Tribunal judiciaire · JCP - CIVIL2 — 23 juillet 2024

N° RG 23/02698 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GD3T

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Peter SCHMID, avocat au barreau de PARIS,

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Me Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 23 Juillet 2024

DEMANDEUR(S) :

Société LOCASTANDING, (RCS VERSAILLES n°821 617 867)
dont le siège social est sis 15 Rue de la mare la cave greffiers - 78120 SONCHAMP
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me Peter SCHMID, demeurant 96-98 rue Saint Dominique - Courriel :pschmid@schmid-avocat.com - 75007 PARIS, avocat au barreau de PARIS,

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [T]
née le 15 Mai 1976 à BOKÉ
demeurant 44 rue des vergers - Appt 1215 - 28230 EPERNON
représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur Eliott CORSO, auditeur de justice, lors des débats

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2017, Monsieur [R] [X] a consenti à Madame [H] [T] un bail d’habitation portant sur un logement situé 3 rue de la Regratterie – bâtiment B, 2ème étage, numéro d’appartement numéro B25 – 28230 EPERNON, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 580 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 30 novembre 2017.

Suivant acte authentique en date du 30 décembre 2017, la SARL LOCASTANDING a acquis l’immeuble sis au 3 rue de la Regratterie à EPERNON (28230) et est venue aux droits de Monsieur [R] [X].

Le 7 octobre 2022, un état des lieux de sortie a été réalisé par Maître [M] [N], commissaire de justice.

Par courrier recommandé en date du 6 mars 2023, la SARL LOCASTANDING a mis en demeure Madame [H] [T] de lui payer la somme de 3 27,09 euros, en ce compris les frais de remise en état pour 3418 euros et la moitié des frais de constat d’huissier pour la somme de 310,27 euros, déduction faite de la somme de 1,18 euros au titre du solde créditeur de son compte locatif arrêté au 7 octobre 2022.

Par courrier recommandé en date du 23 mars 2023, Madame [H] [T] a contesté les réparations locatives demandées par la SARL LOCASTANDING et proposé de s’acquitter de la somme par des versements mensuels d’un montant de 50 euros par mois. La SARL LOCASTANDING lui a indiqué, par courrier recommandé en date du 17 avril 2023, son refus d’accepter la proposition émanant de Madame [H] [T].

Madame [H] [T] a saisi le 7 juillet 2023 la commission de conciliation du département d’EURE-ET-LOIR, avant que la SARL LOCASTANDING n’indique qu’elle ne souhaitait pas y donner suite.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, la SARL LOCASTANDING a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré locatif de cette dernière et l’indemnisation des préjudices liés aux dégradations locatives que la société bailleresse affirme avoir subi. Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL LOCASTANDING demande au juge des contentieux de la protection la condamnation au paiement des sommes suivantes :
32,10 euros au titre d’arriéré de charges, avec intérêts moratoires au taux légal depuis le 23 juin 2023 ;3266,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations du bien loué, avec intérêts moratoires au taux légal depuis le 6 mars 2023 ;3065,45 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;3575 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais liés à l’état des lieux de sortie pour une quotité égale à 310,27 euros, avec intérêts moratoires depuis le 6 mars 2023La société demanderesse sollicite enfin la capitalisation des intérêts moratoires par périodes annuelles, le rejet de la demande d’octroi de délais de paiement formulée par Madame [H] [T] et, à titre subsidiaire, demande que les échéances mensuelles à intervenir ne soient pas inférieures à 400 euros.

Dans ses conclusions, Madame [H] [T] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
la réduction du montant total des réparations locatives à la somme de 840,32 euros, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;de déduire des sommes restant dues la sommes totale de 450 euros ;de rejeter la demande formulée par la SARL LOCASTANDING tendant à la capitalisation des intérêts ;de rejeter la demande de prise en charge, au sein des dépens, de la moitié des frais de constat valant état des lieux de sortie et, subsidiairement, réduire cette somme à 79,29 euros ;de partager les dépens de l’instance par moitiéde condamner la SARL LOCASTANDING au paiement de la somme de 1349 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, subsidiairement, dire n’y avoir lieu à son application.
L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2024, puis renvoyée à l’audience du 14 mai 2024, où elle a été retenue.

La SARL LOCASTANDING, représentée par son conseil, Maître Peter SCHMID, maintient l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Elle précise que le montant des réparations consécutives au dégât des eaux aurait du être pris en charge par l’assurance de Madame [H] [T], qui a fait preuve d’une négligence fautive en n’effectuant pas les démarches nécessaires.

Madame [H] [T], représentée par son conseil, Maître Ambre BALLADUR, maintient également l’ensemble de ses demandes formulées dans le cadre de ses dernières conclusions, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré de charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En outre, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En vertu de l’article 1342 du code civil et de l’application qui en est faite, le paiement d’une somme d’argent effectué par virement bancaire libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette dès réception des fonds par le banquier du bénéficiaire qui les détient pour le compte de son client.

Enfin, l’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

En l’espèce, la SARL LOCASTANDING produit le contrat de bail et un décompte de régularisation des charges locatives pour l’année 2022 faisant état d’une créance à hauteur de 32.10 €. La défenderesse ne conteste pas le montant de cette créance. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 32,10 euros.

S’agissant des intérêts moratoires, si Madame [H] [T] excipe de sa bonne foi en indiquant qu’elle a réalisé le paiement de la somme correspondante et effectué un virement bancaire le 1er juillet 2023 auprès d’un mauvais bénéficiaire, il n’en demeure pas moins qu’en vertu des dispositions légales précitées, les intérêts moratoires courent à compter de la mise en demeure si le paiement n’a pas été réalisé, ce qui est le cas en l’espèce. Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant à fixer le point de départ desdits intérêts à compter du jugement à intervenir et d’ordonner que ces intérêts courent à compter de la mise en demeure du 23 juin 2023, versée aux débats par la société demanderesse.

Sur la demande formulée au titre des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.»

L'article 1729 du code civil dispose : « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L'article 1730 ajoute : «s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.»

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil et de l’application qui en est faite, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, en particulier du fait de la vétusté définie au sein du décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

Ainsi, il résulte de la combinaison des articles 1729, 1730 et 1732 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire doit user les lieux loués de manière raisonnable, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, et ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage n’inclut pas la réfection à neuf de l’appartement.

Aux termes de l'article 1353 du même code, «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu': «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

En l’espèce, la SARL LOCASTANDING produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée et de sortie, réalisés contradictoirement.
Les postes de préjudice invoqués par la société demanderesse seront successivement examinés, tel qu’ils ressortent des états des lieux réalisés et du montant des travaux résultant des devis établis par Monsieur [Z] [V], entrepreneur individuel, et la SARL BOULANGER, en date du 13 janvier 2023, versés aux débats par la société demanderesse.

Sur les dégradations relatives à l’entrée et au séjour
L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 30 novembre 2017 entre Madame [H] [T] et Monsieur [R] [A], qui était alors le bailleur, ne mentionne rien quant à l’entrée et indique que si les murs du séjour sont en état moyen, le sol en carrelage, les plafonds, les huisseries et l’électricité sont en bon état, en précisant qu’un détecteur de fumée est plafonné, ainsi qu’une ampoule.

L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 7 octobre 2022 par Maître [N] constate, au niveau de l’entrée et du séjour, une porte d’entrée comprenant de nombreuses traces de salissure, une double poignée très usagée, un carrelage en bon état général malgré quatre carreaux cassés, des taches sur les murs et le plafond, avec une peinture cloquée par endroit. Le commissaire de justice relève également des traces de moisissures autour du velux et des traces de rayures sur la poignée d’ouverture de la fenêtre. En outre, l’autre fenêtre de la pièce comprend des traces de colle et des éléments de rideau occultant et des taches sur l’armature intérieure de la fenêtre. S’agissant de l’électricité, le procès-verbal de constat mentionne que les prises électriques, la prise de téléphone analogique et les boutons interrupteurs sont en bon état mais sales. Enfin, si le commissaire de justice précise que, l’électricité étant coupée, il n’est pas en mesure de voir si le radiateur fonctionne, Madame [H] [T] indique que celui-ci dysfonctionne depuis le mois d’octobre 2021.

Madame [H] [T] soutient que le remplacement du radiateur ne saurait être à sa charge puisqu’il ne relèverait pas du régime des réparations locatives et incomberait donc au propriétaire.

Il apparaît que l’état des lieux d’entrée mentionne un bon état de marche pour les 07 convecteurs électriques du logement, cela incluant donc celui du séjour. Or, il est indiqué qu’il a cessé de fonctionner en 2021 soit 04 ans après. Le commissaire de justice ne relève aucune dégradation apparente sur le radiateur pouvant justifier son dysfonctionnement. Dès lors, en l’absence de toute dégradation imputable à Madame [H] [T], et faute de prouver que ce dysfonctionnement relèverait du mauvais entretien du radiateur, il y a lieu de débouter la SARL LOCASTANDING de sa demande d’indemnisation au titre du changement de radiateur, ce changement étant à sa charge en qualité de bailleur.

Par ailleurs, il est sollicité la reprise de la peinture du mur sous les fenêtres du séjour, peinture décrites en moyen état lors de l’entrée dans les lieux et “cloquée et fissurée” dans l’état des lieux de sortie. Il y a lieu de souligner que la peinture n’était pas neuve lors de l’entrée dans les lieux, ni en bon état, et que le constat fait par le commissaire de justice ne permet pas de retenir de dégradations locatives imputables à la locataire mais la simple vétusté, liée à usage normal sur plus de 04 ans pour des murs initialement en état “moyen”.

Sur les dégradations relatives au dégagement et à la cuisine
Si l’état des lieux d’entrée révèle que les murs, les sols, les plafonds, les huisseries et l’électricité de la cuisine sont en bon état et précise que la VMC est propre, l’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses traces de salissure et de graisse sur les plinthes, les murs, les appareils électroménagers, le mobilier de la cuisine et les installations électriques. Il précise que la bouche d’aération VMC est totalement remplie de poussière collée et très sale. Le commissaire de justice relève également que le robinet est très entartré et que l’évier avec égouttoir est en grande partie recouvert de moisissures. Il est également fait mention d’une trace de choc sur un carreau du carrelage, tout en relevant que le sol est composé de carrelage en bon état.

Si Madame [H] [T] ne conteste pas l’indemnisation liée aux frais de remplacement du joint de silicone, elle affirme que le remplacement du carrelage ayant fait l’objet d’un choc ne saurait être mis à sa charge, de même que le remplacement de la VMC, qui ne nécessiterait qu’un nettoyage, qui lui est par ailleurs d’ores et déjà facturé.

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie fait en effet mention d’un carrelage en bon état et, s’il relève bien l’existence d’une trace de choc affectant un carreau, aucun cliché photographique dudit choc n’a été joint. Il apparaît ainsi que le défaut constaté sur le carrelage est mineur et a été causé par la vétusté de l’appartement après cinq années d’occupation.

S’agissant de la VMC, si le constat d’huissier mentionne un état de saleté particulièrement avéré, la réparation de cette dégradation ne saurait consister en une réfection à neuf de cet équipement mais plutôt à son nettoyage, dont l’indemnisation est par ailleurs demandée par la SARL LOCASTANDING.

Il convient donc de condamner Madame [H] [T] au paiement de la somme de 50 euros correspondant aux frais de remplacement du joint en silicone. La demande tendant à faire supporter les frais de remplacement du carreau de carrelage et de la bouche ce VMC par Madame [H] [T] sera néanmoins rejetée.
Sur les dégradations relatives aux WC
L’état des lieux d’entrée mentionne des WC en bon état aussi bien quant aux murs qu’aux sols, plafonds, huisseries et électricité. Cependant, le constat établi lors de l’état des lieux de sortie mentionne de nombreuses traces de salissures sur les murs et le sol, une poignée de porte très usagée, la poignée étant affaissée, une peinture parfois cloquée, trois trous de cheville non rebouchés au plafond. Il relève également que le réservoir et la cuvette sont à l’état d’usage et très entartrés, de même que la peinture de la lunette de WC. Il indique enfin que la bouche de la VMC est totalement recouverte de poussière colmatée.

Madame [H] [T] ne conteste pas le paiement des frais liés au rebouchage des trous au plafond. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 40 €.

En ce qui concerne le robinet, si le commissaire de justice a constaté que celui-ci était très sale et entartré, avec des traces de moisissures en dessous et une peinture cloquée autour, il n’indique pas qu’il était défectueux et qu’il fuyait, ce qui justifierait ainsi son remplacement. Dès lors, l’indemnisation des dégradations, qui n’est pas une réfection à neuf du bien loué, ne saurait inclure le remplacement du robinet.

S’agissant de la poignée de porte, le commissaire de justice relève qu’elle est affaissée et que les plaques de propreté et le verrou de sûreté est très usagé. Il apparaît que l’affaissement de la poignée de porte nécessite son remplacement, et qu’un tel état ne peut relever de la simple vétusté, l’occupation ayant duré un peu plus de 04 ans. Il convient de condamner Madame [H] [T] au paiement de la somme de 50 € correspondant au remplacement de la poignée de porte.

Enfin, s’agissant de la lunette de WC dont la peinture est écaillée, il ressort des pièces versées aux débats qu’il s’agit là aussi d’une manifestation de la vétusté liée à son usage normal et non d’une dégradation justifiant d’en faire supporter l’indemnisation par la locataire. Il convient donc de débouter la SARL LOCASTANDING de cette demande

Concernant la reprise de la peinture sur la porte des WC, il est mentionné que celle-ci comporte des traces de salissure. Aucune dégradation de la peinture concernant la porte des WC n’est relevé, seul le nettoyage de cette porte apparaît nécessaire. Il convient donc de débouter la SARL LOCASTANDING de sa demande de reprise de la peinture de la porte.

Sur les dégradations au sein de la salle de bains
L’état des lieux d’entrée mentionne une salle de bains en bon état, hormis les sols, décrits comme étant dans un état moyen. L’état des lieux de sortie relève quant à lui de nombreuses traces de salissures sur la porte, le radiateur, des cloques sur la peinture par endroit, un robinet entartré, l’existence de deux spots lumineux défectueux, des traces de moisissures sur le joint silicone. Il relève également des trous dans la porte et deux autres, sur le mur, rebouchés de manière grossière. Il constate également qu’une bonde de lavabo et qu’une bonde de baignoire sont manquantes. Il indique que l’eau de la baignoire s’évacue de manière légère et qu’il lui semble que le tuyau des eaux usées soit bouché.

La défenderesse ne s’oppose pas au paiement des frais liés au rebouchage des trous présents sur la porte de la salle de bains et sur la faïence du mur. Cependant, malgré ce qu’elle soutient, le bon état constaté de la robinetterie, du lavabo et de la baignoire dans l’état des lieux d’entrée suppose la présence des bondes leur permettant d’assurer leurs fonctions essentielles. De la même manière, si les trois spots lumineux ne sont pas expressément mentionnés dans cet état des lieux, le bon état général de la pièce décrit par les parties laisse entendre qu’ils étaient en état de fonctionnement, sans que puisse être rapportée l’existence d’une cause d’exonération de la responsabilité du locataire dans leur perte. Il convient donc de la condamner au paiement des frais afférents à la fourniture de ces équipements, ainsi que ceux relatifs au débouchage de la baignoire, qui se déduit des observations réalisées par le commissaire de justice.

