Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Me Pascale PIGNOT, Me Andréa DRAY ZENOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09456 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PI2

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Andréa DRAY ZENOU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #479


DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0327



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 28 juin 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09456 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PI2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2021, M. [Y] [W] a donné en location à usage d'habitation principale à M. [C] [Z] un logement non meublé de 20m² situé au [Adresse 2], moyennant un loyer initial 740 euros, outre 50 euros de charges. 

Durant l’exécution du contrat de bail, M. [C] [Z] s’est plaint auprès de son bailleur de divers désordres affectant le logement, tels que des fuites d’eau dues à des problèmes de toiture et de la présence de rongeurs. Il a également contesté le montant du loyer, non conforme, selon lui à la réglementation en matière d’encadrement des loyers.

Le 22 août 2023, il a donné congé des lieux et un état des lieux contradictoire a été signé entre les parties ce même jour.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, il a fait assigner M. [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, en substance, sa condamnation au remboursement du trop-perçu de loyers ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral. 

A l’audience du 26 avril 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [C] [Z], représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions qu’il a déposées et aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer son action en diminution des loyers et de restitution du trop-perçu de loyers recevable ; Condamner M. [Y] [W] à lui payer, au titre du trop-perçu de loyers entre le 27 février 2021 et le 22 août 2023, la somme de 3 912 euros ; le condamner à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 10 472,35 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;le condamner à lui payer à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;le condamner à lui payer à lui restituer la somme de 740 euros de dépôt de garantie, majoré de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;le condamner à lui payer à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
M. [Y] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer irrecevable l’action en diminution des loyers de M. [C] [Z] ; Le débouter de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance ;Lui enjoindre de communiquer son contrat d’assurance des lieux loués pour la durée du contrat de location, du 27 février 2021 au 22 août 2023 ;Le condamner, à titre reconventionnel, à lui payer la somme de 8 415 euros au titre des réparations et dégradations locatives, sous déduction du dépôt de garantie de 740 euros qui sera conservé par lui ;Le condamner à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024, prorogé au 12 juillet 2024, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


Sur la demande en diminution des loyers tirée du non-respect des délais pour agir

Sur la recevabilité de la demande
Selon les dispositions de l'article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s'applique l'encadrement des loyers, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

L'article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l'intégralité du territoire de la ville de [Localité 4], du dispositif d'encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée et l'arrêté préfectoral du 03 juin 2020 a fixé, en application de ce décret, sur ce même territoire et à compter du 1er juillet 2020 et jusqu’au 30 juin 2021, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Par un arrêt n° 22PA04136 du 02 octobre 2023, la cour administrative d’appel de PARIS a annulé cet arrêté. Il est toutefois précisé qu’il y a lieu de limiter dans le temps les effets de l’annulation et que, sous réserve des actions contentieuses engagées à la date de l’arrêt en question contre des actes pris sur le fondement de l’arrêté annulé, les effets de celui-ci doivent être regardés comme définitifs. 

En l’espèce, le bail, signé le 25 février 2021, est bien soumis aux dispositions de l’arrêté du 03 juin 2020.

M. [C] [Z] a engagé une action contentieuse le 12 octobre 2023, date de l’assignation qu’il a fait délivrer à M. [Y] [W]. Cette action n’est donc pas antérieure à l’arrêt de la cour d’appel qui a annulé l’arrêté litigieux, de sorte que ses effets sont définitifs et que M. [C] [Z] peut valablement s’en prévaloir.

Par ailleurs, les délais prévus à l’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018, évoqués par M. [Y] [W] au soutien de sa demande d’irrecevabilité de la demande formée par M. [C] [Z] en diminution du loyer ne sont prévus que pour contester l’absence de mention dans le contrat de bail relative au loyer de référence et au loyer de référence majoré.

Le locataire peut toujours engager une action en diminution de loyer devant le tribunal judiciaire de Paris, après saisine de la commission départementale de conciliation, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature (mentionné ou non dans ce contrat), dans les limites du délai de prescription de trois années, prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

Or en l’espèce, M. [C] [Z] a introduit son action le 12 octobre 2023, soit moins de trois ans après la signature du bail et justifie de la saisine préalable de la commission de conciliation de la ville de [Localité 4].

Sa demande est donc recevable. 

Sur le fond
Il ressort du contrat de bail signé le 25 février 2021 que le montant du loyer mensuel est fixé à la somme de 740 euros hors charges s’agissant d’un studio de 20m² situé [Adresse 2]. Il n’est pas contesté que l’époque de construction est antérieure à 1946.

Eu égard à l’arrêté du 03 juin 2020, le loyer de référence est de 25.2 euros par m² et le loyer de référence majoré est de 30.2m2. Le loyer ne pouvait donc être fixé à une somme supérieure à 604 euros, comme indiqué par la commission de conciliation de [Localité 4] le 11 juillet 2023. 

L’avenant au contrat de bail en date du 03 mai 2023 produit par M. [C] [Z], faisant désormais état d’un complément de loyer opportunément fixé à la somme de 136 euros, n’a aucune valeur, en ce qu’il est signé du propriétaire uniquement et qu’il ne peut s’analyser que comme une tentative de justification a postériori du montant du loyer initialement fixé dans le contrat de bail initial. 

Il en résulte que M. [C] [Z] est bien fondé à demander le remboursement du trop-perçu des loyers, équivalent à la somme de 136 euros par mois pendant toute la durée de la location, soit un montant total de 4 048 euros (136 euros x 29 mois du 27 février 2021 au 27 février 2023) + 104 euros du 28 février 2023 au 22 août 2023)

Il limite toutefois sa demande à la somme de 3 912 euros, au remboursement de laquelle M. [Y] [W] sera condamné. 


Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le préjudice de jouissance
L'article 6 de la même loi oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...). En outre, il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes (….). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptées aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que M. [C] [Z] s’est régulièrement plaint de fuites d’eau dans son appartement à compter du mois de janvier 2022, que le propriétaire des lieux a, quant à lui, évoqué dès le mois d’avril 2021, la nécessité de faire des travaux sur la toiture auxquels il n’a pas été procédé étant précisé qu’il a simplement été procédé au débouchage de la gouttière, que si la cause des infiltrations n’a pas été identifiée, la concomitance des fuites constatées avec la tempête survenue à [Localité 4] du mois d’août 2022 interroge sur l’étanchéité effective de la toiture et qu’en tout état de cause, le rapport de l’inspecteur de salubrité du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] établi le 20 avril 2023 expose : 
que le logement « présente une isolation thermique faible », que « la façade extérieure est dégradée »,que l’humidité de condensation qui règne dans le logement est due à « une aération permanente insuffisante »,que le « plafonnier est non sécurisé ». 
Le diagnostic de performance énergétique réalisé le 30 juillet 2023 par le cabinet expert ARS Diagnostics conclut à des performances énergétiques du logement de catégorie G, à des performances d’isolation insuffisantes, notamment des murs, plancher bas et toiture/plafond. L’expert rappelle que le système de ventilation du logement se fait exclusivement par ventilation des fenêtres et qu’afin d’améliorer le confort d’été, il conviendrait de faire isoler la toiture du logement. Il sera relevé que le bailleur n’a entrepris aucuns travaux propres à mettre fin aux problèmes d’isolation relevés par l’expertise. 

Il ressort de ces constatations que le logement n’est pas conforme aux dispositions du décret du 30 janvier 2002.

En outre, M. [C] [Z] a signalé la présence de rongeurs à M. [Y] [W] dès les 20 septembre 2022 par SMS, il s’en est plaint, de nouveau, le 22 novembre 2022 et a contacté, le lendemain, syndicat des copropriétaires qui lui a répondu ne pas avoir été mis au courant de la situation par le propriétaire alors que celui-ci s’était engagé à le faire retour de message le 21 septembre 2022. 

La présence de nuisibles est confirmée par l’unité de prévention des nuisances animales de la Direction départementale de la protection des populations de [Localité 4] aux termes du courrier du 6 juillet 2023 faisant état de la « présence de souris dans le faux plafond au niveau de l’installation de la VMC » et « qu’il n’a pas été possible de constater ces nuisibles dans les parties communes de l’immeuble, ces animaux n’étant pas systématiquement visibles. »

Il résulte de ce qui précède que le logement loué par M. [C] [Z] ne satisfait pas au critère de la décence et qu’ainsi, sans qu’il ne soit besoin de s’attarder sur les diligences faites par le propriétaire qui, en tout état de cause, n’a fait que procéder au changement d’un joint et au débouchage de la gouttière et à la dératisation des lieux en décembre 2022, la responsabilité de M. [Y] [W] est engagée eu égard au manquement à son obligation de délivrance du logement. 

Les troubles subis par le locataire ont ainsi duré pendant tout le temps de la prise à bail du logement s’agissant de l’humidité, pendant 11 mois s’agissant de la présence des rongeurs et ils ont affecté l’intégralité de sa surface, le logement n’étant constitué que d’une seule pièce principale. 

Aussi, le préjudice de jouissance doit ainsi être évalué à l’aune de tous ces éléments et il convient de faire droit à la demande d’indemnisation du requérant à hauteur de 70% du loyer mensuel révisé de 604 euros. 

Toutefois, il convient de constater que M. [C] [Z] limite sa demande à la somme de 10 472.35 euros qui lui sera, par conséquent, accordée au titre de son préjudice de jouissance. 

Sur le préjudice moral
S’agissant enfin de son préjudice moral lié au stress engendré par l’occupation d’un logement indécent, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de la présence de nuisibles dans le plafond qui pouvaient perturber le sommeil du preneur, que les conditions de vie dans l’appartement étaient nécessairement de mesure à entraîner un préjudice moral, préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 1 000 euros. 

En conséquence, M. [Y] [W] sera condamné à verser à M. [C] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral causé par l’absence de délivrance d’un logement décent de la part du bailleur.


Sur la demande reconventionnelle de paiement des réparations et dégradations locatives

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 

Lorsque le bailleur reproche à son locataire d'avoir commis des dégradations, il convient de vérifier si le mauvais état du logement est dû à un usage anormal ou à un défaut d'exécution par le locataire de son obligation d'entretien ou des réparations locatives, ou s'il trouve sa cause dans l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, c'est-à-dire à la « vétusté ». Cette appréciation doit notamment prendre en compte la durée d'occupation. Les dégradations et pertes visées par le texte précédemment cité s'apprécient en comparant l'état des lieux d'entrée et de sortie. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste non exhaustive des réparations locatives incombant au locataire.

La preuve de l’état d’usure normale ou de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

En l’espèce, Monsieur [Y] [W] entend rapporter la preuve des dégradations locatives en comparant l’état des lieux d’entrée dans le logement en date du 25 février 2021 mentionnant un logement en bon état et l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 22 août 2023.

Toutefois, il produit un état des lieux d’entrée daté du 03 octobre 2019, dressé avec l’ancienne locataire, Madame [H] [I]. 

Il n’est donc pas possible de comparer les deux documents. 

Toutefois, l’état des lieux de sortie du 22 août 2023 a été signé contradictoirement par les deux parties. Dès lors, M. [C] [Z] y a acquiescé.

Or il ressort de ce document que la serrure de la porte d’entrée est manquante et que le trou a été comblé avec du mastic. Il apparaît par ailleurs que le volet est détérioré, que le carrelage de la salle de bain est fissuré par endroit et que le ménage n’a pas été correctement fait puisque ce même carrelage est sale, qu’il y a des toiles d’araignées dans la pièce à vivre ; il est également noté que deux spots lumineux sont « HS » et qu’il manque le réfrigérateur. 

La preuve des dégradations locatives concernant ces éléments est ainsi rapportée et il incombe
au preneur de supporter le coût du remplacement ou de la réparation de ces divers éléments. 

S’agissant de l’état de saleté des murs, M. [C] [Z] ne rapporte pas la preuve qu’elle résulte de l’usure normale ou de la vétusté des lieux. Par conséquent, il doit également assumer le coût de leur nettoyage. 

En revanche, la reprise des murs à la suite du dégât des eaux ne saurait lui être imputée en ce que l’origine des cloques au plafond n’est pas déterminée et pourrait être en lien avec la vétusté de la toiture et des infiltrations dont le locataire s’est plaint. 

Le bailleur produit une facture datée du 07 décembre 2023. Le coût afférent au remplacement, à la réparation et au nettoyage des éléments susmentionnés correspond à la somme totale de 6 250 euros. 

M. [C] [Z] sera ainsi condamné à verser à M. [W] la somme de 5 810 euros au titre des réparations locatives correspondant au montant des réparations locatives estimé à la somme de 6 250 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie que le bailleur est autorisé à conserver. 

Compte-tenu de ce qui précède, M. [C] [Z] sera débouté de sa demande en restitution du dépôt de garantie majoré. 

Sur la demande relative à la production du contrat d’assurance

M. [Y] [W] ne soutient aucunement cette demande. 

Par conséquent, il en sera débouté. 

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [W], partie perdante sur l’action principale, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code procédure civile.

L’équité commande qu’il soit condamné à verser à M. [C] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE M. [C] [Z] recevable la demande en diminution des loyers, 

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à M. [C] [Z] la somme de 3912 euros au titre du trop-perçu de loyers versés entre le 27 février 2021 et le 22 août 2023, 

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à M. [C] [Z] la somme de 10 472.35 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à payer à M. [C] [Z] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [Y] [W] la somme de 5 810 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 740 euros qui sera conservé par M. [Y] [W] ;

CONDAMNE M. [Y] [W] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [Y] [W] à verser à M. [C] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE