Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/01959 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTF

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 19 JUILLET 2024



DEMANDERESSE
HÉNÉO
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1971

DÉFENDERESSE
Madame [I] [J]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 4] 
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01959 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTF



FAITS ET PROCÉDURE


La société HÉNÉO est gestionnaire d'une résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 2] destinée au logement de personnes éprouvant des difficultés particulières et notamment les familles et les personnes mal insérées dont le plafond de ressources est fixé par arrêté. Le régime applicable à cette résidence sociale n'est pas celui de la loi du 06/07/1989 mais celui, particulier, du code de la construction et de l'habitation.

Suivant contrat d'occupation en date du 04/05/2022, la société HÉNÉO, avait consenti, pour une durée d'un an renouvelable, une location à Madame [I] [J] dans la résidence sociale susvisée portant sur le logement meublé n° 0045 (escalier 1, 6ème étage). Le montant de la redevance forfaitaire mensuelle due par Madame [J] lors de la signature du contrat s'élevait à 622,62 € mais il a apparemment fluctué par la suite, la somme exigible à ce titre ayant pu diminuer fortement.

Le 27/12/2022, la société HÉNÉO a fait délivrer à Madame [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat et faisant état d'un solde de redevances impayées de 1751,09 €.

Par acte du 19/01/2024, la société HÉNÉO a assigné Madame [I] [J] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), aux fins :

de voir constater la résiliation du contrat d'occupation à compter du 28/01/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement d'ordonner la résiliation judiciaire du titre d'occupation ;de voir ordonner l'expulsion de Madame [I] [J] et de tous occupants de son chef si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse ;de voir Madame [I] [J] condamnée à payer la somme de 5297,87 €, au titre d'un arriéré de redevances, échéance de novembre 2023 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 27/12/2022 ;de voir Madame [I] [J] condamnée à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance d'hébergement actualisée à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération du logement.
La société HÉNÉO a réclamé en outre une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.



À l'audience, l'association a actualisé sa créance au titre des redevances impayées, réduisant sa demande à ce titre à 5132,73 €, arrêtée au 12/04/2024.


Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [I] [J] ne s'est pas présentée à l'instance.


MOTIVATIONS

La société HÉNÉO a produit à l'instance :

le titre d'occupation pour un logement meublé en résidence sociale consenti à Madame [I] [J], contrat comportant une clause de résiliation de plein droit dans son article 7 ;un commandement de payer en date du 27/12/2022 rappelant cette clause résolutoire ;un décompte des redevances impayées au 12/04/2024.
Aux termes de l'article 7 du contrat, le titre d'occupation pourra être résilié pour inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du dit titre d'occupation ou pour manquement grave et répété au règlement intérieur, notamment le non-paiement de la redevance dans les délais prévus.

Selon ce même article 7, la résiliation portera effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, s'agissant d'un impayé de redevance, il est précisé que la résiliation pourra être décidée lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale acquittée pour le logement, seront impayés ou, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restera due.

Cet article 7 est pleinement conforme aux dispositions légales et réglementaires s'agissant de la résiliation d'un contrat d'occupation dans une résidence logement.

En effet, en premier lieu, aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir que dans les cas suivants :
inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave et répété au règlement intérieur ;cessation totale d'activité de l'établissement ;cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
En second lieu, aux termes de l'article R633-3 du code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L633-2, sous réserve d'un préavis de un mois, en cas d'inexécution par la personne titulaire du contrat d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En troisième lieu, aux termes de ce même article R633 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation peut être décidée pour impayés lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total acquitté pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme d'au moins égale à deux fois le montant mensuel acquitté pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En quatrième lieu, toujours suivant ce même article, la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la résidente ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 27/01/2023.

Au surplus, les pièces produites par la demanderesse font ressortir (à défaut d'éléments plus précis susceptibles d'induire une contestation) que les impayés constatés permettaient, au vu de leur montant et des redevances auxquelles ils correspondaient à la date spécifique du commandement, de mettre en jeu la clause résolutoire.

Il résulte également des pièces produites et notamment du décompte actualisé que Madame [I] [J] reste redevable au 12/04/2024 de la somme de 5132,73 € au titre des redevances forfaitaires impayées, étant précisé que la dernière redevance exigible était a priori de 117,61 €.

En conséquence, la clause résolutoire a été acquise de plein droit au 28/01/2023. Aussi, il convient de constater la résiliation du contrat de résidence et d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [J] avec toutes conséquences de droit, dont la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance forfaitaire normalement exigible.
 
Par ailleurs, Madame [I] [J] sera condamnée à payer à la société HÉNÉO la somme de 5132,73 € (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant à la redevance de mars 2024, devenue exigible à terme échu, le 31/03/2024).

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais irrépétibles de l'instance.

Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.








PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

– Constate au 28/01/2023 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence souscrit le 04/05/2022 par Madame [I] [J] auprès de la société HÉNÉO et portant sur l'occupation d'un logement (n° 0045, escalier 1, 6ème étage) dans la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 2].

– Constate au 28/01/2023 la résiliation de plein droit du contrat de résidence susvisé.

– Condamne Madame [I] [J] à payer à la société HÉNÉO la somme de 5132,73 €, arrêtée au 12/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/12/2022 sur la somme de 1751,09 € et à compter du 19/01/2024 sur le surplus.

– Dit qu'à défaut par Madame [I] [J] d'avoir volontairement libéré le logement susvisé deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux qui lui sera délivré, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

– Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles et effets laissés dans les lieux et qui n'appartiennent pas à la résidence sociale sera régi selon les modalités définies par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

– Condamne Madame [I] [J] à payer à la société HÉNÉO, à compter du 01/04/2024 jusqu'à libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance forfaitaire normalement exigible si le contrat s'était poursuivi, avec possibilité d'indexation suivant les modalités déterminées par le contrat de résidence.

– Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective des lieux.

– Déboute la société HÉNÉO du surplus de ses demandes.

– Condamne Madame [I] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

– Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Fait et jugé à Paris le 19 juillet 2024

le greffier le Président