En outre, si le commissaire de justice fait état d’un fort entartrage de la barre de douche, la réparation de cette dégradation doit consister dans son nettoyage et non son remplacement, qui excéderait les limites de l’obligation pesant sur le locataire de remettre le bien loué dans un parfait état d’usage.

S’agissant du joint de silicone du lavabo, le commissaire de justice ne relevant aucun désordre à ce sujet dans l’état des lieux de sortie, il convient de rejeter la demande indemnitaire au titre des frais de reprise. De même, il y a lieu d’écarter les frais de débouchage de la baignoire dont il n’est pas constaté qu’elle est effectivement bouchée.

Par ailleurs, il est sollicité la reprise de la peinture plafond, peinture décrite en bon état lors de l’entrée dans les lieux et “légèrement cloquée” dans l’état des lieux de sortie. Il y a lieu de souligner que la peinture n’était pas neuve lors de l’entrée dans les lieux, et que le constat fait par le commissaire de justice ne permet pas de retenir de dégradations locatives imputables à la locataire mais la simple vétusté, liée à usage normal sur plus de 04 ans pour un plafond dont la peinture n’était pas neuve.

De même, le commissaire de justice ne relevant aucune défectuosité concernant la barre de douche, il y a lieu de débouter la SARL LOCASTANDING de sa demande de remplacement de la barre de douche.

Sur les dégradations au sein de la chambre
Si l’état des lieux d’entrée relève que la chambre est en bon état, hormis le sol qui se trouve dans un état moyen et dont il est précisé qu’il comporte quelques tâches, l’état des lieux de sortie révèle de nombreuses traces de moisissures, salissures et de peintures défraîchies. Il constate également que les planches des étagères sont démontées et que le velux souffre de plusieurs dégradations.

Madame [H] [T] ne s’oppose qu’au paiement des réparations relatives aux étagères. Cependant, le bon état de la chambre et de l’appartement constaté dans l’état des lieux d’entrée fait présumer que les étagères étaient bien montées, à défaut de précision inverse dans l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il convient d’accueillir cette demande d’indemnisation, aucune cause d’exonération de la responsabilité du locataire n’étant rapportée.

Sur les dégradations au sein du garage
Si l’état des lieux d’entrée ne comprenait aucune indication quant au garage, l’état des lieux de sortie fait état d’une nappe d’eau noirâtre recouvrant une partie du sol d’un local se trouvant à l’intérieur, ainsi qu’une partie du plafond nettement dégradée autour de deux colonnes d’eau.

Il ressort des éléments versés aux débats que ce dommage est consécutif à la survenance d’un dégât des eaux causé par une fuite d’eau dans un appartement voisin de celui de Madame [H] [T]. En effet, le constat amiable en date du 18 août 2022 au sujet du dégât des eaux survenu le 28 juillet 2022 révèle que l’origine du dégât a été identifiée et réside dans la fuite de la chasse d’eau de l’appartement numéro 3, loué par les époux [O]. Cette fuite a fait l’objet d’une première intervention d’un plombier le 27 septembre 2022, avant que les parties ne constatent, lors de l’état des lieux de sortie, que ladite fuite avait réapparue. La SARL LOCASTANDING et Madame [H] [T] s’accordent ainsi pour affirmer que le dégât des eaux constaté lors de l’état des lieux de sortie est similaire au dégât survenu le 28 juillet 2022.

Dès lors, les pièces produites par les parties démontrent que le dégât des eaux ayant occasionné les dégradations constatées par Maître [N] résulte du fait d’un tiers, et n’est donc pas imputable à Madame [H] [T]. Il est en effet indifférent que, comme l’affirme la société demanderesse, la locataire n’ait pas contacté son assurance pour prendre en charge le sinistre dont la date d’apparition n’est pas connue et ce alors qu’un plombier est intervenu une première fois le 27 septembre 2022, soit 10 jours avant l’état des lieux de sortie, suite à la déclaration de sinistre préalablement faite par la locataire. Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire correspondant aux frais de remplacement de l’isolant du local situé dans le garage.

S’agissant du remplacement de la porte d’entrée du garage, le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne, comme cela est corroboré par les clichés photographiques joints, que celle-ci est très sale, sans qu’il ne soit fait mention, contrairement à ce qu’affirme la SARL LOCASTANDING, qu’elle ne fermait plus. Son remplacement ne se justifie donc pas, de sorte que cette demande doit être rejetée.

Sur les dégradations relatives aux peintures de la chambre
Contrairement à ce que la SARL LOCASTANDING soutient, si les cloques et le mauvais état des peintures constaté au sein de l’état des lieux de sortie peuvent partiellement trouver leur cause dans le comportement de la défenderesse, il n’en demeure pas moins que cela a également été causé par la vétusté occasionnée par l’usage normal d’un appartement qui n’était pas neuf au moment de sa mise en location. Ainsi, pour la porte de la chambre, dont il est constaté des traces de salissure, et pour la cloison séparative donnant sur la cuisine, dont il est mentionné qu’il montre le mur à l’état brut, et pour le placard, dont la peinturr est rayée, tachée et cloquée, il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % du montant total des réparations liées à la peinture, et de les ramener à de plus justes proportions, soit à 100 euros.

Sur les autres dégradations constatées
Il ressort du procès-verbal d’état des lieux de sortie que trois clés demeurent manquantes. Cependant, la SARL LOCASTANDING ne produit aucun justificatif susceptible d’évaluer le montant du préjudice allégué, de sorte que cette prétention ne peut être accueillie.

Madame [H] [T] a également admis, au cours de l’état des lieux de sortie, également avoir abandonné certains de ses effets personnels dans la cour de l’immeuble. Il convient donc d’accueillir la demande indemnitaire relative aux frais de mise en décharge des encombrants présents dans la cour.

Sur les frais relatifs au nettoyage de l’appartement
Comme cela a été démontré précédemment, Madame [H] [T] ne peut être tenue responsable des conséquences du dégât des eaux constaté dans l’état des lieux de sortie du 7 octobre 2022. La demande indemnitaire relative aux frais de nettoyage du garage, dont le mauvais état est lié au dégât des eaux considéré, doit donc être rejetée.

S’agissant des frais de nettoyage tels qu’ils apparaissent au sein du devis de la SARL BOULANGER du 13 janvier 2023, il ressort du constat réalisé par Maitre [N] que l’appartement est dans un état général de grande saleté, ce qui nécessite l’intervention d’un prestataire spécialisé. La demande indemnitaire de ce chef sera donc accueillie.

Par conséquent, au regard de ce qui a été exposé précédemment, les dommages et intérêts dus par la locataire s’élèvent à la somme de 1 575 €. Il convient de déduire de cette somme le montant de 450 euros d’ores et déjà remboursée par Madame [H] [T], comme en attestent les preuves de virement versées aux débats, ainsi que le solde locatif créditeur de 1,18 euros, comme en atteste le décompte des loyers et charges arrêté au 7 octobre 2022.

Ainsi, cette dernière sera condamnée au paiement de la somme de 1223.82 euros en deniers ou quittances, eu égard aux versements de 50 euros mensuels poursuivis, selon les dires de la défenderesse, jusqu’à la notification du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire au titre de la vacance locative temporaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

Le préjudice lié à la vacance locative temporaire allégué par la SARL LOCASTANDING doit en réalité s’analyser en un préjudice de perte de chance de percevoir les loyers générés par la location du bien lui appartenant. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

