Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Y] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Philippe TESSIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01644 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37MC

N° MINUTE : 
3/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 11 JUILLET 2024


DEMANDEUR
Monsieur [U] [R] [L]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Philippe TESSIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire Z21

DÉFENDERESSE
Madame [Y] [C]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01644 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37MC


FAITS ET PROCEDURE


Suivant contrat du 01/07/2020, Monsieur [U] [R] [L] avait donné en location à Madame [Y] [C] un appartement (avec cave) situé [Adresse 1] à [Localité 3] (étage 1, porte droite) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1100 €, charges « fixes » comprises.

Ce bail était soumis à l'évidence aux dispositions de la loi du 06/07/1989, ce que le contrat avait lui même rappelé.

Par acte du 12/10/2023, Monsieur [R] [L] a fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés de loyers et charges à hauteur de 2200 €.

Par acte du 03/10/2023, Monsieur [R] [L] avait également fait délivrer à Madame [Y] [C] un commandement de produire l'attestation d'assurance visant la clause résolutoire applicable à défaut.

Par acte du 10/01/2024, Monsieur [R] [L] a assigné Madame [Y] [C] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 23/11/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, avec dispense des délais prescrits par les articles L412-1, L412-4 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;le paiement de la somme provisionnelle de 3383 € au titre des loyers et charges impayés au 01/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2023 sur la somme de 2335,52 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au double du montant du loyer normalement exigible, outre les charges, à compter du 01/12/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux.
Monsieur [R] [L] a demandé également une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 12/01/2024. 


Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [Y] [C] ne s'est pas présentée à l'instance.






À l'audience, Monsieur [R] [L] a indiqué que la créance avait augmenté, les 4 dernières échéance de loyer et charges s'étant ajoutées à la somme visée dans l'assignation. Il s'est opposé à l'octroi d'office de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence.

Il a fait état également de difficultés dans la jouissance du logement, difficultés relatées dans une attestation établie par la gardienne de l'immeuble.


MOTIVATIONS

 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 12/10/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;l'énoncé des loyers et charges impayés au jour de l'audience.rien n’ a été précisé s’agissant du défaut d’assurance et de plus les termes de l’assignation paraissent ambigüs, indiquant que Mme [Y] [C] avait laissé le commandement sans réponse “satifaisante”

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 12/12/2023.

L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également en cas de reprise du paiement du loyer courant.


Par ailleurs, il n'y a pas eu reprise paiement du loyer courant, aucun règlement n'étant intervenu depuis plusieurs mois, et le bailleur s'est opposé à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.





En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [C] à la date du 13/12/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.


Aucune circonstance propre à l'espèce ne justifie sérieusement que la locataire soit dans les conditions prévues par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, même dans sa nouvelle version, conditions permettant la réduction ou la suppression du délai légal à l'expulsion.


Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus


A ce titre, Monsieur [R] [L] justifie d'une créance de 3300 € au titre des loyers et charges dues au 01/12/2023 (le dernier loyer compris dans cette somme étant celui de novembre 2023).

S'agissant de la demande au titre de la taxe sur les ordures ménagères, non seulement il n'en est pas justifié mais également l'article 23 de la loi du 06/07/1989 dispose que parmi les charges récupérables auxquelles il se réfère figure les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Or, ce même article 23 ne permet pas une fixation forfaitaire des charges puisque les charges récupérables ne peuvent être exigibles qu'en contrepartie de services, dépenses et impositions strictement définies et qui doivent être déterminable par le locataire.

Le bailleur ne pouvait pas s'affranchir de la justification et de la régularisation des charges en prévoyant un montant forfaitaire pour celles-ci. Il existe donc une contestation sérieuse concernant la demande en paiement, en plus des loyers et charges forfaitaires, d'une somme au titre d'une taxe sur les ordures ménagères dont le montant résulte des seules déclarations du demandeur.


Sur l'indemnité d'occupation à échoir


La locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [R] [L] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.

La fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant supérieur au montant du loyer et des charges exigibles serait une sanction manifestement disproportionnée dont l'appréciation est susceptible de contestation sérieuse et ne relève pas, en tout état de cause, de la compétence du juge des référés.




Sur les demandes accessoires


Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [L] les frais irrépétibles de l'instance. Non seulement le loyer global pratiqué est particulièrement élevé au vu de la surface du logement, ce prix élevé favorisant les impayés, mais surtout le contrat s'affranchit sur certains points des règles de la loi du 06/07/1989, comme pour les charges.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort


Constate la résiliation de plein droit à la date du 13/12/2023 du bail consenti le 01/07/2020 par Monsieur [U] [R] [L] à Madame [Y] [C], portant sur le logement avec cave situé [Adresse 1] à [Localité 3] (étage 1, porte droite).

Ordonne l'expulsion de Madame [Y] [C] mais déboute Monsieur [U] [R] [L] de sa demande de suppression du délai à l'expulsion.

Dit qu'à défaut par Madame [Y] [C] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [U] [R] [L] la somme provisionnelle de 3300 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 01/12/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2023 sur 2200 € et à compter du 10/01/2024 sur le surplus.

Condamne Madame [Y] [C] à payer à Monsieur [U] [R] [L], à titre provisionnel, à compter du 13/12/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.



Déboute Monsieur [U] [R] [L] du surplus de ses demandes.

Condamne Madame [Y] [C] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, le coût du commandement de justifier d'une attestation d'assurance et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Le Greffier Le Juge