Tribunal Judiciaire · 1ère ch. - Sect. 2 — 22 juillet 2024

- N° RG 23/03756 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFHN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 
1ERE CHAMBRE



Date de l'ordonnance de
clôture : 15 Janvier 2024

Minute n°24/00672

N° RG 23/03756 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFHN





le

CCC : dossier

FE :
Me RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE



PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des Coproprietaires [Adresse 4] sis [Adresse 4]
[Adresse 4] [Localité 2], Représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3] [Localité 1]
[Adresse 4] [Localité 2]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant



DEFENDEUR

Monsieur [F] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Mme BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l'audience publique du 30 Avril 2024,
GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu au 02 juillet 2024, Mme BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;



****




EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [S] est propriétaire des lots n°50, 84, 85, 123, 124 et 220 dans l’immeuble [Adresse 4] SIS [Adresse 4] à [Localité 2], correspondant à un appartement et des stationnements.

M. [S] ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » (ci-après le syndicat des copropriétaires), par l’intermédiaire de son syndic, a été contraint de lui adresser plusieurs lettres de relance et de mises en demeure le 19 avril 2022, le 19 juillet 2022, le 10 août 2022, le 19 octobre 2022, 10 novembre 2022 et enfin le 8 décembre 2022 par l’intermédiaire du conseil du syndicat des copropriétaires.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par un acte de commissaire de justice du 24 août 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [S] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :
« -Condamner M. [S] à lui payer la somme de 7883,28 euros à titre principal, charges arrêtées au 29 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2022 ; 
-Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; 
-Condamner M. [S] à lui payer la somme de 1138 euros au titre des frais d’état-daté ;
-Condamner M. [S] à lui payer la somme de 954 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance ;
-Condamner M. [S] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner M. [S] à lui payer la somme de 1944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
-Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
-Condamner M. [S] Aux entiers dépens ».

Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement des charges de copropriété sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en versant aux débats un relevé de compte copropriétaire corroboré par des procès-verbaux des assemblées générales ainsi que des appels de fond trimestriels et fond travaux, duquel il ressort que M. [S] est débiteur de la somme de 7883,28 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également le paiement des frais exposés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 954 euros correspondant aux frais d’établissement et d’envoi des mises en demeure notamment.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements répétés de M. [S] à ses obligations de paiement des charges de copropriété causent un préjudice à la copropriété qui n’a pas à supporter les carences de copropriétaires qui entraînent des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien, qu’il évalue à la somme de 3000 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le15 janvier 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 30 avril 2024 et mise en délibéré au 2 juillet 2024, prorogée au 22 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION 

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété 

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que de ces dispositions, combinées avec l'article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l'exécution d’une obligation doit la prouver, il résulte qu'il appartient au Syndicat de copropriété qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- la matrice cadastrale ;
- le contrat conclu avec le syndic CITYA Immobilier pour une durée de 25 mois et cinq jours prenant effet le 26 mai 2022 jusqu’au 30 juin 2024 ;
- un relevé de compte propriétaire présentant un solde débiteur à hauteur de 9975,28 euros du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023 ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du jeudi 15 octobre 2020 approuvant les comptes pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, modifiant le budget prévisionnel pour l’année du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, modifiant le budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;
- le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le compte travaux pour reprise de deux chapeaux de corniche sur les deux balcons côté arrière du bâtiment, installation de nouvelles caméras, réfection étanchéité des murs, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;
- une attestation de non recours des procès-verbaux des assemblées générales du 30 avril 2019, 15 octobre 2020, 17 juin 2021, 25 mai 2022 et 31 mai 2023 ;
- les appels de provisions du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 ;
- les décomptes de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;
- des réajustements d’appels travaux pour l’année 2023.

Il ressort de l’étude de ces pièces que le syndicat des copropriétaires justifie sa créance au titre des charges de copropriété non payées par M. [S] pour la somme de 7883,28 euros arrêtée au 29 juin 2023 en ce que les sommes mentionnées dans le décompte de créance au titre de ces charges correspondent à celles figurant dans les appels de fonds versés aux débats et que les différents procès-verbaux des assemblées générales approuvant les différents budgets n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Dès lors, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et M. [S] sera condamné à lui payer la somme de 7883,28 euros, décompte arrêté au 29 juin 2023, pour une période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 date de la mise en demeure. 

