Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/02258 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7AF

Minute : 24/695







S.A. HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Madame [K] [O] [V]
Représentant : Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 juillet 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 30 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [K] [O] [V], 
demeurant Chez Madame [M]
[Adresse 2] - [Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/004417 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne et assistée de Me Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 1996, la SA d'HLM LES TROIS VALLEES a donné à bail à Madame [G] [V] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], pour un loyer mensuel initial de 2925,44 francs, charges comprises.

Madame [G] [V] est décédée le 29 mars 2023.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION, désormais dénommée SA d’HLM SEQENS, a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM DOMAXIS, anciennement dénommée SA d’HLM LES TROIS VALLEES. 

Par lettre reçue le 6 avril 2023, Madame [K] [O] [V], fille de Madame [G] [V], a sollicité le transfert du bail à son profit.

Par lettre du 30 novembre 2023, puis du 19 janvier 2024, la SA SEQENS a refusé le transfert du bail au profit de Madame [K] [O] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [K] [O] [V] aux fins de :
constater la résiliation de plein droit du bail, à la suite du décès de Madame [G] [V], constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [K] [O] [V],ordonner l’expulsion de Madame [K] [O] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dès la signification du commandement de quitter les lieux, en supprimant le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,condamner Madame [K] [O] [V] au paiement de la somme de 4478,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majoré de 25% et augmenté des charges locatives, tel que si le bail s’était poursuivi, du 1er janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
À l'audience du 30 mai 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, abandonne ses demandes d’expulsion et de condamnation aux indemnités d’occupation pour l’avenir, mais maintient le surplus de ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 6474,89 euros, indemnités d’occupation du mois d’avril inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Elle soutient qu'au décès de la locataire, Madame [K] [O] [V] a demandé à bénéficier du transfert du contrat, qui a été refusé selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle s’est néanmoins maintenue dans les lieux jusqu’au 30 mai 2024, jour de la remise des clés et de la réalisation de l’état des lieux de sortie. Elle ajoute qu’une indemnité d’occupation est due depuis le décès de la locataire, soulignant que Madame [K] [O] [V] ne rapporte pas la preuve d’un départ des lieux antérieur au 30 mai 2024.

Madame [K] [O] [V], assistée de son conseil, demande que la condamnation soit limitée au terme de décembre 2023. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10 euros par mois.


Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir rendu les clés du logement, vidé les lieux exceptés quelques meubles très lourds qu’elle ne pouvait pas déplacer seule et réalisé l’état des lieux de sortie, ne contestant pas l’impossibilité d’obtenir le transfert du bail à la suite du décès de ses parents. Elle affirme avoir quitté les lieux dès le mois de décembre 2023.
Concernant sa situation personnelle, elle indique qu’après des études d’ostéopathie, son état de santé psychique ne lui a pas permis de travailler. Elle précise que son psychiatrique a diagnostiqué un épisode dépressif d’intensité sévère. Elle déclare percevoir le RSA à hauteur de 600 euros par mois. Elle ajoute faire face à un prêt étudiant à rembourser ainsi qu’un prêt de confiance pour les frais d’obsèques de sa mère. Elle fait savoir qu’elle est hébergée contre participation financière de 250 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l'espèce, il apparaît que Madame [G] [V], la locataire, est décédée le 29 mars 2023.

Madame [K] [O] [V], sa fille, ne sollicite pas le transfert du bail.

Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Madame [K] [O] [V], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès de la locataire soit le 29 mars 2023.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [O] [V]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mars 2023. 

Il n’est pas contesté que Madame [K] [O] [V] a occupé le logement depuis cette date.

Si Madame [K] [O] [V] affirme avoir quitté le logement en décembre 2023 et produit une attestation de la personne qui l’héberge en ce sens, force est de constater qu’elle n’a restitué les clés à la bailleresse que le 30 mai 2024.

Or, le seul départ du logement est insuffisant, la libération des lieux effective impliquant la restitution des clefs au bailleur.

Madame [K] [O] [V] a donc été occupante sans droit ni titre du logement du 29 mars 2023 au 30 mai 2024.

L'occupation irrégulière constitue une faute à l'égard du propriétaire. Madame [K] [O] [V] est responsable du préjudice subi et est en conséquence tenu au paiement d'une indemnité d'occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [K] [O] [V] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Si la SA d’HLM SEQENS sollicite la majoration du loyer de 25%, elle ne justifie pas en quoi cette majoration est nécessaire à indemniser, sans perte ni profit, son préjudice.

En outre, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 203,20 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [O] [V] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 6.271,69 euros, au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 29 mars 2023 et arrêtées au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, la SA d’HLM SEQENS n’ayant pas demandé la condamnation au terme de mai 2024. 

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K] [O] [V] propose le paiement de 10 euros par mois, compte tenu de leur situation financière. Sa situation très précaire justifie l’octroi de délais de paiement. En outre, la bailleresse n’est pas opposée aux délais proposés.

Il convient de lui accorder des délais de paiement, dans la limite de 24 mois, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [O] [V] aux dépens de l'instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de débouter la SA d'HLM SEQENS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu 11 octobre 1996 entre la SA d'HLM SEQENS d’une part, et Madame [G] [V] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], par le décès de la locataire à compter du 29 mars 2023, 

DIT que Madame [K] [O] [V] est occupant sans droit ni titre,

CONDAMNE Madame [K] [O] [V] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 6.271,69 euros au titre des indemnités d'occupation à compter du 29 mars 2023, arrêtées au 30 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, 

ACCORDE un délai à Madame [K] [O] [V] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [O] [V] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à 23 versements de 10 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, 

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, 

CONDAMNE Madame [K] [O] [V] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT


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