Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 22 juillet 2024

- N° RG 23/04315 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHU5
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 12 Février 2024

Minute n°24/00675

N° RG 23/04315 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHU5





le

CCC : dossier

FE :
Me DEGRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE



PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocats au barreau de MELUN, avocats plaidant



DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] [Localité 7] pris en la personne de son syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE [Adresse 5] [Localité 4]
[Adresse 2] [Localité 7]
non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 30 Avril 2024,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu au 02 juillet 2024, Mme BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;


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- N° RG 23/04315 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDHU5
EXPOSE DU LITIGE 

Par acte de vente du 15 juillet 2021, M. [L] [S] a fait l’acquisition des lots n°16, 17 et 41, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7], correspondant à un appartement au premier étage porte 105, un grenier et un débarras. 

M. [S] a contracté un crédit auprès de la société anonyme Crédit Agricole Brie Picardie (ci-après le Crédit Agricole), d’un montant de 137 000 euros moyennant un taux d’intérêt de 0,85 %, remboursable sur 300 mois, afin de financer son acquisition. 

Suivant arrêté de mise en sécurité, en date du 21 décembre 2022, le Président de la communauté d’agglomération de [Localité 8] et [Localité 6], a interdit l’habitation et l’utilisation notamment de l’appartement de M. [S], en raison du risque d’effondrement du plafond. 

M. [S] a sollicité une aide financière de la copropriété, constituant la résolution n°12, de l’assemblée générale ordinaire organisée par son syndic, la société Citya Val d’Europe (ci-après le syndicat des copropriétaires), le 29 juin 2023. 

Le procès-verbal de ladite assemblée, rejetant la demande formulée par M. [S], lui a été notifié, suivant lettre recommandée du 21 juillet 2023. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, M. [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, devant le tribunal judiciaire de Meaux, au visa du décret du 17 mars 1967, des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 515 et 700 du code de procédure civile, aux fins de : 

 « RECEVOIR Monsieur [S] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé, 
 En conséquence, 
- PRONONCER la nullité de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2023. 
- CONDAMNER Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] - [Localité 7], pris en la personne de son syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE à verser à Monsieur [S] une somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- CONDAMNER Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 2] - [Localité 7], pris en la personne de son syndic la Société CITYA VAL D’EUROPE en tous les dépens, lesquels pourront être recouvrés par la SCP FGB, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 
- DIRE que Monsieur [S] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, les frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générale d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. » 

A l’appui de ses prétentions M. [S] soutient que d’autres copropriétaires ont été indemnisés suite à l’arrêté de péril ayant touché la copropriété.

Il soutient également qu’en sa qualité de copropriétaire, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être dispensé des frais de procédures engagés par le syndicat des copropriétaires. 

Régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat de sorte que le présent jugement sera réputé contradictoire.

Cependant conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 
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Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation susvisée du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 30 avril 2024 et mise en délibéré au 2 juillet 2024, prorogée au 22 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la recevabilité des demandes de M. [S] 

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

Aux termes de l’alinéa 1 de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, M. [S] verse aux débats le courrier recommandé en date du 21 juillet 2023, par lequel le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023, lui a été notifié, ainsi que le procès-verbal correspondant. 

En application des textes susvisés, le point de départ du délai de contestation des décisions prises durant l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023, commence à compter du 22 juillet 2023 et, a pris fin le 22 septembre 2023. 

Or, M. [S] a fait notifier l’assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Meaux en vue de la contestation de la résolution n°12 de ladite assemblée générale ordinaire le 14 septembre 2023. 

Le syndicat des copropriétaires n’étant pas constitué, il n’a formulé aucune contestation devant le tribunal. 

Dès lors, la demande de M. [S] est recevable. 

Sur la demande de nullité de la résolution n° 12 de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

- le droit d'affichage sur les parties communes ;

- le droit de construire afférent aux parties communes.

En l’espèce, M. [S] produit l’arrêté de mise en sécurité en date du 21 décembre 2022 du Président de la communauté d’agglomération de [Localité 8] et [Localité 6] qui reprend en partie un arrêté du 30 novembre 2022 et qui informe M. [S], propriétaire de l’appartement n°105, du risque d’effondrement du plancher du plafond (plancher de l’appartement n°205) et de la nécessité de détruire le demi faux plafonds pour refaire le solivage de l’appartement n°105. Dans le même arrêté, le président de la communauté d’agglomération de [Localité 8] et [Localité 6] enjoint au propriétaire de l’appartement n°205 de réparer le demi plancher pourri et de le faire étayer par le dessous dans l’appartement n°105, et au propriétaire de l’appartement n°1 de faire étayer la grosse poutre de plafond en raison des risques d’effondrement du plancher de la chambre et de la salle de bains de 6 cm en cuvette.

L’arrêté du 30 novembre 2022 imposait également l’évacuation au plus tard le 5 décembre 2022, des appartements n° 1, 105 et 205.

M. [S] indique que l’immeuble est affecté d’un problème de structure qui rend son logement inhabitable.

Or il est constant que le sol et le plafond constituent des parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que M. [S] subit un dommage lié à l’effondrement d’une partie commune dans son appartement, dont le syndicat des copropriétaires à la charge, y compris en cas de dommages causés par un vice de conception ou de construction du bâtiment.

En conséquence, M. [S] est fondé à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des désordres affectant son logement, causés par les parties communes.

Conformément aux principes généraux, le syndicat responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l'immeuble.

Au travers de sa demande de prise en charge des mensualités de son prêt et de sa facture d’électricité pour six mois, soit la somme de 3270 euros, M. [S] sollicitait l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’utiliser son logement en raison des dommages causés par les parties communes. Sa demande s’analysait ainsi comme une demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l’impossibilité d’occuper son logement, alors même que le syndicat des copropriétaires avait déjà indemnisé d’autres copropriétaires en raison des désordres identiques causés également par les parties communes.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la résolution n°12 votée par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023, en ce qu’elle refuse d’indemniser M. [S] des préjudices subis du fait des parties communes est entachée de nullité en ce qu’elle méconnait les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de prononcer la nullité de la résolution n°12 votée par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023. 

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP FGB en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Dès lors, le tribunal ayant fait droit à la demande de M. [S], il sera dispensé de toute participation commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [S], les frais qu’il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à verser à M. [S] la somme de 1 000 euros, en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe : 

Déclare recevable le recours de M. [L] [S];

Prononce la nullité de la résolution n°12 votée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’EUROPE lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’EUROPE aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de la SCP FGB ; 

Rappelle que M. [L] [S], sera dispensé, en sa qualité de copropriétaire, de toute participation commune aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’EUROPE, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société CITYA VAL D’EUROPE, à payer à M. [L] [S] la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision. 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT