Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53873 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XDV

N° : 2

Assignation du :
27 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 juillet 2024



par Eric MADRE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic, FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE- H IMMOBILIER, SAS
Chez FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE- H IMMOBILIER, SAS
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS - #D1704



DEFENDERESSE

La S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Ombeline SOULIER DUGENIE de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS - #J0044



DÉBATS

A l’audience du 22 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Eric MADRE, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le 27 septembre 2019, la société en nom collectif Aiminus Patrimoine a acquis les lots de copropriété n° 9 situé au rez-de-chaussée, n° 33 situé au sous-sol et n° 34 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 1], dans le [Localité 5], issu de la division d'un ancien hôtel particulier et désormais soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Elle a donné en location le lot n° 9 à la société Connect Crédit et exploite dans les deux autres lots une activité commerciale d'hébergement touristique.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7] Rive Droite - H Immobilier, a fait assigner en référé la société en nom collectif Aiminus Patrimoine devant le président du tribunal judiciaire de Paris.
La société Aiminus Patrimoine a constitué avocat le 17 juillet 2024.
La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2024.

Entre l'appel des causes et les plaidoiries, après rejet de la demande de renvoi formulée, le conseil de la partie défenderesse a communiqué des conclusions à son adversaire et les a fait viser par le greffe.

Aux termes de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7] Rive Droite - H Immobilier, demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :
condamner la société Aiminus Patrimoine, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, à restituer à :usage de « magasin, avec débarras sous escalier, water-closet, couloir (ayant accès sur la rue de l'immeuble) et deux caves, sous-sol, desservies par un escalier intérieur », le lot n° 33 défini au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], en y faisant cesser l'occupation à usage d'habitation et de location meublée de tourisme et en y faisant procéder à la démolition, à ses frais, des installations sanitaires ou de cuisine ;usage de « bureaux et salle d'exposition » le lot n°34 défini au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], en faisant cesser l'occupation à usage d'habitation et de location meublée de tourisme et en y faisant procéder à la démolition, à ses frais, de l'ensemble des installations sanitaires ou de cuisine ;usage du lot n° 9 « Boutique de 2 pièces sur [Adresse 6] à gauche du vestibule avec arrière-boutique formant dégagement et WC » défini au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], en faisant cesser l'occupation à usage de bureaux d'entreprise et en y faisant procéder à la démolition, à ses frais, de l'ensemble des installations spécifiques à cet usage ;condamner la société Aiminus Patrimoine à lui payer une indemnité de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; etla condamner à supporter les dépens de l’instance.A l'audience, il a oralement sollicité que soient écartées des débats les conclusions et pièces de son adversaire, communiquées en cours d'audience, au motif que cette communication tardive et dilatoire porte atteinte au principe du contradictoire.
Sur le fond, il expose en substance qu'il convient de faire cesser les troubles manifestement illicites constitués par :
la violation des dispositions du règlement de copropriété en raison des travaux effectués et de la modification de destination des lots acquis par la société Aiminus Patrimoine ;la violation de la destination générale de l'immeuble en raison de la modification de destination des lots ;le trouble anormal de voisinage causé par l'activité de location meublée de courtes durées.
Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, la société Aiminus Patrimoine demande au juge des référés de :
dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état des lots n° 33, 34 et 9 formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Foncia [Localité 7] Rive Droite - H Immobilier, fondée sur le changement prohibé de destination des lots n° 1 à 3 ;débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;à titre reconventionnel et provisionnel, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à la société Aiminus Patrimoine la somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux dépens.
A l’issue, l'incident a été joint au fond et l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

SUR CE,

Sur la demande tendant à écarter des débats les conclusions et pièces de la partie défenderesse :

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
L'article 135 du même code dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n'ont pas été communiquées en temps utile.
En l’espèce, si son avocat ne s'est constitué que le 17 juillet 2024, la défenderesse est informée depuis le 27 mai 2024 de l'instance engagée à son encontre, avec un délai suffisant pour préparer sa défense.
Par ailleurs, l'avocat ainsi constitué avait lui-même connaissance, bien avant sa constitution devant le tribunal, du litige opposant ses clients au syndicat de copropriétaires, ayant exposé, dans un courrier en date du 21 novembre 2019 adressé au syndic au nom de la société Aiminus Patrimoine, les raisons pour lesquelles il estimait la location de meublés touristiques conforme au règlement de copropriété.
Dans ces circonstances, alors que le conseil du demandeur avait informé son confrère qu'il s'opposerait à sa demande de renvoi, la communication, en cours d'audience, de conclusions, comportant une demande reconventionnelle substantielle, et de nouvelles pièces apparaît manifestement dilatoire et contraire à la loyauté des débats.
Cette communication tardive porte atteinte au principe du contradictoire, en ce qu'elle fait obstacle à l'instauration d'un débat contradictoire au sujet de ces conclusions et pièces, mettant le demandeur dans l'impossibilité d'y répliquer sauf à demander un renvoi.
En conséquence, il convient d'écarter des débats les conclusions visées à l'audience et les pièces de la société Aiminus Patrimoine.