Or s’il est établi que des réparations locatives sont imputables à Madame [H] [T], nécessitant une intervention et donc ne permettant pas sa mise en location immédiate, il apparaît néanmoins que la nature des réparations ne nécessitaient pas des travaux sur une durée de 05 mois.
Le temps nécessaire aux réparations imputables à Madame [H] [T], telles qu’elles ressortent des développements précédents, doit être réduit.
Ainsi, il convient de réduire à deux mois la période sur laquelle l’appartement n’a pu être loué du fait de Madame [H] [T]. Il convient donc d’évaluer la chance de mettre le bien en location au montant total des loyers qui auraient pu être perçus pendant une période de deux mois, et par conséquent de condamner Madame [H] [T] à indemniser la SARL LOCASTANDING à hauteur de 1226.18 euros.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, Madame [H] [T] justifie d’un revenu déclaré de 22 317 euros, tel que cela ressort de l’avis d’imposition sur les revenus de 2022. En ce qui concerne ses charges, elle mentionne le remboursement de sa dette vis-à-vis du conseil départemental, pour un montant de 50 euros mensuels, ainsi qu’un loyer s’élevant à 348,25 euros par mois.

Ainsi, au regard des ressources et de charges allégués par Madame [H] [T] et du montant de la condamnation à intervenir, il convient de lui accorder un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

Madame [H] [T] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir l’imputation des paiements sur le capital avant les intérêts, en l’absence de tout élément produit pouvant justifier de déroger à ce principe.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”

Les émoluments des commissaires de justice sont prévus au sein des articles A444-27, A444-43 et A444-48 du code de commerce. Ils s’élèvent, en ce qui concerne les biens d’une superficie inférieure à 50 mètres carrés, à 131,50 euros toutes taxes comprises. Il convient d’y ajouter les frais de déplacement, d’un montant de 9,20 euros, et le coût de la lettre de convocation, fixé à 17,88 euros, soit un montant total de 158,58 euros.

En l’espèce, si un état des lieux amiable ne pouvait être réalisé au regard de la conflictualité des relations entre les deux parties, il n’en demeure pas moins qu’en vertu des dispositions précitées, le montant des émoluments perçus par le commissaire de justice doit être ramené à la somme de 158,58 euros, l’appartement présentant une superficie inférieure à 50 mètres carrés. Il convient donc d’en partager les frais par moitié entre la locataire et le bailleur, rien ne justifiant que la locataire soit seule tenue au paiement de ces frais. Par conséquent, Madame [H] [T], partie perdante, sera condamnée au paiement de la somme de 79,29 euros au titre des frais liés à l’état des lieux de sortie ainsi qu’au surplus des dépens.
Sur les demandes au titre des frais non compris dans les dépensAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [H] [T], partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamnée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 1200 euros à la SARL LOCASTANDING.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [H] [T] au paiement de la somme de 32,10 euros (trente-deux euros et dix centimes) à la SARL LOCASTANDING, ayant son siège social situé 15 rue de la Mare la Cave, Greffiers – 78120 SONCHAMPS, au titre de l’arriéré de charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023, date de la mise en demeure
CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à la SARL LOCASTANDING, ayant son siège social situé 15 rue de la Mare la Cave, Greffiers – 78120 SONCHAMPS, la somme de 1223.82 euros (mille deux cent vingt-trois euros et quatre-vingt-deux centimes), en deniers ou quittances, à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
CONDAMNE Madame [H] [T] à payer à la SARL LOCASTANDING , ayant son siège social situé 15 rue de la Mare la Cave, Greffiers – 78120 SONCHAMPS, la somme de 1226.18 euros (mille deux cent vingt-six euros et dix-huit centimes) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement loué, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement;
AUTORISE Madame [H] [T] à s’acquitter des sommes précitées en 23 mensualités de 80 euros chacune et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due, intérêts compris, payables au plus tard le 10 de chaque mois et ce à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil : les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE Madame [H] [T] de sa demande tendant à obtenir l’imputation des paiements sur le capital avant les intérêts ;
CONDAMNE Monsieur Madame [H] [T] aux dépens, en ce compris la somme de 79,29 euros au titre du remboursement de la moitié des frais relatifs à l’état des lieux de sortie, effectué par Maître [N], commissaire de justice, en date du 7 octobre 2022 ;
CONDAMNE Madame [H] [T] à verser à la SARL LOCASTANDING la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [H] [T] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Pauline DE LORME