Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3275

N° MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 11 JUILLET 2024



DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT- OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE
Madame [V] [H]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01035 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3275

FAITS ET PROCEDURE


Par contrat du 28/05/2013 et du 30/05/2013, [Localité 3] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [V] [H] un appartement (type 4) situé [Adresse 2] à [Localité 4] (bâtiment 6, escalier 1, logement 63) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 687,03 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 31/10/2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [V] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2181,02 €.

Par acte du 09/01/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Madame [V] [H] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; le transport et l'entrepôt des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 3] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [V] [H] ;le paiement de la somme provisionnelle de 3642,19 € au titre des loyers et charges impayés au 03/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, [Localité 3] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 10/01/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement citée, Madame [V] [H] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 70 € en plus du loyer courant.

 A l'audience, [Localité 3] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 3066,32 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16/04/2024. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. 




MOTIVATIONS 
 

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 31/10/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 16/04/2024.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 31/12/2023. 

Si en conséquence, au 01/01/2024, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [V] [H] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Madame [V] [H] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, une demande de FSL a été déposée.

 L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire.En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.

Au vu de ce qui précède, il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 
A ce titre, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 3066,32 €, arrêtée au 16/04/2024, somme non contestée (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de mars 2024, devenu exigible à terme échu, le 31/03/2024).

 La proposition de Madame [V] [H] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 70 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.

 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement


La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre de la présente ordonnance, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 3] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.


Sur les demandes accessoires


Il n'est pas inéquitable vu l'ancienneté du bail de laisser à la charge de [Localité 3] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
 


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort


Constate l'acquisition au 01/01/2024 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 28/05/2013 et le 30/05/2013 par [Localité 3] HABITAT-OPH à Madame [V] [H], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (bâtiment 6, escalier 1, logement 63).

Condamne Madame [V] [H] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 3066,32 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 16/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 09/01/2024.

Accorde à Madame [V] [H] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 70 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.

Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Madame [V] [H] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente ordonnance, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3/à défaut par Madame [V] [H] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique etd'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/Madame [V] [H] sera condamnée au paiement à [Localité 3] HABITAT-OPH, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Madame [V] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Le greffier Le Juge