, le prix de vente est totalement perdu, de sorte que le notaire doit être condamné à lui en payer le montant ainsi que celui des frais et émoluments et de toute condamnation dont elle pourrait être l'objet au titre des loyers.



Maître [K] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 29 septembre 2022 auxquelles il est renvoyé.



Elle demande à la cour de :

- confirmer la décision dont appel, 

- débouter la sarl Hôtel [6] de ses demandes à son encontre, 

- condamner la sarl Hôtel [6] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens, 

- autoriser la selarl Ab Litis ' Sylvie Pelois ' Amélie Amoyel-Vicquelin avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle soutient :

- qu'il est inexact de dire qu'elle ne s'est pas procurée le registre de sécurité de l'établissement puisque le négociateur de l'agence immobilière, ainsi qu'il en témoigne, l'a déposé à son étude le 12 novembre 2015 avant la signature du compromis le 21 novembre suivant, 

- que le cessionnaire en a pris connaissance dans ses locaux compte tenu de ce document ne pouvait être ni scanné ni photocopié, 

- qu'aux termes des actes des 21 novembre 2015 et 30 janvier 2016, le cessionnaire a reconnu en avoir pris connaissance dudit registre dans lequel devait nécessairement figurer le rapport de visite du 22 mai 2014, 

- qu'aucune disposition ne l'obligeait à annexer le registre de sécurité à l'acte authentique et qu'elle n'avait pas à s'y intéresser compte tenu de la nature technique du document,

- que les rapports de la commission de sécurité ne font pas l'objet d'une publication légale et elle n'était pas tenue de procéder à d'autres recherches que celles consistant en la consultation de publications légales, 

- qu'elle a bien interrogé la cédante sur l'existence du rapport de la commission de sécurité ou d'une éventuelle injonction et n'était pas tenue de rechercher si les locaux dans lesquels est exploité le fonds répondaient aux normes d'hygiène et de sécurité, 

- qu'elle a proposé aux parties de procéder ou de faire procéder par un organisme agréé public ou privé aux investigations nécessaires en matière d'hygiène et de sécurité et a consigné cette information par une mention manuscrite juste avant la signature électronique du cédant et du cessionnaire,

- que s'agissant du préjudice, il est de jurisprudence constante que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l'annulation ou de la résolution d'un contrat ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire, aucune faute n'étant caractérisée, aucune garantie n'étant due, 

- que l'insolvabilité de la venderesse n'est pas établie, la liquidation judiciaire n'étant pas une preuve suffisante à cet égard d'autant que la sarl Hôtel [6] disposait d'un débiteur solvable en la personne des gérantes Mmes [V] et [Y] qui auraient pu être poursuivies en paiement des préjudices sur la base d'une faute séparable de leur fonction et imputable personnellement,

- que l'appelante a elle-même commis une faute en ne régularisant pas une citation à leur encontre à titre personnel alors le dol des venderesses a été consacré par l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 30 avril 2020 et que Mme [V] dispose d'un patrimoine immobilier,

- qu'enfin, l'appelante aurait, tout au plus, pu faire valoir une perte de chance de ne pas avoir contracté avec la société ELT connaissance prise du fait que celle-ci avait fait l'objet d'un avis défavorable de la commission de sécurité et que des travaux de mise en conformité étaient à prévoir, perte de chance qu'elle n'a toutefois pas fait valoir,

- qu'en tout dernier lieu, les droits d'enregistrement versés à l'Etat doivent être restitués par l'administration fiscale et non par les venderesses ou le notaire tandis qu'elle n'a pas négocié la vente et n'a donc pas perçu les honoraires de négociation qu'elle ne saurait être condamnée à restituer.

 

MOTIFS DE L'ARRÊT



1) Sur la faute du notaire



Le notaire, qui est tenu à l'égard des parties d'assurer l'efficacité juridique de ses actes et d'un devoir d'information et de conseil lui imposant d'éclairer celles-ci et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu'il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-17.591).



La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l'obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l'efficacité de l'acte impose nécessairement (Cass. 1ère civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve que l'officier public ait été en mesure d'accéder aux connaissances en cause (Cass. 1ère Civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102) ou à tout le moins qu'il ait disposé d'éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l'acte ou lorsqu'il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur (Cass. 1ère Civ., 22 sept. 2021, n° 19-23.506).



Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice.



Au cas particulier, l'acte de cession du 30 janvier 2016 a porté sur le fonds de commerce "Au jardin de [6]" qui exploitait une activité d'hôtellerie, bar et restauration et est situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Comme tel, ce fonds de commerce était soumis aux dispositions de l'arrêté ministériel du 26 septembre 1980 qui impose à toute personne responsable d'un tel établissement d'en faire une déclaration au préfet, direction des services vétérinaires, et de renouveler cette déclaration à chaque changement d'exploitant.



L'acte de vente du 30 janvier 2016, reprenant sur ce point les mentions du compromis de vente du 21 novembre 2015, a mentionné en page 14 dans un paragraphe en gras que "(') le CÉDANT déclare sous sa responsabilité n'avoir reçu des services d'hygiène et/ou sécurité aucune injonction de mise en conformité concernant le fonds objet des présentes ou les locaux dans lesquels il est exploité."



De même, en page 15, il était réitéré la même mention relative à l'hygiène et à la sécurité sous le chapitre "DISPOSITIONS RELATIVES A L'ETAT DU BIEN LOUE ET A LA SANTE PUBLIQUE" qui dispose que :

"1°) Hygiène et sécurité

a) Concernant la réglementation sur l'hygiène, LE CESSIONNAIRE reconnaît avoir été informé de toutes les obligations relatives à cette réglementation. Il devra notamment se soumettre à toutes les obligations en la matière et notamment aux visites des organismes agréés.

A ce sujet, le CEDANT déclare n'être sous le coup d'aucune injonction particulière.

Le cessionnaire reconnaît avoir été informé des dispositions de l'article L. 233-4 du Code rural et de la pêche maritime imposant une obligation de formation en matière d'hygiène d'au moins une personne. Sont exonérées de cette formation les personnes qui ont au moins trois années d'expérience en qualité de gestionnaire

ou d'exploitant et celles qui sont titulaires d'un diplôme de niveau V (CAP ou BEP de cuisine, hôtellerie, restauration).

b) Concernant la réglementation sur la sécurité, LE CESSIONNAIRE reconnaît avoir été informé de toutes les obligations relatives à cette réglementation. Il devra notamment se soumettre à toutes les obligations en la matière et notamment aux visites des organismes agréés.

Il est ici précisé que le CESSIONNAIRE reconnaît avoir pris connaissance du registre de sécurité de l'établissement.

Le CESSIONNAIRE déclare vouloir prendre le fonds en l'état et faire son affaire personnelle des éventuels disfonctionnements et/ou travaux à réaliser, la mise aux normes restant entièrement à sa charge sans recours possible contre le cédant.

En outre, LE CEDANT et LE CESSIONNAIRE reconnaissent avoir eu la possibilité de procéder ou de faire procéder par un organisme agrée public ou privé aux investigations nécessaires et déclarent faire leur affaire personnelle de la non-réalisation de ce diagnostic sans recours contre Maître [W] [K] Notaire à [Localité 4]."



Et encore, en page 35 et 36, il était inséré en trois exemplaires les mentions particulières suivantes aux côtés des signatures des parties : 

"Madame [R] [X] ès qualité 

Hygiène et sécurité

Le CESSIONNAIRE reconnaît avoir eu la possibilité de procéder ou de faire procéder par un organisme agrée public ou privé aux investigations nécessaires et déclarent faire leur affaire personnelle de la non réalisation de ce diagnostic sans recours contre maître [W] [K], notaire à [Localité 4]."

"Madame [V] [E] ès qualité

Hygiène et sécurité

Le CEDANT reconnaît avoir eu la possibilité de procéder ou de faire procéder par un organisme agrée public ou privé aux investigations nécessaires et déclarent faire leur affaire personnelle de la non réalisation de ce diagnostic sans recours contre maître [W] [K], notaire à [Localité 4]."

"Madame [Y] [L] ès qualité

Hygiène et sécurité

Le CEDANT reconnaît avoir eu la possibilité de procéder ou de faire procéder par un organisme agrée public ou privé aux investigations nécessaires et déclarent faire leur affaire personnelle de la non réalisation de ce diagnostic sans recours contre maître [W] [K], notaire à [Localité 4]."



Ces mentions des informations relatives à l'hygiène et à la sécurité traduisaient la volonté de l'acquéreur de s'assurer de l'exploitabilité effective du fonds de commerce, objet de l'acte notarié, conditionnée par la conformité de l'établissement aux normes requises d'hygiène et de sécurité.



