Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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REFERENCES : N° RG 24/02307 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7JO

Minute : 24/689







S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150

 

C/


Monsieur [X] [E]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 juillet 2024 ;

Par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine DELPLA, , avocat au barreau du VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [X] [E], 
demeurant [Adresse 2]

comparant en personne



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2017, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail Monsieur [X] [E] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 390, 89 euros, charges incluses. 

La SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier le 19 mai 2023 un commandement de payer à Monsieur [X] [E] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 115,51 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2023.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois.

La Caisse des Allocations Familiales de [Localité 7] a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 15 mai 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 1 er mars 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que la partie défenderesse n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de deux mois, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [E] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurierDire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Monsieur [X] [E] à payer à la bailleresse la somme de 2 903,89 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner Monsieur [X] [E] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément au contrat de bail, et ce, comme si le bail s’était poursuivi, et cela jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner le locataire à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [X] [E] aux entiers dépens, en ce compris notamment, le coût du ou des commandements successifs et de la présente assignation. 
L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 4 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges à la somme de 3 430,12 euros, hors dépens, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [X] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 mai 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du preneur au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse souligne que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été réglé dans son intégralité et que de surcroît le locataire a fait l’objet d’un constat d’huissier révélant le dépôt par ses soins de divers encombrants dans les parties communes de l’immeuble. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [X] [E] qui réside dans les lieux avec sa nouvelle épouse enceinte déclare avoir dû faire face à des frais liés à l’apparition de punaises de lit dans son appartement, sans préjudice de l’interruption des versements de la CAF ces derniers mois. Il précise de pas avoir de ressources autres que 900 euros par mois. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de [Localité 7] le 4 mars 2024, soit 6 semaines avant l’audience du 23 mai 2024. 

Par ailleurs, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse des Allocations familiales de [Localité 7] le 15 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1 er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.


Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [X] [E] le 19 mai 2023, pour la somme de 1 115,51 euros, arrêtée au 31 mars 2023. Il ressort du dernier décompte versé aux débats, édité le 14 mai 2024 que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2017, à compter du 20 juillet 2023.

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen de son relevé de compte, que Monsieur [X] [E], d’une part, n’a pas honoré son dernier loyer courant du mois précédant l’audience dans son intégralité, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés, et que sa situation financière ne lui permet pas d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 20 juillet 2023, Monsieur [X] [E] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [X] [E], sera condamné à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité à compter du 1 er mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 14 mai 2024, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 430,12 euros, nette de frais de contentieux, mois d’avril 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [E] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 430,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 19 mai 2023 sur la somme de 1 115,51 euros, à compter de l’assignation du 1 er mars 2024, sur la somme de 1 788,38 euros (2 903,89 euros, dette à l’assignation – 1 115,51 euros dette visée au commandement de payer du 19 mai 2023 = 1 788,38 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [X] [E], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais de signification du ou des commandements successifs de payer et de l’assignation du 1 er mars 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [X] [E] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
 PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL, sise [Adresse 3] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 24 janvier 2017, entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, d’une part et Monsieur [X] [E] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 juillet 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 430,12 euros (trois mille quatre cent trente euros et douze centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 14 mai 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mai 2023 sur la somme de 1 115,51 euros, à compter de l’assignation du 1 er mars 2024 sur la somme de 1 788,38 et du présent jugement pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [X] [E] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [X] [E] à payer à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [X] [E] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du ou des commandements successifs de payer et de l’assignation du 1 er mars 2024 ;

DEBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT