Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Monsieur [R] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04659 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAY

N° MINUTE : 
10/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juillet 2024


DEMANDERESSE
LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04659 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2013, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4].

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a, par acte de commissaire de justice signifié le 30 avril 2024, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir prononcer la résiliation du bail conclu avec Monsieur [R] [U], être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [U] et de tous occupants de son chef, et obtenir la condamnation de Monsieur [R] [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l'audience du 17 mai 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que Monsieur [R] [U] n’occupe plus les lieux à titre personnel, que Monsieur [X] [H] vivait dans les lieux à sa place et que le logement est désormais inoccupé.

En défense, Monsieur [R] [U] confirme avoir été absent du logement pendant trois ans de 2019 à 2022 et que Monsieur [X] [H] se trouvait chez lui durant cette période.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE la décision

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d’habitation

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose par ailleurs que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Ces dispositions sont rappelées dans le contrat de bail conclu entre les parties.

Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice. 
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [R] [U] confirme à l’audience ne pas avoir occupé les lieux pendant trois ans. S’il affirme avoir réintégré les lieux en juillet 2022, il ne justifie pas d’une occupation effective actuelle, le constat de commissaire de justice du 4 janvier 2024 faisant ressortir un logement manifestement inhabité, ne comportant aucun effet personnel, linge ou vêtement et très peu de meubles.
Par ailleurs, Monsieur [R] [U] confirme également à l’audience que les lieux ont été occupés par Monsieur [X] [H] en son absence, Monsieur [X] [H] indiquant dans une attestation du 4 octobre 2023 avoir sous loué le logement à compter de 2016, et Monsieur [N] indiquant de son côté dans une attestation du 6 octobre 2023 que ce dernier lui remettait une enveloppe chaque mois pour le loyer à remettre à un tiers. Les échanges de SMS versés au débat confirment également que Monsieur [X] [H] payait un loyer pour l’occupation de son logement.

Ces éléments d’appréciation confirme le départ des lieux de Monsieur [R] [U] pendant au moins trois ans et sa sous location durant cette période à Monsieur [X] [H].

L’absence d’occupation personnelle des lieux et sa sous location caractérisent un manquement grave de Monsieur [R] [U] à ses obligations contractuelles qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail, avec effet à l’assignation, date de la demande de résiliation, en application de l'article 1229 du code civil. 

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [U] sera ordonnée, ce à défaut de libération volontaire des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef.
Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, aucune demande de suppression de ce délai n’étant formée.

Sur l’indemnité d’occupation 

Le maintien dans les lieux après la résiliation du bail crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation ce à compter de la résiliation du bail soit de l’assignation et jusqu’à libération des lieux égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la sous location opérée par Monsieur [R] [U] dans le logement pris à bail qui constitue un détournement de la procédure d’attribution des logements sociaux et prive la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] d’attribuer conformément à sa mission sociale un logement à une famille en difficulté lui crée un préjudice qui justifie de condamner Monsieur [R] [U] à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [R] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité justifie de condamner Monsieur [R] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Monsieur [R] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet à l’assignation,

ORDONNE à Monsieur [R] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués par Monsieur [R] [U] accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé en tant que de besoin à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [R] [U] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges, ce à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge