Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître BOUTIERE-ARNAUD Marie

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08739 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IHR

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
INITIALEMENT EN DATE DU 11 JUILLET 2024
PROROGÉ EN DATE DU 19 JUILLET 2024



DEMANDERESSE
La S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître BOUTIERE-ARNAUD Marie du Cabinet SKDB Associés AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire L0168

DÉFENDERESSE
Madame [P] [I]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08739 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IHR



FAITS ET PROCEDURE


Par contrat du 14/01/2021, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS avait donné en location à Madame [P] [I] un appartement (F2) situé [Adresse 2] à [Localité 3] (étage 06) moyennant le paiement d'un loyer mensuel en dernier lieu de 634,67 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 30/06/2023, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a fait délivrer à Madame [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2427,04 €.

Par acte du 04/10/2023, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a assigné Madame [P] [I] devant le tribunal judiciaire de de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins d'obtenir :
la constatation de la résiliation de plein droit du bail à compter du 30/08/2023 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur en raison de ses manquements ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Le règlement du sort des meubles se trouvant sur place selon les modalités légales ; le paiement de la somme de 3838,76 € au titre des loyers et charges impayés au 05/09/2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, indexé, jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a réclamé une indemnité de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.


Le Préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 05/10/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. 

Régulièrement citée, Madame [P] [I] a comparu et n'a pas contesté la créance, précisant qu'elle avait repris le paiement du loyer courant depuis 3 mois. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 20 € en plus du loyer courant sur un premier temps, dans l'attente d'une aide FSL, susceptible d'intervenir très prochainement.

Elle a expliqué qu'auparavant elle touchait seulement le RSA mais qu'à ce jour elle percevait des indemnités journalières de 1300 € et qu'au surplus, elle avait reçu une aide financière.

 A l'audience, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS a actualisé sa créance, portant sa demande à 5557,13 € au titre des loyers et charges impayés, somme de laquelle doit être déduit un règlement très récent (non contesté) de 684,67 €.

La société bailleresse n’est pas opposée à la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. 

MOTIVATIONS 
 

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 30/06/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 18/04/2024.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 30/08/2023.

Si en conséquence, au 31/08/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [P] [I] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Madame [P] [I] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS n’est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, il apparaît que les difficultés financières de la locataire ont découlé de problèmes imprévisibles, l'intéressée paraissant de bonne foi. 

L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 
 A ce titre, la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS justifie d'une créance de 4872,46 €, arrêtée au 24/04/2024, somme non contestée (étant précisé que la dernière échéance comprise dans cette somme correspond au loyer de mars 2024, devenu exigible à terme échu, le 31/03/2024 ; étant précisé également que cette somme a pris en compte le dernier règlement intervenu la veille de l'audience).

 La proposition de Madame [P] [I] de s'acquitter de cette somme dans un premier temps en échéances mensuelles de 20 € en plus des loyer et charges exigibles et ce, dans l'attente d'une attribution prochaine du FSL, doit être retenue.

 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement


La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au titre du présent jugement, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.




Sur les demandes accessoires


Il n'est pas inéquitable, au vu des circonstances de l'espèce, de laisser à la charge de la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS les frais irrépétibles de l'instance.

Aucune circonstance propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.

Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort


Constate l'acquisition au 31/08/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 14/01/2021 par la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS à Madame [P] [I], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (étage 06).
Condamne Madame [P] [I] à payer à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS la somme de 4872,46 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 24/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.
Accorde à Madame [P] [I] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette tout d'abord en 9 échéances mensuelles de 20 €, puis en 26 échéances mensuelles de 100 € et enfin en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.
Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.
Dit que si Madame [P] [I] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par le présent jugement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet.
 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 


 3/à défaut par Madame [P] [I] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 4/Madame [P] [I] sera condamnée au paiement à la SA L'HABITAT SOCIAL FRANÇAIS d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Condamne Madame [P] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Fait et jugé à Paris le 19 juillet 2024

le greffier le Président