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais au titre des mises en demeure en date du 19 octobre 2021, 9 février 2022, 1er mars 2022 et 19 avril 2022. Toutefois seule la mise en demeure du 19 avril 2022 est versée aux débats et en outre, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat du syndic en charge de la copropriété à la date de ces mises en demeure, de sorte que les sommes réclamées au titre de l’établissement de ces courriers de mise en demeure ne sont pas justifiées.

- N° RG 23/03756 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDFHN
Le syndicat des copropriétaires justifie les sommes demandées au titre de la mise en demeure du 19 juillet 2022, du 10 août 2022, du 19 octobre 2022 et du 10 novembre 2022 en produisant les courriers de mise en demeure et le contrat de syndic correspondant aux sommes facturées, de sorte que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer à M. [S] le paiement de la somme de 158,40 euros au titre de l’établissement et de l’envoi de mises en demeure.

Le syndicat des copropriétaires demande une indemnisation au titre de frais d’un montant de 25,20 euros qui lui ont été facturés suite à un virement effectué par M. [S] le 29 juillet 2022 depuis l’étranger d’un montant de 4960 euros. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il s’agit de frais de recouvrement au sens de l’article 9 du contrat du syndic et ne produit pas le règlement de copropriété qui met à la charge du copropriétaires les frais bancaires appliqués aux virements effectués, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas sa demande de paiement des sommes demandées.

Concernant les frais liés au contentieux, le syndicat des copropriétaires justifie la somme de 480 euros demandée au titre de la transmission du dossier à l’avocat, somme qui figure dans le contrat du syndic au titre de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. En revanche, la somme de 120 euros demandée au titre du « contentieux » n’est justifiée par aucun élément du dossier et n’est pas visée non plus dans les prestations accomplies par le syndic dans son contrat.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifie des sommes suivantes au titre des frais de recouvrement : 158,40 euros au titre de l’établissement et de l’envoi de mises en demeure et la somme de 480 euros au titre de la transmission du dossier à l’avocat soit la somme totale de 638,40 euros.

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 638,40 euros au titre des frais de recouvrement pour une période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se borne à affirmer avoir subi un préjudice du fait de l’absence de paiement de ses charges de copropriété par M. [S] sans toutefois faire la démonstration des difficultés de trésorerie que cela a pu générer et dont il se prévaut pour solliciter l’octroi de cette indemnité.

En outre, si le syndicat des copropriétaires a transmis de nombreuses mises en demeure depuis 2019, il ne s’est décidé à former un recours à l’encontre de M. [S] qu’en 2023, soit passé un délai de quatre ans à compter du premier impayé et alors même que le défendeur ne souscrivait pas aux différentes relances qu’il lui transmettait.
En conséquence, compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 1138 euros correspondant à des frais d’état-daté

Le syndicat des copropriétaires ne formule aucun développement au soutien de cette demande dans ses conclusions.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 1138 euros correspondant à des frais d’état-daté.

Sur les demandes accessoires

M. [S], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu’il a été contraint d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

M. [S] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 944 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

CONDAMNE M. [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3], la somme de 7883,28 euros, décompte arrêté au 29 juin 2023, pour une période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 date de la mise en demeure. 

CONDAMNE M. [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3], la somme de 638,40 euros au titre des frais de recouvrement pour une période allant du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3], de sa demande de condamnation de M. [F] [S] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3], de sa demande de condamnation de M. [F] [S] à lui payer la somme de 1138 euros correspondant à des frais d’état-daté ;

CONDAMNE M. [F] [S] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [S] à verser au syndicat des copropriétaires« [Adresse 4] SIS [Adresse 4] » représenté par son syndic CITYA [Localité 5] sis [Adresse 3], la somme de 1 944 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE