Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 23 juillet 2024

N° RG 23/01196 - N° Portalis DBXV-W-B7H-F77R

jonction du 23/03024

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[D] [F] [B] [Y], [M] [K]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 23 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [H]
né le 22 Septembre 1988 à CHARTRES (28000)
demeurant 4, rue de Chartres - 28300 AMILLY
représenté par Me RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [F] [B] [Y]

comparant en personne

Madame [M] [K]
née le 18 Septembre 1980 à EPINAL (88000)

comparante en personne

Tous deux domiciliés 46 rue Becasse - 28110 LUCÉ

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [R] [O]

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur Eliott CORSO, auditeur de justice, lors des débats 

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *









EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet au 10 juillet 2021, Monsieur [U] [H] a consenti à Monsieur [D] [Y] [B] et à Madame [M] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 10 rue des Acacias 28300 AMILLY moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3300 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. 

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 26 décembre 2022 par voie électronique. 

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2023, Monsieur [U] [H] a fait assigner Monsieur [D] [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 
6 500 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 14 avril 2023, mensualité d’avril 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 18 avril 2023.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/1196.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2023 puis renvoyée à l’audience du 05 décembre 2023 et du 14 mai 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Monsieur [U] [H] a fait assigner Madame [M] [K] et Monsieur [D] [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le prononcer de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser les sommes suivantes : 
12 633,33 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 novembre2023,, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit à la somme de 800 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/3024 et a été appelée à l’audience du 05 décembre 2023 puis du 14 mai 2023.

A l’audience du 14 mai 2023, la jonction de l’affaire RG 23/3024 vers l’affaire RG 23/1196 a été prononcée par le juge des contentieux de la protection. 

Monsieur [U] [H], représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 16 533,33 € arrêtée au 30 avril 2024. Elle explique que les locataires sont partis et s’oppose à la demande de délais de paiement, indiquant que les paiements ont cessé depuis le mois d’octobre 2022. 






Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K], comparant en personne, ne contestent pas le montant de la créance indiquant avoir cessé de payer après avoir constaté des anomalies dans le logement. Ils expliquent n’avoir transmis aucun courrier officiel au bailleur concernant ses anomalies, disant que tout a été dit de vive voix. Ils précisent ne pas vouloir payer et à titre subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois. Ils ajoutent avoir quitté le logement. Ils déclarent qu’un dossier de surendettement est en cours et percevoir 1300 € chacun. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024. 

MOTIFS


Sur les demandes de constat et de prononcer de la résiliation du bail :

En l’espèce, les parties s’accordent pour indiquer que les locataires ont quitté le logement. Les demandes de constat et de prononcer de résiliation du bail sont en conséquence sans objet, le bail étant déjà résilié suite à leur départ. De même que les demandes de condamnation à une indemnité d’occupation suite à résiliation du bail et d’expulsion. 

Sur la demande de paiement au titre de l'ariéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par principe, l’article 1728 oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. (Civ. 1re, 10 juin 1963 et Civ. 3e, 21 déc. 1987 n° 86-13.861).

En l’espèce, les locataires invoquent l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2022 en faisant état d’anomalies dans le logement sans pour autant justifier de ces anomalies ni de toute démarche auprès du bailleur pour qu’il puisse y mettre un terme. Un tel moyen ne saurait prospérer en l’espèce en l’absence de tout élément de preuve, les défendeurs ne justifient pas avoir été dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, ce d’autant plus qu’ils sont restés plusieurs mois dans le logement sans régler le loyer. 

Monsieur [U] [H] rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 10 juillet 2021, le commandement de payer en date du 15 décembre 2022 et un décompte de sa créance arrêtée au mois d’avril 2024 d’un montant de 16533,33 €. 

Les locataires ne contestent pas le montant de la créance. 

En conséquence, Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K] seront condamnés à payer à Monsieur [U] [H] la somme de 16 533,33 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l’article 1343-4 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” 




En l’espèce, les locataires ont cessé tout paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2022 et n’ont toujours pas repris le paiement. Au vu du délai légal de 24 mois, si des délais de paiement leur étaient accordés, cela se traduirait par la mise en place d’une mensualité supérieure à 600 € soit d’un montant particulièrement important alors qu’ils font état d’un dossier de surendettement. Il n’apparaît dès lors pas opportun de leur accorder des délais de paiement qui pourraient avoir un effet néfaste en les mettant davantage en difficulté financière notamment pour faire face à un éventuel plan de surendettement. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande, précision faite que cette décision ne contrevient pas à d’éventuels délais de paiement qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’un plan de surendettement. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [M] [K] et Monsieur [D] [B] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [M] [K] et Monsieur [D] [B] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
CONSTATE que les demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnité d’occupation sont sans objet ; 
CONDAMNE Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K] à payer à Monsieur [U] [H], la somme de 16 533,33 € (seize mille et cinq cent trente-trois euros et trente-trois centimes) représentant les loyers et charges impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, 
DEBOUTE Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K] de leur demande de délai de paiement, 
CONDAMNE Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [D] [B] [Y] et Madame [M] [K] aux dépens ;
RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. 
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. 
Ainsi jugé et prononcé le 23 juillet 2024. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Pauline DE LORME