Sur l'existence de troubles manifestement illicites :

L'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Les troubles anormaux du voisinage peuvent, lorsqu'ils sont caractérisés, constituer un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il appartient au demandeur de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Aux termes de l'article 9, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 8 de cette même loi dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Il résulte de ces dispositions que la liberté d'usage et de jouissance des parties privatives est limitée par le droit concurrent des autres copropriétaires et par l'intérêt supérieur de l'immeuble qui résulte de sa destination. Cette liberté peut ainsi être précisée ou encadrée par le règlement de copropriété, lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Enfin, l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel, de sorte qu'il ne peut être invoqué à lui seul pour permettre ou interdire un changement d'affectation.

En l'espèce, sont invoqués par le demandeur, sous la qualification de troubles manifestement illicites des faits concernant le lot n° 9, d'une part, et, d'autre part, des faits concernant les lots n° 33 et 34 de l'immeuble en copropriété, qu'il convient d'examiner successivement.

- sur l'usage du lot n° 9 :

Dans l'état descriptif de division du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], le lot n° 9 est décrit comme une « Boutique de 2 pièces sur [Adresse 6] à gauche du vestibule avec arrière-boutique formant dégagement et WC ».


Le syndicat de copropriétaire soutient qu'alors que le règlement de copropriété prévoit un usage de boutiques « de luxe ou demi-luxe », ces locaux sont actuellement utilisés en tant que bureaux par la société Connect Crédit, courtier en crédits immobilier, alors qu'ils ne pouvaient être convertis en bureaux, en occultant par un verre semi-opaque une vitrine pourtant destinée à mettre en valeur des objets tels que des lustres en cristal ou des meubles de designers contemporains, qui participe du standing de l'immeuble et de la commercialité du quartier.

Toutefois, il résulte du règlement de copropriété que la destination de l'immeuble est mixte d'habitation, de bureaux et de commerce. L'intangibilité de la destination des parties privatives en résultant n'est pas absolue, et ainsi, la liberté d'usage des parties privatives doit s'apprécier au regard des droits des autres copropriétaires.

Il s'ensuit que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en question ne sont pas suffisants à empêcher dans les limites qu'ils fixent tout changement d'affectation et qu'il ne peut être déduit avec l'évidence requise en référé que l'affectation du lot n° 9 à une activité de bureaux constituerait un trouble manifestement illicite de ce chef, alors que le syndicat de copropriétaires ne rapporte pas non plus la preuve de ce que l'activité du locataire de la société Aiminus Patrimoine porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à faire cesser l'occupation du lot n° 9 à usage de bureaux d'entreprise et à faire procéder à la démolition de l'ensemble des installations spécifiques à cet usage.

sur l'usage des lots n° 33 et 34 :Dans l'avenant des 7 et 16 février 1960 du règlement de copropriété, le lot n° 33 est décrit ainsi : « Au sous-sol, par rapport au niveau de la [Adresse 8], sous le bâtiment [Adresse 8] : quatre pièces à usage de magasin, avec débarras sous escalier, water-closets, couloir (ayant accès sur la roue de l'immeuble) et deux caves, sous ce sous-sol, desservies par un escalier intérieur ».

Le lot n° 34 est composé de « A l'entresol dans le corps de bâtiment [Adresse 8], 2 pièces d usage de bureaux et salle d'exposition ».

L'article 8 du règlement de copropriété stipule notamment, s'agissant des travaux et modifications apportées aux parties privatives, que : « Chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera les dispositions intérieures des locaux lui appartenant à la condition toutefois d'obtenir1'autorisation de l'assemblée générale en ce qui concerne exclusivement les gros murs et les gros murs de refend. En aucun cas let travaux qui seront à exécuter ne devront être susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble le propriétaire qui les fera faire devra prendre toute mesure nécessaire à cet effet. Il sera responsable de tout affaissement, dégradations qui ce produiraient ».


