Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 23 juillet 2024

N° RG 23/02894 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEIW

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[X] [M]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

 DU 23 Juillet 2024 


DEMANDEURS :

Monsieur [I] [N]
né le 11 Septembre 1977 à BLOIS (41000)
comparant et assisté par Me VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

et
Madame [U] [N]
née le 23 Septembre 1978 à BAYEUX (14400)
non comparante et représentée par Me VANNIER de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Tous deux domiciliés 41 Rue du château - 28130 VILLIERS LE MORHIER




D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M]
né le 04 Février 1979 à GUIGLO (COTE D’IVOIRE)
demeurant 41 Rue du château - 28130 VILLIERS LE MORHIER
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur [R] [F], auditeur de justice, lors des débats 

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *





EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet au 15 octobre 2022, Monsieur [I] [N] et Madame [U] [N] (ci-après “les époux [N]”) ont consenti à Monsieur [X] [M] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 08 rue des Réservoirs, Appartement 5, 28000 CHARTRES moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre 100 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2046,77 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. 

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 23 mars 2023 par voie électronique. 

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, les époux [N] ont fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : 
2 496,77 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au mois d’avril 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 450 € à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 23 octobre 2023. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 janvier 2024.

Monsieur [I] [N], comparant en personne, assisté de son conseil, et Madame [U] [N], représentée par son conseil, maintiennent leurs demandes sauf à actualiser leur créance à la somme de 3 300 € arrêtée au 30 avril 2024. Ils expliquent que le loyer n’est plus réglé et s’opposent à la demande de délais de paiement faisant valoir que le défendeur ne produit aucun élément justificatif. 

Monsieur [X] [M], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la créance et sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il explique avoir eu des problèmes avec les impôts. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer en décembre 2023. Il déclare percevoir 1700 € de revenus et régler une pension alimentaire à hauteur de 100 €. 

Par mention au dossier en date du 19 mars 2024, la juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats aux fins de production d’un décompte complet faisant état des sommes réglées et de celles à régler. 

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 mai 2024. 

Monsieur [I] [N], comparant en personne, assisté de son conseil, et Madame [U] [N], représentée par son conseil, maintiennent leurs demandes. 

Monsieur [X] [M] n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024. 

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité
Les époux [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Ils justifient également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux anciennes dispostions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Leur action est donc recevable. 

Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son paragraphe VIII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” qui mentionne un délai de 02 mois pour régulariser après délivrance du commandement de payer. En outre, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du logement a été signifié au locataire le 21 mars 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 046,77 € n’a pas été réglée par ce-dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mai 2023, Monsieur [X] [M] est donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi. Il convient de fixer cette somme à hauteur de 450 €. 

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juillet 2023, comme demandé dans l’assignation, le juge des contentieux de la protection ne pouvant statuer au-delà de ce qui lui est demandé, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [N] ou à leur mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. 

Monsieur [X] [M] sera condamné au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation. 

Sur la demande de paiement au titre de l'ariéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Les époux [N] rapportent la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet le 15 octobre 2022, le commandement de payer en date du 21 mars 2023 et un décompte de sa créance arrêtée au mois d’avril 2024 d’un montant de 5 196,77 €. 

Le locataire ne conteste pas le montant de la créance. 

Toutefois, il y a lieu d’écarter de ce décompte la somme de 1800 € correspondant au mois de janvier, février, mars et avril 2024, les bailleurs ne rapportant pas la preuve qu’ils ont bien communiqué ce décompte à Monsieur [X] [M]. 

En conséquence, Monsieur [X] [M] sera condamné à payer aux époux [N] la somme de 3396.77 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés au mois de novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

Sur la demande de délais de paiement 

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le locataire a effectivement repris le paiement du mois de décembre. Toutefois, il apparaît que les paiements demeurent irréguliers, les mois d’octobre et novembre 2023 étant impayés. De plus, il apparaît que depuis la conclusion du contrat de bail en octobre 2022, les paiements ont été irréguliers, le mois d’octobre 2022 souffrant immédiatement d’un impayé. Par ailleurs, Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément relatif à sa situation personnelle et financière permettant de s’assurer qu’il est en capacité de pouvoir faire face à des délais de paiement. 

Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 











Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [X] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [X] [M], condamné au dépens, sera condamné au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet entre Monsieur [I] [N] et Madame [U] [N] d’une part, et Monsieur [X] [M] d’autre part, concernant les locaux situés au 08 rue des réservoirs, Appartement 5, 28000 CHARTRES est résilié depuis le 22 mai 2023,

ORDONNE à Monsieur [X] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 08 rue des Réservoirs, Appartement 5, 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ; 

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [I] [N] et Madame [U] [N], la somme de 3 396,77 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-seize euros et soixante-dix sept centimes) correspondant aux loyers et charges arrêtées au mois de novembre 2023, mensualité de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;
CONDAMNE Monsieur [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, ni révisable et ni indexable, égale au loyer et charges, soit à la somme de 450€ (quatre cent cinquante euros), qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, ; 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 






CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 21 mars 2023 ; 

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Pauline DE LORME