Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [C]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurence DENOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02545 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRQ

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 19 JUILLET 2024


DEMANDERESSE
Madame [Z] [A]
demeurant [Adresse 2], [Localité 3] à ROYAUME UNI 
représentée par maître Laurence DENOT et y élisant domicile, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1666

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [C]
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 4]
[Localité 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02545 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRQ


FAITS ET PROCEDURE


Par contrat du 12/05/2020, Madame [Z] [A] avait donné en location à Monsieur [B] [C] un appartement (2 pièces) situé [Adresse 4] à [Localité 1] ([Adresse 4]) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 849,23 €, outre 55 € au titre des avances sur charges.

Par acte du 19/09/2023, Madame [Z] [A] a fait délivrer à Monsieur [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2728,69 € et de fournir les justificatifs d’assurance.

Par acte du 08/02/2024, Madame [Z] [A] a assigné Monsieur [B] [C] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance ;subsidiairement,la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;plus subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave par le locataire à ses obligations ;l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;La suppression du délai de deux mois à l'expulsion à raison de la mauvaise foi adverse et de l'accroissement de la dette ; le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ;le paiement de la somme provisionnelle de 5003,01 € au titre des loyers et charges impayés au 01/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 19/09/2023 sur 2728,69 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, indexé, à compter du terme du bail jusqu'à la reprise effective des lieux. 
Enfin, Madame [Z] [A] a réclamé une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.


Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 09/02/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie. 

Régulièrement cité, Monsieur [B] [C] a comparu. Il n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement. Il a indiqué qu'il comptait payer le solde de la dette dans le mois de l'audience. En tout état de cause il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a ajouté qu'il avait effectué récemment un paiement de 2000 €.

 A l'audience, Madame [Z] [A] a actualisé sa créance, réduisant sa demande à 3811,47 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15/04/2024. Tout en reconnaissant la reprise du paiement du loyer courant, Madame [A] s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 


Le conseil de Madame [A], dans une note en délibéré qui avait été autorisée, a transmis un nouveau décompte en date du 27/05/2024. il a donc fait valoir que le loyer dû depuis l'audience n'avait pas été réglé et que la dette locative n'apparaissait pas soldée en totalité.

Il a donc maintenu l'ensemble des demandes faites à l'audience, l'actualisation de l'arriéré locatif aboutissant à une somme due de 2734,87 € au 28/05/2024.



MOTIVATIONS 
 

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


S'agissant des suites du commandement de justifier d'une assurance, force est de constater qu'aucune indication n'a été donnée sur ce point à l'audience. Si dans l'assignation, il avait été formulé une demande de voir constater la résiliation du bail sur ce motif, ce chef de demande ne paraît pas avoir été repris expressément lors de l'audience.

Au-delà, il sera relevé qu'il n'a pas été délivré spécialement un commandement visant la clause résolutoire concernant la justification de l'assurance. En effet, le bailleur s'est contenté d'un commandement commun avec le commandement de payer les loyers, si bien que les éléments concernant ce point n'ont pas été suffisamment mis en exergue pour que le locataire ait une infirmation suffisante sur les conséquences graves d'une carence à ce titre de sa part.

Cette question, en tout état de cause, correspond à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Au surplus, des impayés de loyers ne sauraient justifier que soudainement, sans qu'il soit adressé spécialement de mise en demeure préalable, la question de l'existence ou non d'une assurance soit posée, de plus à une date très distante de la date anniversaire du bail. En l'espèce, un premier commandement du même ordre et selon les mêmes formes avait été certes délivré en décembre 2022, mais il n'a pas été clairement précisé si ce dernier avait ou non été été suivi d'effets.


Au delà, il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 19/09/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 15/04/2024.
 Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 19/11/2023. 

Si en conséquence, au 20/11/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Monsieur [B] [C] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

En effet, tout d'abord Monsieur [B] [C] a repris à la date de l'audience le paiement du loyer courant, des règlement importants ayant été effectués le 08/03/2024 (3000 €) et le 25/04/2024 (2000 €). Au surplus, L'examen du décompte a mis en évidence en 2023 et 2024 des paiements certes irréguliers mais qui, à diverses reprises, correspondaient à plusieurs échéances de loyer et charges.

Il n'apparaît pas en conséquence de mauvaise foi caractérisée de Monsieur [C] dans le respect de ses obligations locatives. À cet égard, sa situation financière actuelle est compatible avec le règlement échelonné de la dette, dette qui en définitive ne représente qu'un peu plus de 4 échéances de loyers et charges

L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que :
 
Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil.Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande.Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. 


Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion du locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes.

 
Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement

 
A ce titre, Madame [Z] [A] justifie d'une créance (hors frais injustifiés) de 3747,47 €, arrêtée au 15/04/2024 ( le montant actualisé de la dette dans la note en délibéré n'ayant qu'un caractère informatif).

 Le souhait de Monsieur [C] de se débarrasser au plus vite de sa dette ne doit pas empêcher une détermination réaliste de l'échéancier à prévoir, d'autant plus dans le cadre de la loi d'ordre public du 06/07/1989, s'appliquant en conformité avec le droit au logement.

Aussi, il y a lieu d'autoriser Monsieur [B] [C] à s'acquitter de la somme susvisée en 30 échéances mensuelles en plus des loyer et charges exigibles.

 
Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement


Le locataire, s'il ne s'acquitte pas des sommes dont il sera redevable au principal au titre dela présente ordonnance, deviendra occupant sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser Madame [Z] [A] du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles.


Sur les demandes accessoires


Aucun élément propre à l'espèce ne justifie en quelque hypothèse que ce soit la fixation d'une astreinte.

De même, compte-tenu de la décision prise, il n'y a pas lieu de réduire ou de supprimer le délai légal de deux mois l'expulsion, même si cette expulsion en vient à être mise en œuvre. À cet égard, il appartient à la bailleresse de démontrer que la locataire entre dans les critères fixés à l'article L412-1, ce qui ne peut procéder comme en l'espèce de simples affirmations d'ordre générale. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [A] les frais irrépétibles de l'instance.


En vue de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
 


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort


Constate l'acquisition au 20/11/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 12/05/2020 par Madame [Z] [A] à Monsieur [B] [C], portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] ([Adresse 4]).

Condamne Monsieur [B] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme provisionnelle de 3747,47 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 15/04/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19/09/2023 sur 2728,69 € et à compter du 08/02/2024 sur le surplus.

Accorde à Monsieur [B] [C] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 30 échéances mensuelles de 124,92 €, exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/10/2024 et la dernière étant majorée des intérêts, dépens et frais.

Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement.

Dit que si Monsieur [B] [C] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente ordonnance, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 
1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ;
2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible;
3/à défaut par Monsieur [B] [C] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
4/Monsieur [B] [C] sera condamné au paiement à Madame [Z] [A], à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif.

Condamne Monsieur [B] [C] à payer à Madame [Z] [A] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Monsieur [B] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 septembre 2023 et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.


Fait et jugé à Paris le 19 juillet 2024

le greffier le Président