Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [O]
 Madame [Y] [I]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02472 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GE3

N° MINUTE : 
4/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 11JUILLET 2024



DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [O]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [I]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02472 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GE3


FAITS ET PROCEDURE


Par contrat du 24/11/2016 (modifiés les 29/08/2019 et 23/09/2019), PARIS HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [S] [O] et à Madame [L] [I] (devenue Madame [Y] [I] du fait d'un changement de prénom) un appartement (3 pièces avec cave) situé [Adresse 2] à [Localité 3] (hall 27, escalier 27, 4ème étage, porte 0451) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 729,27 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 23/02/2023, PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [S] [O] et à Madame [Y] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 9014,21 €.

Par acte du 23/01/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;l'expulsion des locataire et de tous occupants leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par PARIS HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [O] et de Madame [Y] [I] et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due ;le paiement de la somme provisionnelle de 8234,61 € au titre des loyers et charges impayés, novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 23/02/2023 ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, PARIS HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 390€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 07/02/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [S] [O] ne s'est pas présenté à l'instance.


Régulièrement citée, Madame [Y] [I] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 360 € en plus du loyer courant. 

 A l'audience, PARIS HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 7744,07 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10/04/2024. Il a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. 


MOTIVATIONS 
 

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 23/02/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 10/04/2024.

 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que les locataires ne s'en sont pas acquittés totalement à la date du 23/04/2023. 

Si en conséquence, au 24/04/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [Y] [I] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] ont repris le paiement du loyer courant, réglant même un peu plus. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, les propositions faite pour le paiement échelonné de la dette sont sérieuses.

 L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée.
Au vu des éléments qui précèdent, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion des locataires, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 
A ce titre, PARIS HABITAT-OPH justifie d'une créance de 7744,07 €, arrêtée au 10/04/2024, somme non contestée (le dernier loyer compris dans cette somme étant celui de mars 2024, devenu exigible à terme échu le 01/04/2024).

 La proposition de Madame [Y] [I] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 360 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue.

 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement


Les locataires, s'ils ne s'acquittent pas des sommes dont ils seront redevables au principal au titre de la présente ordonnance, deviendront occupants sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser PARIS HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.


Sur les demandes accessoires


Il n'est pas inéquitable au vu de la relative ancienneté du bail de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance.
 






PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort


Constate l'acquisition au 24/04/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 24/11/2016 (modifiés les 29/08/2019 et 23/09/2019) par PARIS HABITAT-OPH à Monsieur [S] [O] et à Madame [Y] [I], portant sur le logement avec cave situé [Adresse 2] à [Localité 3] (hall 27, escalier 27, 4ème étage, porte 0451).

Condamne in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] à payer à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 7744,07 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 10/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23/02/2023.

Accorde à Monsieur [S] [O] et à Madame [Y] [I] des délais de paiement et les autorise à s'acquitter de leur dette en 21 échéances mensuelles de 360 € et en une 22ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts et dépens.

Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] se libèrent de leur dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente ordonnance, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3/à défaut par Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré aux locataires, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] seront condamnés in solidum au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.





Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Monsieur [S] [O] et Madame [Y] [I] in solidum aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Le Greffier Le Juge