Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Cyril PERRIEZ


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Thierry CHEMIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00259 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W53

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 11 JUILLET 2024



DEMANDERESSE
Madame [F]-[O] [M]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Thierry CHEMIN,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1509

DÉFENDEUR
Monsieur [S] [P]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS,vesitiaire R251
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-001011 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00259 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3W53

FAITS ET PROCEDURE


Suivant contrat du 03/02/2010, Madame [F]-[O] [M] avait donné en location à Monsieur [S] [P] et à Madame [N] [R] (sa mère à ce jour décédée) un appartement (3 pièces avec parking) situé [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage) et ce, moyennant le paiement d'un loyer mensuel fin 2022 de 1009,32 €, outre 200 € au titre de la provision sur charges.

Par acte du 07/12/2022, Madame [F]-[O] [M] a fait délivrer à Monsieur [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 43 182,69 €.

Par acte du 23/11/2023, Madame [F]-[O] [M] a assigné Monsieur [S] [P] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail pour non paiement des loyers ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard suivant la signification de la décision à intervenir ;la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux sur place ou dans un garde-meuble au choix de Madame [F]-[O] [M] et aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [P] ;le paiement de la somme provisionnelle de 43 182,69 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 07/12/2022 ;le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant de la quittance locative à compter du jour de la signification de la décision à intervenir jusqu'à totale libération du logement.
Madame [F]-[O] [M] a demandé également une indemnité de 500 € à titre de dommages-intérêts, une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 30/11/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.


Monsieur [S] [P], représenté par son avocat qui a souligné sa fragilité, a fait état de difficultés financières liées à une fracture subie en 2020. Il a indiqué ne pas travailler et être en difficulté pour trouver un nouveau logement.


Monsieur [P] a invoqué la prescription de 3 ans, aucune somme ne pouvant être exigible avant le 23/11/2020. Il a sollicité un délai pour quitter les lieux.

Monsieur [P] a précisé qu'à un moment, il n'avait pas pu entrer chez lui du fait d'un changement inopiné et abusif de serrure par la bailleresse.


À l'audience, Madame [F]-[O] [M] a indiqué que les impayés étaient anciens, un premier commandement étant intervenu en 2017 auquel elle n'avait pas donné suite. Elle a ajouté qu'aucun loyer n'avait été payé depuis des années et que la dette avoisinait 50 000 €.

Madame [M] s'est opposée à l'octroi d'un délai à l'expulsion. Elle n'a pas contesté les effets de la prescription sur la dette.


 
MOTIVATIONS

 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 07/12/2022 faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Par ailleurs, l'octroi de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire, qui suppose également la reprise du paiement du loyer courant, intervient uniquement à la demande de l'une des parties,.

En l'espèce, il apparaît que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte et que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 07/02/2023.

Par ailleurs, Monsieur [P], qui n'a pas repris le paiement des loyers courants, ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui serait irréaliste au vu de sa situation personnelle et financière.



Aussi il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [P] à la date du 08/02/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.


Il n'y a pas lieu d'octroyer à Monsieur [P] un délai à l'expulsion en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution. En effet, l'intéressé a cessé de payer tout loyer depuis une très longue période et sa situation matérielle ne permet pas qu'il puisse, même partiellement, indemniser la bailleresse d'ici son relogement. Au demeurant la procédure a elle-même duré un certain temps, ce qui a octroyé au défendeur des délais de fait.


Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus


Madame [F]-[O] [M] s'est dispensée de produire un décompte actualisé de la créance, le seul décompte fourni étant arrêté au 30/11/2022. Toutefois, il n'est pas contesté par Monsieur [P] qu'il n'a effectué aucun paiement depuis cette date.

L'assignation date du 23/11/2023. il y aura donc lieu de prendre en compte les effets de la prescription pour tous loyers et charges dus avant le 23/11/2020.
 
Au vu de ce qui précède, il convient de condamner Monsieur [P] à payer à Madame [M] une somme de 28 879,47 € au titre des loyers et charges arrêtés au 30/11/2022.


Sur l'indemnité d'occupation à échoir


Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Madame [F]-[O] [M] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.

L'indemnité d'occupation sera exigible à compter du jour de la signification de la présente décision, le juge étant tenu par les limites de la demande.


Sur les demandes accessoires


La bailleresse ne justifie d'aucun préjudice particulier, en dehors du défaut de paiement des loyers, qui justifie des dommages-intérêts. Il convient de rejeter toute demande de ce chef, d'autant que la bailleresse a pu témoigner d'un respect très approximatif de ses obligations, notamment en mettant en œuvre à un moment une éviction de fait du locataire.

Au vu de l'ancienneté du bail, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [F]-[O] [M] les frais irrépétibles de l'instance.

Aucun élément propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort


Constate la résiliation de plein droit à la date du 08/02/2023 du bail consenti le 03/02/2010 par Madame [F]-[O] [M] à Monsieur [S] [P], portant sur le logement (avec parking) situé [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage).

Ordonne l'expulsion de Monsieur [S] [P] et déboute ce dernier de sa demande d'un délai pour quitter les lieux.

Dit qu'à défaut par Monsieur [S] [P] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne Monsieur [S] [P] à payer à Madame [F]-[O] [M] la somme provisionnelle de 28 879,47 € représentant le montant des loyers et charges impayés et non prescrits arrêtés au 30/11/2022, avec intérêts au taux légal à compter du 07/12/2022.

Condamne Monsieur [S] [P] à payer à Madame [F]-[O] [M], à titre provisionnel, à compter du jour de la signification de la présente ordonnance et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

Déboute Madame [F]-[O] [M] du surplus de ses demandes, notamment de sa demande en dommages-intérêts, en fixation d'une astreinte et en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Déboute Monsieur [S] [P] du surplus de ses demandes.

Condamne Monsieur [S] [P] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Le greffier Le juge