Pour autant, à la suite de la visite de sécurité ayant suivi l'incendie des 6 et 7 juillet 2018, une décision de fermeture administrative a été prise dès le 12 juillet 2018 par arrêté du maire de [Localité 5] au vu de l'avis défavorable à la poursuite de l'exploitation émis par les quatre membres de la commission å l'issue de leur visite de contrôle du 11 juillet 2018.



Ainsi qu'il a été relevé par le tribunal de commerce dans son jugement du 5 juillet 2019, il ressort du rapport de ladite commission que son avis défavorable n'est pas résulté des conséquences de l'incendie en lui-même, ayant principalement touché un escalier d'accès aux étages, et dont les conséquences ont été circonscrites, mais du constat de la non réalisation au 11 juillet 2018 de 20 des 26 prescriptions édictées lors de son avis du 3 avril 2014, étant observé que la moitié au moins des 20 prescriptions non réalisées se rapportaient à des travaux ou mesures destinés à pallier ou limiter les risques liés à l'incendie.



Si, au sens littéral du terme, le maire de [Localité 5] n'a pas en son temps suivi l'avis défavorable émis par la commission en avril 2014 en émettant formellement une injonction d'avoir à se mettre en conformité, il avait cependant autorisé la poursuite de l'exploitation sous la réserve expressément formulée d'avoir à respecter les "règles assurant la sécurité des personnes" lesquelles étaient rappelées dans le rapport de la commission du 3 avril 2014 au travers des 26 prescriptions édictées en les qualifiant d'essentielles.



La poursuite de l'exploitation avant la réalisation effective des travaux de mise en conformité ne dispensait donc pas la société ELT, qui avait émargé le rapport recensant les 26 prescriptions, de les faire faire sans délai.



Ainsi, en se plaçant dans son acte authentique sur le seul terrain formel de l'absence "d'injonction de mise en conformité", le notaire a cru réduire artificiellement le périmètre de son contrôle pour échapper à son obligation de rechercher si les conditions d'hygiène et de sécurité indispensables à l'exploitation de l'établissement étaient effectivement remplies comme le déclarait la société venderesse et d'en rendre fidèlement compte dans son acte. 



Ce faisant, maître [K] a démontré qu'elle avait en réalité parfaitement saisi la gravité du problème, à tout le moins qu'elle avait un doute particulièrement sérieux quant à la conformité de l'établissement sur le plan de l'hygiène et de la sécurité, ce qui s'évince encore de la répétition à deux autres reprises dans ce même acte de ce que les parties étaient "informées de toutes les obligations relatives à cette règlementation" ou devaient en "faire leur affaire personnelle des éventuels dysfonctionnements" ou encore que "le CESSIONNAIRE reconnaît avoir pris connaissance du registre de sécurité de l'établissement."



Sur ce point, l'acte authentique ne comporte toutefois aucune indication du contenu dudit registre et n'a pas été annexé à l'acte authentique. 



De fait, si Maître [K] admet qu'il a été déposé à son étude le 12 novembre 2015 et soutient que le cessionnaire l'a consulté, elle ne soutient pas, quant à elle, l'avoir personnellement consulté de sorte qu'elle n'a pu relever que ce registre était dépourvu de toute information concernant l'hygiène et la sécurité permettant l'exploitation du fonds de commerce puisque :

1 ' les comptes rendus de visite de la commission de sécurité ne s'y trouvaient pas,

2 ' en regard, aucun avis favorable d'exploitation ne s'y trouvait.



Ainsi, la consultation du registre litigieux par le cessionnaire ne pouvait être qu'imparfaite tandis qu'il appartenait au notaire, qui avait un doute très important à ce sujet, de vérifier que les déclarations d'absence d'injonction en matière d'hygiène et de sécurité telles qu'elle les avait consignées à l'acte authentique traduisaient bien une situation administrative régulière permettant ladite exploitation d'un établissement recevant du public et ne masquaient pas au contraire une situation administrative irrégulière de nature à obérer gravement, voire définitivement, l'exploitation du fonds de commerce.



Ce contrôle s'avérait d'autant plus déterminant que le rapport de visite du 11 juillet 2018 faisait apparaître que sur les 26 prescriptions émises, seulement 3 avaient finalement été mises en 'uvre, les 23 autres demeurant non réalisées, ainsi : 

- lever les 10 observations restantes (sur les 59 formulées) figurant dans le rapport de vérification des installations électriques (prescription n°3),

- fournir au secrétariat l'attestation de contrôle des installations suivantes : installations électriques, installation gaz, appareils de cuisson, hottes, VMC, système de sécurité incendie (prescription n°6),

- faire procéder en cours d'exploitation, par des techniciens compétents, aux opérations d'entretien et de vérification des installations suivantes : installations de chauffage, installations électriques, installations de gaz, éclairage de sécurité, appareils de cuisson, circuits d'extraction de l'air vicié, des buées et des graisses, moyens de secours (prescription n°8),

- isoler la partie privée de la salle de restaurant au rez-de-chaussée du bâtiment annexe par un bloc porte coupe-feu (prescription n°10),

- isoler le local lingerie au moyen de parois et de planchers coupe-feu et doter sa baie de communication d'un bloc-porte coupe-feu (prescription n°11),

- isoler le local anciennement WC au 2e étage du bâtiment A par des murs et planchers coupe-feu et doter sa baie de communication d'un bloc porte coupe-feu (prescription n°12),

- isoler le local anciennement douche au 1er étage du bâtiment A par des murs et planchers coupe-feu et doter sa baie de communication d'un bloc porte coupe-feu (prescription n°13),

- interdire l'emploi des cales et arrêts de porte destinés à maintenir les portes équipées de ferme-porte en position d'ouverture (prescription n°14),

- identifier dans la salle de restaurant une seconde issue de secours (prescription n°15),

- équiper l'escalier extérieur d'un éclairage de sécurité d'évacuation (prescription n°16),

- supprimer l'emploi de fiches multiples (prescription n°17),

- apposer à l'entrée de l'établissement un plan schématique des lieux indiquant l'emplacement des locaux techniques, des stockages dangereux, des dispositifs de coupure des fluides et des commandes des équipements de sécurité (prescription n°18),

- nommer des employés spécialement désignés sur la conduite à tenir en cas d'incendie et entraînés à la mise en oeuvre des premiers secours (prescription n°19),

- doter les baies de communication avec les chambres n°14, n°15 et n°16 de blocs portes pare-flamme (prescription n°20),

- étendre la détection automatique d'incendie à la lingerie, à différentes circulations, à la buanderie et aux anciens sanitaires et douche (prescription n°21),

- fixer dans chaque chambre un plan sommaire de repérage de celle-ci par rapports aux dégagements à utiliser en cas d'incendie (prescription n°22),

- compléter l'éclairage de sécurité de balisage au niveau des issues de secours au rez-de-chaussée du bâtiment annexe (prescription n°23),

- équiper l'établissement d'un éclairage de sécurité correspondant au règlement de sécurité (prescription n°24),

- s'assurer de la présence permanente de personnel qualifié en matière de sécurité incendie (prescription n°25),

- faire participer au moins deux fois par an l'ensemble du personnel à ses séances d'instruction et d'entraînement en matière de sécurité incendie (prescription n°26).



En ne consultant pas le registre qui lui était remis et en n'exigeant pas les documents administratifs conditionnant l'exploitation du fonds de commerce objet de la vente tout en consignant à son acte authentique des déclarations de régularité purement formelle de la situation administrative de l'établissement, qui faisait en réalité l'objet de 23 prescriptions non exécutées de mise en conformité, et alors que la sarl Hôtel [6] achetait ce fonds de commerce pour l'exploiter sans avoir à effectuer de quelconques travaux de mise en conformité et croyait bénéficier d'une conformité, qu'elle a faite acter, le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.



Les mentions de prise de connaissance du registre par l'acquéreur ou de renvoi des parties à la réalisation d'investigations personnelles sans recours contre le notaire sont tout autant inopérantes à justifier des mentions de conformité de l'établissement à l'hygiène et à la sécurité requises, qui sont contraires à la réalité, qu'à dispenser le notaire de son obligation d'informer les parties d'un risque particulier inhérent à la transaction qui, en l'espèce, s'est réalisé par la fermeture administrative de l'établissement par décision municipale du 12 juillet 2018. 



Le jugement, qui a écarté la faute du notaire, sera infirmé sur ce point.



3) Sur le préjudice et le lien de causalité



3.1) Sur la demande en paiement du prix du vente



La jurisprudence considère de manière constante que la restitution du prix consécutive à l'annulation de la vente n'étant que la conséquence légale de la nullité encourue ne constitue pas un préjudice indemnisable. En effet, l'acquéreur ne subit pas de préjudice dans la mesure où il peut demander la restitution du prix au vendeur.



Néanmoins, lorsque l'annulation de la vente est en lien avec une faute permettant la mise en jeu de la garantie du notaire, cette garantie peut être valablement actionnée dans le cas d'une défaillance définitive du vendeur condamné à restituer le prix de la vente annulée.



Dès lors, si l'acquéreur ne parvient pas à recouvrer sa créance auprès du vendeur, précisément en cas d'insolvabilité de celui-ci, le notaire peut être recherché en paiement de la restitution, les acquéreurs, privés de la contrepartie de la restitution du bien vendu, justifiant d'une perte subie équivalente au prix de la vente annulée (Civ. 1ère, 18 juin 2002, n°99-17.122).



Enfin, la responsabilité d'un professionnel du droit ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de sa responsabilité n'est pas subordonnée au succès de poursuites préalables contre un autre débiteur et qu'est certain le dommage subi par sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et qui serait propre à assurer la réparation du préjudice (Cass. 1ère civ., 22 sept. 2016, n° 15-20.565).



En l'espèce, la vente a été définitivement annulée par arrêt de la cour d'appel de Caen du 30 mars 2020 qui a confirmé sur ce point les jugements des 5 avril et 31 juillet 2019 du tribunal de commerce de Coutances ayant condamné la société ELT à restituer le prix de 130.000 € à la sarl Hôtel [6]. 



L'arrêt retient que dès lors que les informations dissimulées portaient toutes sur la mise en sécurité incendie d'un bâtiment recevant du public, elles ont été déterminantes du consentement du cessionnaire compte-tenu à la fois de l'objet de l'activité de bar-hôtel-restaurant exploitée dans les lieux et du coût des travaux destinés à remédier aux non-conformités, ce dont il s'infère que la sarl Hôtel [6] n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions moins onéreuses si elle les avait connues.



Il retient également que la preuve n'a pas été apportée de ce que le coût des travaux de mise en conformité aurait été inclus dans la négociation du prix de cession du fonds et qu'il n'est pas non plus démontré qu'il serait très inférieur au prix habituellement pratiqué pour des fonds équivalents.



C'est donc la sanction d'une restitution intégrale du prix de vente qui a été prononcée.



L'annulation de la vente est en lien avec la faute du notaire qui d'une part n'a pas recherché dans le registre mis à sa disposition les informations relatives à la mise en sécurité incendie de l'établissement recevant du public, qui étaient manquantes dans le compromis et dans l'acte de réitération de la vente, d'autre part, n'a pas appelé l'attention des acquéreurs sur le risque inhérent à cette carence et, enfin, a consigné des mentions contraires de conformité dans les actes notariés, de sorte à permettre la vente tout en dégageant sa responsabilité.



Par ailleurs, la liquidation de la société actée par procès-verbal d'assemblée générale du 26 octobre 2016 a fait ressortir un mali de 1.871 € tandis que la selarl [C] [I], prise en la personne de maître [C] [I], a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société ELT et a attesté le 4 janvier 2021 de ce que le fonds de commerce n'avait toujours pas été vendu, que les fonds provenant des deux offres reçues, à savoir 10.000 €, étaient liés à la réalisation de l'immeuble et que les fonds disponibles ne permettront pas de désintéresser la société Hôtel [6]. La sarl Hôtel [6] produit le certificat d'irrécouvrabilité établi par maître [C] [I] le 24 mars 2021. 

Sous le bénéfice de ces observations, la sarl Hôtel [6] est fondée à se prévaloir de la garantie contre maître [K], notaire instrumentaire, sans qu'il y ait lieu à lui reprocher de ne pas avoir régularisé des poursuites à l'égard des gérantes à titre personnel.



En conséquence, il sera fait droit à la demande de la sarl Hôtel [6] dirigée contre maître [K] en condamnation au paiement d'une somme égale au prix de vente que devait restituer la société ELT, soit la somme de 130.000 €.



3.2) Sur la demande de garantie au titre des loyers



La sarl Hôtel [6] sollicite la condamnation de maître [K] à la garantir de toutes les condamnations dont elle pourrait être l'objet à la demande des consorts [F], bailleurs, au titre des loyers et charges impayés depuis la fermeture administrative du fonds.



Néanmoins, elle ne justifie d'aucune condamnation, pas même d'une poursuite, tendant au paiement de loyers de sorte que la condition de certitude de son préjudice fait défaut. 



Sa demande sera rejetée. 



3.3) Sur la demande de condamnation au titre des frais et émoluments



La sarl Hôtel [6] sollicite la condamnation de maître [W] [K] à lui payer la somme de 11.700 € à titre de dommages-intérêts représentant les frais d'intermédiaire inutilement engagés et définitivement perdus ainsi que la somme de 8.510,71 € à titre de dommages-intérêts représentant les frais et émoluments résultant du relevé de compte n° 4110-192012, définitivement perdus.



Le jugement du tribunal de commerce du 31 juillet 2019 a rappelé qu'il résultait des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts qu'en cas d'annulation par décision de justice passée en force de chose jugée, les droits d'enregistrement acquittés à l'occasion d'un acte de cession de fonds de commerce sont restituables. Il a en conséquence renvoyé la sarl Hôtel [6] à solliciter la restitution de ces droits auprès de l'administration fiscale, en précisant qu'ils ne pouvaient constituer un préjudice et l'a déboutée de sa demande de condamnation. 



En cause d'appel dans l'instance en responsabilité dirigée contre maître [K], la sarl Hôtel [6] soutient qu'elle a été contrainte de régler un certain nombre de frais et émoluments dont elle entend obtenir le remboursement : 

- d'une part, des frais de l'agence immobilière inutilement engagés du fait de l'annulation de la vente, soit 11.700 €,

- d'autre part, des frais et émoluments (à l'exception des droits d'enregistrement) figurant sur le décompte définitif réalisé par maître [K], soit 8.510,71 €,

Soit un total de 20.210,71 €.



Maître [K] réplique qu'il n'y a pas lieu à restitution des émoluments de vente dès lors que les émoluments perçus par l'étude s'élèvent à la somme de 5.200 HT et que pour le reste, il s'agit de frais de formalités et d'enregistrement et qu'il est constant que les droits d'enregistrement versés à l'Etat doivent être restitués par l'administration fiscale à l'exclusion des vendeurs ou du notaire (Civ 2ème 4 septembre 2014 10-10.929) et qu'elle voit mal à quel titre et sur quel fondement l'étude devrait restituer la commission perçue au titre des honoraires de négociation alors même qu'elle n'a pas négocié la vente et n'a donc pas perçu d'honoraires à ce titre et qu'elle n'a pas commis de faute.



De fait, le décompte définitif n°4110-192012 réalisé par maître [K] totalise la somme de 10.846,61 €, dans laquelle les droits d'enregistrement sont mentionnés pour un montant de 3.720,97 €, les émoluments et débours pour 738,03 €, les honoraires pour 5.200 € et la TVA sur les émoluments pour 1.187,61 €.



La somme de 8.510,71 € n'apparaît pas dans ce décompte ni dans aucun autre document tandis que la sarl Hôtel [6] n'en explicite pas le détail. 



Aussi, compte tenu de ce que les émoluments, les débours et les honoraires ont été exposés à perte du fait de l'annulation de la vente liée au dol commis par la société venderesse et à la faute commise par maître [K], il sera fait droit à la demande de condamnation de celle-ci à rembourser à la sarl Hôtel [6] les frais et émoluments, hors droits d'enregistrement, à concurrence de la somme de 7.125,64 €.



3.4) Sur la demande de remboursement au titre des frais d'agence immobilière



Il est constant que c'est l'agence immobilière Genifre Transactions de [Localité 3] qui a négocié la vente et non maître [W] [K] qui ne saurait être tenu des actes réalisés par un tiers qui, par ailleurs, n'est pas dans la cause.



Cette demande sera rejetée.

 

4) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant, maître [W] [K] supportera les dépens d'appel. 



Le jugement sera infirmé s'agissant des dépens de première instance.



Enfin, il n'est pas inéquitable de condamner maître [K] à payer une somme de 6.000 € au titre des frais exposés par la sarl Hôtel [6] dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. 



Le jugement sera infirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance. 



La demande de maître [K] de ce chef sera rejetée.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 21 février 2022,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne maître [W] [K], notaire, à payer à la sarl Hôtel [6] la somme de 130.000 €, égale au prix de vente du fonds acquis par celle-ci.



Condamne maître [W] [K], notaire, à rembourser à la sarl Hôtel [6] les frais et émoluments, hors droits d'enregistrement, à concurrence de la somme de 7.125,64 €.



Condamne maître [W] [K], notaire, aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne maître [W] [K], notaire, à payer la somme de 6.000 € à la sarl Hôtel [6] au titre des frais irrépétibles, 



Rejette le surplus des demandes.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT