Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Me Hervé ROBERT


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Me David DUMONTET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
 
N° RG 23/09503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PS3

N° MINUTE : 
3/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société MB, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me David DUMONTET, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :


DÉFENDERESSE
Madame [Y] [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Hervé ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0277



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 28 juin 2024, puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09503 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PS3

EXPOSÉ DU LITIGE


La S.C.I. MB est propriétaire d'un logement (lot n°718) situé au 10ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2], bâtiment A, escalier A et d'une cave (lot n°845), donné à bail à Monsieur [Z] [S] le 1er octobre 1995, moyennant un loyer actuel de 373,50 euros en ce inclus le montant de la provision sur charge.

Madame [Y] [L], ancienne compagne du preneur, s'y est maintenue, postérieurement au départ de celui.

Un « congé aux fins de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué » lui a été délivré par acte de commissaire de justice le 31 janvier 2023. La commission départementale de conciliation, après avoir été saisie par le bail le 04 juillet 2023, a rendu une décision d'incompétence, s'agissant d'un bail verbal.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, la S.C.I. MB a fait assigner Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir :
la réévaluation du loyer à la somme de 1 687 euros par mois, hors charges, à compter du 1er octobre 2023,la condamnation de Madame [Y] [L] à lui verser la somme de 6 632,67 euros au titre de l'arriéré de charges locatives,à défaut d'apurement de la dette, la résiliation du bail, l'expulsion de Madame [Y] [L] et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer réévalué,la condamnation de Madame [Y] [L] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Lors de l'audience du 26 avril 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la S.C.I. MB, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il est demandé :
la résiliation du bail,la condamnation de Madame [Y] [L] au paiement d'un somme de 5 636,07 euros euros au titre de l'arriéré locatif, dont 1 473 euros à titre de provision sur l’exercice clos jusqu’au 30 septembre 2023, à parfaire le jour de la décision en considération de l'appel de charge du 4ème trimestre,l'expulsion de Madame [Y] [L] et de tout occupant de son chef ;sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer réévalué,la condamnation de Madame [Y] [L] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle a ainsi précisé qu'elle ne maintenait pas sa demande de réévaluation du loyer et a indiqué, oralement, s'opposer aux délais de paiement sollicités par Madame [Y] [L].

La S.C.I. MB expose, au visa des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 que la locataire s'est soustraite à son obligation de régler les charges des années 2020, 2021, 2022 et 2023 et que ce faisant, elle est bien-fondée à en réclamer le paiement ainsi qu'à solliciter la résiliation du bail, pour manquement grave du locataire aux stipulations contractuelles. S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation, elle soutient qu'elle est conforme au prix du loyer de référence majoré.

Madame [Y] [L], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle sollicite, outre le fait qu'il soit pris acte du désistement de la demande en révision du loyer :
l'irrecevabilité de la demande d'expulsionla nullité du commandement du 16 mai 2023,par conséquent, le débouté de l'ensemble des demandes formées par la S.C.I. MBsubsidiairement, la production par la S.C.I. MB d'un décompte exact des charges auxquelles elle est tenue, tenant compte des provisions qu'elle a versées et des réparations qu'elle a prises à sa charge,l’octroi des plus larges délais e paiement,le débouté du surplus des demandes formées par la S.C.I. MB
Elle soutient que la demande de résiliation judiciaire du bail est irrecevable au regard de l'exigence posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l’État dans le département. En outre, elle soulève la nullité du commandement de payer délivré le 16 mai 2023, lequel ne respecte pas non plus les prévisions de l'article 24 et vise une dette qui n'est pas certaine. Elle estime en outre qu'un compte entre les parties doit être établi, tenant compte des provisions sur charges qu'elle a versées et des travaux qu'elle a pris à sa charge. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, indiquant avoir un faible salaire et à sa charge, sa fille actuellement étudiante.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 28 juin 2024, prorogée au 12 juillet 2024.




MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte» ou de « prendre acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail pour impayé de loyer et de charges

L’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

Ainsi, l'assignation doit ensuite être notifiée au préfet à peine d'irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, ni l'assignation ni les conclusions soutenues à l'audience n'ont été dénoncées à la préfecture de [Localité 4].

L’action en résiliation judiciaire du bail est donc irrecevable.

Par conséquent, la S.C.I. MB sera déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

La demande tendant au prononcé de la nullité du « commandement aux fins de résiliation d'un bail d'habitation » délivré le 16 mai 2023 sera donc déclarée sans objet.


Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le locataire est redevable des loyers et des charges récupérables en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte de l'article 23 de cette même loi que Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

A titre liminaire, il convient de relever que la nullité de la commandement aux fins de résiliation d'un bail d'habitation sollicitée par Madame [Y] [L], qui n'a pas été examinée du fait de l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, n'a pas d'incidence, si tant est qu'elle eut été admise, sur lea demande en paiement en ce qu'il ne s'agit pas d'un commandement de pauer d'une part et que d'autre part, la S.C.I. MB entend rapporter la preuve de sa créance dans le cadre du présent litige, par la production des relevés de répartition de charges après régularisation.

En l'espèce, la S.C.I. MB verse au débat les justificatifs de charge, après régularisation annuelle, pour les années 2020, 2021 et 2022 pour un montant total, s’agissant de la part revenant à la charge du locataire comme indiqué sur les relevés, de 6632,67 euros.

Le montant de la part locative ne saurait être remis en question à la lecture de ces relevés de réparation de charges.

La S.C.I. MB indique néanmoins que Madame [Y] [L] s'est acquittée, à titre de provision, de la somme ttale de 2 469,60 euros depuis le 1er janvier 2020 qu'il convient de déduire de ce montant et qui répondent ainsi aux observations formées par la défenderesse sur ce point.

En revanche, il n'est pas justifié des sommes dues au titre de l'année 2023, la part locative ne faisant que l'objet d'une estimation de la part de la requérante et en l'absence de régularisation annuelle compte-tenu de la date.

Par conséquent, Madame [Y] [L] apparaît redevable, au titre des charges pour les années 2020, 2021 et 2022, de la somme de 4 163,07 euros.

Elle sera donc condamnée à verser cette somme à la S.C.I. MB au titre des charges impayées pour les années 2020, 2021 et 2022.


Sur la demande tenant à établir un décompte exacte des charges restant dues

En l'espèce, Madame [Y] [L] sollicite que soit établi par la S.C.I. MB u décompte exact des charges qui pourraient rester dues en tenant compte des provisions qu'elle a versées mais également des travaux qu'elle a pris en charge, en lieu et place de la bailleresse.

S'agissant des provisions versées par Madame [Y] [L], elle ont d'ores et déjà été déduites et le montant réclamé en tient compte.

S'agissant des travaux effectués, la demande qu'il en soit tenu compte doit s'analyser en une demande de condamnation du bailleur au remboursement de ces frais engagés, à compenser avec les sommes dues au titre des charges.

Or cette demande se heurte à la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les factures produites datant de 2013 et de 2015.

Au surplus, la défenderesse ne justifie de ce que ces travaux ont vocation à être pris en charge par la bailleresse.

Madame [Y] [L] sera déboutée de sa demande.


Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [Y] [L] sollicite les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette.

Elle justifie percevoir un salaire de 1099,13 euros euros et de ce que sa fille, étudiante et à charge, est boursière. Elle perçoit également des allocations familiales.

La situation de Madame [Y] [L] justifie que lui soient accordés des délais de paiement et ce d'autant que la S.C.I. MB ne rapporte pas la preuve qu'elle a réclamé les sommes dues avant la signification du commandement du 16 mai 2023 alors qu'elle en avait connaissance bien antérieurement, les avis de répartition de charges après régularisation ayant été adressés les 23 juin 2021, 24 juin 2022 et 04 avril 2023.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de délais formée par Madame [Y] [L] dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la S.C.I. MB la charges des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. Madame [Y] [L] sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit s'agissant des décisions de première instance, en application de l'article 514 du code de procédure civile et que rien ne justifie, en l’espèce, qu'il y soit dérogé.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de prononcé résiliation judiciaire du bail formée par la S.C.I. MB,

DÉBOUTE, par conséquent, la S.C.I. MB de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

DÉCLARE sans objet la demande formée par Madame [Y] [L] tendant à prononcer la nullité du commandement délivré le 16 mai 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [L] à payer à la S.C.I. MB la somme de 4 163,07 euros au titre des charges impayées pour les années 2020, 2021 et 2022,

DÉBOUTE la S.C.I. MB de sa demande au titre des charges impayées pour l'année 2023,

DÉBOUTE Madame [Y] [L] de sa demande tendant à contraindre la S.C.I. MB à établir un décompte exacte des charges restant dues,

AUTORISE Madame [Y] [L] à apurer la dette susvisée en 23 mensualités de 173 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une 24ème et dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, Madame [Y] [L] sera déchue du délai ainsi accordé et l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, la S.C.I. MB pouvant alors faire exécuter le solde par toute voie de droit ;

CONDAMNE Madame [Y] [L] à verser à la S.C.I. MB une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [L] aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision et de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et le greffier susnommés.


Le greffier La juge des contentieux de la protection