Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

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REFERENCES : N° RG 23/02286 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMUD

Minute : 24/694







S.A. HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Madame [F] [U] [X]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 juillet 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 30 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM BATIGERE HABITAT, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [F] [U] [X], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 décembre 2016, la SA D'HLM BATIGERE ILE-DE-France, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [F] [U] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 619,80 euros, et 224,79 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2022, la SA D'HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a fait signifier à Madame [F] [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.479,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 23 mars 2023 reçue le 31 mars 2023, la SA D'HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [F] [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [F] [U] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [F] [U] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.327,23 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 3 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2022 pour la somme de 2.479,94 euros et à compter de l’assignation en date du 10 novembre 2023 pour le surplus,une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de Justice),la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023.

À l'audience du 30 mai 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 393,73 euros arrêtée au 29 mai 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [U] [X] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant et que des réglements sont effectués. 

Madame [F] [U] [X], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 juin 2024, la SA D'HLM BATIGERE HABITAT a fait parvenir un décompte de la dette actualisé en date du 28 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus, faisant état d’une dette soldée par Madame [F] [U] [X] au 20 juin 2024. 

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [F] [U] [X], assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM BATIGERE HABITAT le 31 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 28 juin 2024 que la dette est désormais soldée. 

Par conséquent, il convient de débouter la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 12, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2022. 

La bailleresse ne produit aucun décompte entre le mois d’octobre 2022 et le mois de janvier 2024 permet de vérifier si les sommes réclamées par le commandement de payer ont été réglées dans le délai de deux mois.

En outre, la locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Par ailleurs, il est justifié du règlement de la somme de 663,18 euros par chèque le 20 juin 2024 permettant de solder la dette.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par ailleurs formée par le locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver la locataire des droits qu'elle tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicités d’ailleurs par la bailleresse. 

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Madame [F] [U] [X] a réglé l’intégralité de la dette locative. Le décompte démontre des règlements réguliers depuis le mois de janvier 2024 au moins. Aucun décompte n’étant produit entre le mois d’octobre 2022 et le mois de juin 2024, il n’est pas établi que Madame [F] [U] [X] ait réglé ses loyers irrégulièrement depuis le commandement de payer.

En tout état de cause, si l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat, la locataire a repris le paiement des échéances courantes du loyer et charges et a remboursé la dette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement de la locataire, réparé par son paiement, n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et, de ce fait, la demande d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la présente procédure ayant été nécessaire au recouvrement de la dette, il convient de condamner Madame [F] [U] [X] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

La dette ayant été soldée postérieurement à l’audience, il convient également de condamner Madame [F] [U] [X] à payer à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

DEBOUTE la SA D'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre d'une part, et Madame [F] [U] [X] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], le 27 décembre 2016, 

DEBOUTE la SA D'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu entre d'une part, et Madame [F] [U] [X] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], le 27 décembre 2016, 

DEBOUTE la SA D'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande d’expulsion de Madame [F] [U] [X],

DEBOUTE la SA D'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [F] [U] [X] au paiement de l’arriéré locatif,

DEBOUTE la SA D'HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de condamnation de Madame [F] [U] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [F] [U] [X] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [F] [U] [X] à payer à la SA D'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE

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