Le syndicat de copropriétaire demandeur invoque une violation de ces stipulations résultant de travaux effectués par la société Aiminus Patrimoine en vue d'exploiter ces lots dans le cadre de contrats de location meublée.
Toutefois, les seules photographies versées aux débats à cet égard sont insuffisantes pour établir la destruction alléguée d'un mur de refend de l'immeuble et une quelconque violation de ces stipulations.

La partie demanderesse invoque en second lieu un changement de destination de ces locaux.

A cet égard, l'état descriptif de division n'assimile pas les locaux à usage d'entrepôt ou magasin aux locaux destinés aux activités commerciales ou de bureaux. Au contraire, le règlement fait la distinction entre les locaux à usage de magasin (lot n° 33), les locaux à usage de boutique (lot n° 9), ou ceux composés d'un bureau et d'une salle d'exposition (lot n° 34).

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 8 « parties constituant une propriété privée » inclus dans le troisième chapitre « droits et obligations des propriétaires », que « Chacun des propriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, leurs annexes et accessoires, le droit d'en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires, de ne rien faire qui ,puisse compromettre la solidité de la maison (…)
Sont interdits, entre outre, les commerces ou les industries insalubres dangereux ou pouvant troubler la jouissance ou la sécurité des copropriétaires par le bruit, les radiations, les émanations, les odeurs ou la saleté telles que restaurant droguerie, pharmacie, commerce d'alimentation, vente d'appareils de musique, parfumerie etc., seuls les commerces de luxe ou demi-luxe sont autorisés et ce seulement comme il est spécifié ci-dessus dans les locaux qui sont loués actuellement à usage commercial artisanal.
Bruits - Les propriétaires et occupants devront veiller sous leur responsabilité à ce que la tranquillité de la maison ne soit a aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service, en conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal (...) aucune location où sous-location à caractère de pension de pension de famille de nature (...) à gêner leurs voisins par le bruit l'odeur ou autrement et ils devront ce conformer pour tout ce qui n'est pas prévu aux usages établis dans les maisons bien tenues. Tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu'ils soient. alors même qu'ils auraient lieu dans l'intérieur des appartements troublant la tranquillité des habitants sont formellement interdits. »

L'article 9 « parties communes » ajoute notamment que : « Encombrement - aucun propriétaire ou occupant de 1'immeuble ne pourra encombrer les parties communes notamment 1'entrée de la maison les vestibules escaliers paliers non plus que les cours et les WC communs ni y faire séjourner quoi que ce soit. ».


Or, il ressort des pièces versées aux débats, notamment le courrier du conseil de la société Aiminus Patrimoine en date du 21 novembre 2019 et l'extrait du site internet booking.com en date du 8 septembre 2023 faisant état des caractéristiques de l'appartement loué et du prix de location et les photographies reproduites dans l'assignation, que la société défenderesse a affecté les lots n° 33 et 34 à un usage d'hébergement de courte durée en y pratiquant d'importants travaux de rénovation comprenant la mise en place notamment d'équipements sanitaires et de cuisine.

Ces lots ne sont ainsi pas utilisés aux fins de simple dépôt, de bureau ou d'exposition mais ont été rendus propres à l'habitation en vue de leur location meublée pour de courtes durées à des touristes.

S'agissant d'un règlement de copropriété rédigé en 1952, l'expression « pension de famille » précitée ne peut avoir le sens figurant à l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation, qui est issu de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion. La neuvième édition du dictionnaire de l'Académie française définit la pension de famille comme une « maison d’hôtes, où l’on prenait pension, les repas étant généralement servis à une table commune, comme en famille ; aujourd'hui, catégorie d’hôtels meublés ». L'interdiction, par le règlement de copropriété, de toute location ou sous-location « à caractère de pension de pension de famille » doit ainsi manifestement être comprise comme visant la location meublée de courte durée, qui constitue une activité dont les nuisances sont équivalentes à celles-ci générées par une pension de famille.

Il en résulte que la société Aiminus Patrimoine a changé l'affectation des lots n° 33 et 34 pour y exercer une activité pourtant prohibée par le règlement de copropriété et contraire à la destination de l'immeuble, qui est à usage mixte commercial et d'habitation, mais pas à usage d'hôtellerie.

Pour démontrer le trouble anormal de voisinage causé par l'activité de location meublée de courtes durées, le syndicat des copropriétaires produit non seulement des photographies établissant l'encombrement du hall de l'immeuble avec des voyageurs de passage et leurs volumineux bagages, en violation de l'article 9 du règlement de copropriété, mais également des attestations, dont les auteurs relatent des faits précis et circonstanciés.

Ainsi, Madame [C] [E], gardienne de l'immeuble atteste que : « depuis environ, le mois de juin 2022 (début des locations Airbnb au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 1], la vie a changée dans notre immeuble et je suis constamment dérangée.
Les locataires de l'appartement loué en Airbnb arrivent très fréquemment, souvent deux fois par semaine. Ce sont presque toujours des étrangers qui ne parlent pas français et les gens pour leur donner les clefs sont presque toujours en retard parfois de plusieurs heures.


Ces locataires parfois 8 à 10 personnes avec leurs valises sont dans l'entrée de l'immeuble, sont perdus et sonnent chez moi (parfois à trois heures du matin) ou à tous les interphones pour qu'on les aide.
Ces gens qui sont de passage font très souvent beaucoup de bruit, font des fêtes et ne respectent aucune règle. Ils ne trient pas les poubelles et les laissent déborder. La Cour de l'immeuble est sale. Je retrouve des tas de mégots de cigarettes dans les bacs à fleurs, ce qui n'arrivait jamais avant le début de ces locations Airbnb. (...)
Ils ne sont jamais là non plus pour la société de location de linge d'hôtel qui s'appelle Elis et nous avons très souvent les sac Elis de linge sale ou de linge propre en retour posés dans l'entrée de l'immeuble.
Je dors dans la loge et je suis très souvent réveillée. Autre chose, j'ai remarqué à plusieurs reprises des locations à des Messieurs seuls qui recevaient des visites de jeunes filles bruyantes, qui ne me semblaient pas « normales ».
Récemment, un locataire qui n'était pas dans un état normal, s'est couché devant la porte de ma loge.
Il était probablement ivre ou drogué et je n'ai rien compris à ce qu'il disait parce qu'il parlait anglais. Il a tenté de rentrer dans ma loge. I1 s'est mis à sonner sans interruption chez moi et les choses ont faill mal tourner.
J'ai appelé plusieurs copropriétaires à mon secours et finalement M. [J] du 3ème étage est venu à mon aide.
Cette situation est insupportable avec le bruit et les dérangements à toute heure et je suis devenue la concierge de leur hôtel. »

Madame [Y] [U], copropriétaire et habitant dans l'immeuble, témoigne subir, depuis juin 2022, des gênes constantes et considérables en matière de bruit, de poubelle, de dérangement et de sécurité, les locataires du rez-de-chaussée qui se renouvellent fréquemment occupant régulièrement la cour de l'immeuble, ce qui engendre de nombreuses nuisances sonores. Elle évoque de nombreux allers et retours dans l'immeuble de personnes ivres, agressives, et de fêtes organisées, la gardienne l'ayant sollicitée à plusieurs reprises car elle ne se sentait pas en sécurité face à des personnes qui hurlaient dans le ball et sonnaient chez elle. Elle mentionne également une odeur de cannabis dans la cage d'escalier et un « défilé des locataires avec leur valise ».

Monsieur [F] [X], copropriétaire et habitant dans l'immeuble, indique « avoir subi des nuisances sonores en particulier dans ma chambre de mon appartement qui est située juste au-dessus de l'appartement du rez-de-chaussée (…) Par ailleurs, de nombreuses fois ces personnes de « passage », sonnent à mon interphone pour des renseignements divers (…) J'ai également constaté des poubelles débordantes, des bouteilles et mime des bonbonnes de gaz hilarant. Trop souvent ces personnes attendent dans le couloir et fument dans l'attente de leur accueil par le propriétaire des locaux en cause. Ces troubles de jouissance ne sont pas compatibles avec un usage normal et notre règlement de copropriété ».

Maître [I] [L] [D], avocat ayant ses locaux professionnels au troisième étage de l'immeuble, témoigne que : « Les premières difficultés proviennent de l'encombrement du ball de l'immeuble très souvent en début de week-end de personnes étrangères, immobilisées dans le ball avec leurs enfants et leurs nombreux bagages qui barrent l'accès à la porte qui sépare le hall de 1'escalier principal. Ces personnes (…) attendent parfois de longues périodes que l'agence concernée vienne leur donner les clefs. (…) Les clients de mon cabinet éprouvent donc de grandes difficultés pour accéder à l'escalier principal et à l'ascenseur et sont surpris par l'impatience de ces populations parfois très énéervées par l'attente qui leur est imposée. (…) Nous avons aussi constaté à au moins deux reprises la présence de dames, semble-t-il, des escort-girls qui sortaient par la porte donnant sur la cour en tenue assez légère et déposant dans la boîte à ordures plusieurs bouteilles de champagne ». Son épouse, Madame [H] [K], précise avoir dû enjamber des des bagages entassés dans l'entrée de l'immeuble.

Enfin, Maître [W] [Z], copropriétaire et avocat ayant son cabinet au premier étage, expose que les locations ont commencé en juin 2022, avec des gênes considérables : « Les locataires arrivent plusieurs fois par semaine. Les personnes apportant les clés sont systématiquement en retard, et nous avons régulièrement entre cinq et dix personnes avec leurs valises dans l'entrée (voir pbotos). Ces personnes, étrangères le plus souvent, sonnent chez la gardienne et à tous les interphones. Ils encombrent et dérangent. Ces personnes se comportent souvent très mal, sont souvent très bruyantes, et étant de passage, n 'ont aucun soucis des autres occupants. Les poubelles débordent et ne sont pas triées. Les services de la mairie se sont plaints à plusieurs reprises auprès de la gardienne. Il y a eu à plusieurs reprises des personnes ivres ou peut-être droguées qui s'en sont pris à la gardienne et à M [J] (3ème étage). Les sacs de linge sale sont déposés dans l'entrée de l'immeuble. Il en est de même pour les sacs de linge propre au retour (...) et la vie est devenue difficile dans cet immeuble que j'ai toujours connu paisible ».

Il ressort de ces attestations, précises, concordantes et circonstanciées, que, depuis le mois de juin 2022, le voisinage est perturbé par des allées et venues répétées de touristes bruyants, se comportant sans égards pour le voisinage, à toute heure du jour et de la nuit, de manière répétée, et s'accompagnant de bruit, notamment des valises, dans le hall, la cour et le local litigieux. Outre ces nuisances sonores, il est justifié d'un sentiment d'insécurité, et d'une occupation inappropriée des espaces communs, qui perturbent la tranquillité des habitants et occupants de l'immeuble.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de faire cesser les troubles manifestement illicites ainsi constatés en ordonnant à la société défenderesse de cesser, au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, l'activité de locations courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile dans les lots n° 33 et 34 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1], et de supprimer à ses frais l'ensemble des installations sanitaires ou de cuisine – à l'exception des water-closets installés dans le lot n° 33.

Cette injonction provisoire de cesser d'exploiter les lieux pour des locations de courtes durées ne méconnaît pas le principe de proportionnalité de la sanction et ne porte pas une atteinte injustifiée au droit de propriété. En effet, la mesure prononcée n'est pas excessive ou disproportionnée, au regard de la gravité des faits constatés qui portent atteinte à la tranquillité de la copropriété et à celle de ses occupants, le syndicat des copropriétaires ayant établi, avec l'évidence requise en référé, qu'il convenait de mettre fin immédiatement à ce trouble manifestement illicite.

L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, « même d'office », ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, afin d'assurer l'exécution de la présente ordonnance, il convient de l'assortir d'une astreinte provisoire d'un montant de 500,00 € par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur, à compter du seizième jour à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Aiminus Patrimoine, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la partie demanderesse et des situations respectives des parties, la société Aiminus Patrimoine est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent;

Ecartons des débats les conclusions en défense visées à l'audience et les pièces produites au nom de la société Aiminus Patrimoine ;

Enjoignons à la société Aiminus Patrimoine de restituer, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision, à usage de « magasin, avec débarras sous escalier, water-closet, couloir (ayant accès sur la rue de l'immeuble) et deux caves, sous-sol, desservies par un escalier intérieur », le lot n° 33 défini au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], et à usage de « bureaux et salle d'exposition », le lot n° 34 défini au règlement de copropriété de l'immeuble, en faisant cesser dans ces deux lots l'occupation à usage d'habitation et de location meublée de tourisme et en y faisant procéder à la démolition, à ses frais, de l'ensemble des installations sanitaires ou de cuisine - à l'exception des water-closets installés au sein du lot n° 33 ;
Disons que passé ce délai de quinze jours, la société Aiminus Patrimoine sera redevable envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], d'une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 500,00 € par jour et par infraction constatée par commissaire de justice désigné selon le libre choix du syndicat demandeur ;

Disons que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;

Condamnons la société Aiminus Patrimoine aux dépens de l'instance ;

Condamnons la société Aiminus Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes, dont la demande tendant à faire cesser l'occupation du lot n° 9 à usage de bureaux d'entreprise et à faire procéder à la démolition de l'ensemble des installations spécifiques à cet usage ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 25 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC Eric MADRE