Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/07/2024
à : Me Karine SHEBABO


Copie exécutoire délivrée 
le : 16/07/2024
à : Me Arthur DONATELLA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09661 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REQ

N° MINUTE : 
7/2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. DE L’ARC EN CIEL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Arthur DONATELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043


DÉFENDEUR
Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine SHEBABO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1183



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09661 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REQ

La SCI DE L’ARC EN CIEL est propriétaire des lieux situés au [Adresse 2] .
Une assurance de garantie de loyers impayés a été souscrite le 16/07/2018 par la SCI DE L’ARC EN CIEL ayant pour gérant M. [W] [B] , mentionnant un bail consenti à M. [L] [C] le 16/07/2018 pour 36 mois, pour un loyer mensuel, charges et taxes incluses de 678 euros, soit 648 euros de loyers et 30 euros de provision sur charges, logement non meublé.
M.[W] [B], gérant de la SCI, est décédé le 09/02/2019.
M. [L] [C] s’est marié le 19/01/2019 ; il a signé un bail avec son épouse pour un autre logement le 29/12/2018, puis un autre le 25/02/2020.
Mme [P] [A] a été désignée en urgence pour une durée temporaire gérante de la SCI en remplacement de M.[W] , le 08/03/2023.Elle est devenue associée unique de la SCI le 16/03/2023 par dévolution successorale. 
La SCI DE L’ARC EN CIEL a fait signifier à M. [L] [C] par acte du 18/04/2023 une sommation de préciser l’identité des occupants des lieux au [Adresse 2] a été mentionné que M. [O] [N] a indiqué être le cousin de M. [L] [C] , parti tôt au travail , et que ce tiers avait dormi chez lui .
Sur ordonnance du 19/05/2023 sur requête de la SCI DE L’ARC EN CIEL, il a été rencontré dans les lieux M. [V] [Z] [U] qui a déclaré occuper les lieux depuis janvier 2023 , que M. [L] [C] était locataire en titre et qu’il était son ami et ancien collègue, que M. [L] [C] travaillait en restauration , était marié et vivait en Normandie et ne reviendrait en Ile de France qu’en novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 01/09/2023, la SCI DE L’ARC EN CIEL a assigné M. [L] [C] sur le fondement des articles 2 et 7b de la loi du 06/07/89, 1224, 1227, 1728 et 1741 du code civil aux fins de :
-voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 16/07/2018 aux torts exclusifs de M. [L] [C]
-voir ordonner l’expulsion de M. [L] [C] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, 
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [C]
- voir condamner M. [L] [C] au paiement :
- d'une somme de 40690 euros, au titre de l’arriéré dû au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation , à parfaire
- d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges courants , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés 
- d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, les frais de constats sur requête et les frais engagés au titre des articles A 444-32 et suivants du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision .
L’affaire a été retenue le 16/05/2024 après renvoi.
La SCI DE L’ARC EN CIEL sollicite l’entier bénéfice de son assignation et maintient ses demandes en élevant sa demande à la somme de 46792 euros au titre de l’arriéré au mois de mai 2024 inclus et subsidiairement à la somme de 30510 euros, si la prescription de la demande en paiement est retenue.
Elle conteste la fin de non-recevoir pour prescription .
Sur le fond, la SCI DE L’ARC EN CIEL fait valoir que le bail a été conclu, l’écrit étant égaré, que des travaux étaient convenus, à payer par moitié selon le devis proposé par M. [L] [C] , mais qu’elle n’a pu en voir l’exécution malgré ses demandes , qu’il n’a été payé que 977 euros depuis lors, soit le dépôt de garantie et un demi-loyer. Elle conteste tout congé qui ait pu être accepté par oral entre les parties, du vivant de M.[W]. 
Elle ajoute que M.[W] étant décédé , une nouvelle gérante de la SCI a été désignée . 
Elle précise que les lieux ont été occupés par un tiers selon le constat opéré le 16/06/2023, qui faisait suite à une sommation interpellative, si bien que M. [L] [C] a manqué à son obligation de payer les loyers et charges et a cessé d’occuper les lieux, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail à ses torts.
Elle conteste toute indécence des lieux , M. [L] [C] se contentant de l’invoquer sans en rapporter la preuve , le manque de tableau électrique étant sans danger pour les occupants et n’étant pas une cause d’indécence.
Elle relève que la nouvelle gérante de la SCI n’avait fait aucune déclaration aux impôts et qu’il a été supposé que M. [L] [C] avait écrit en se faisant passer pour le représentant de la SCI, compte-tenu du courrier reçu. 

M. [L] [C] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 
A titre liminaire :Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09661 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REQ

Voir juger irrecevable la demande de la SCI DE L’ARC EN CIEL pour prescription - Sur le fond :
Voir débouter la SCI DE L’ARC EN CIEL de toutes ses demandes , fins et conclusions Voir juger qu’elle a manqué à l’obligation d’établir un contrat de bail et de louer un logement décent voir juger que la SCI DE L’ARC EN CIEL a manqué à son obligation de s’acquitter de la somme de 3140 euros au titre des travaux réalisés dans l’appartement En conséquence, voir débouter la SCI DE L’ARC EN CIEL de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions - dans tous les cas :
Voir condamner la SCI DE L’ARC EN CIEL à payer à M. [L] [C] la somme de 3140 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29/12/2018 Voir condamner la SCI DE L’ARC EN CIEL à payer à M. [L] [C] la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
M. [L] [C] soutient que l’action est prescrite, car le gérant est décédé depuis 5 ans. Il explique que la demande pour des impayés est prescrite sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 06/07/89, le point de départ de la prescription ne pouvant débuter au 8 ou 16/03/2023 , date de la dévolution successorale ou désignation de la nouvelle gérante, mais à la date du 01/10/2018 selon le courrier reçu .
Sur le fond , il conteste l’existence du bail , et a tout le moins il allègue des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de l’exception d’inexécution. 
Il expose que le bailleur n’a pas payé sa part des travaux invoqués et le défendeur fait état principalement d’un congé donné par oral en novembre 2018, accepté par M.[W].
En raison de l’état d’indécence des lieux, il soutient avoir eu le droit de ne pas respecter de préavis .
Il explique s’être marié le 19/01/2019, avoir conclu un bail en décembre 2018 avec son épouse et ne plus avoir eu d’interlocuteur après le décès de M.[W] jusqu’en 2023 après la nomination de la nouvelle gérante . Il précise avoir conclu un autre bail le 25/02/2020.
Il estime que si le congé n’était pas jugé régulier , il est fondé à soulever l’exception d’inexécution pour indécence des lieux .
Il conteste connaître le ou les tiers rencontrés dans le logement , aux déclarations fantaisistes ou avoir adressé courrier aux impôts . 
Il sollicite paiement de la moitié du coût des travaux qu’il a assumés selon facture aux débats de 6280 euros .

DISCUSSION :
Sur la recevabilité de l’action de la SCI DE L’ARC EN CIEL:
L’article 7-1 de la loi du 06/07/89 prévoit une prescription de toute action dérivant du contrat de bail par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’ un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer. 
La demande en paiement porte sur les loyers depuis le mois de septembre 2018.
Quelle que soit le représentant de la SCI, le titulaire du droit d’action est donc prescrit pour toute demande en paiement sur 3 ans . La demande est prescrite pour les impayés jusqu’au 01/09/2020, l’assignation étant en date du 01/09/2023.
Sur l’existence d’un bail :
En application de l’article 3 de la loi du 06/07/89, le bail à usage d’habitation principale est établi par écrit selon un modèle type.Néanmoins le bail verbal n’est pas nul .
La simple occupation des lieux est insuffisante à caractériser le bail, qui suppose paiement d’un loyer . 
Or la SCI DE L’ARC EN CIEL produit le contrat de garantie de loyers impayés conclu le 16/07/2018 et mentionnant M. [L] [C] comme locataire , le montant du loyer et charges , la durée non pas de 6 ans mais de 36 mois du bail , et un décompte mentionnant un paiement du dépôt de garantie et d’un demi -loyer que M. [L] [C] ne conteste pas avoir réglés .
Pour le surplus , il produit des courriers non signés de M. [W] à M. [L] [C] du 01/10/2018 , pour demander des paiements de loyer d’octobre 2018 et une visite des lieux après les travaux convenus , puis relance le 19/10/2018 et 07/11/2018.
Il est donc établi l’existence d’un bail verbal depuis le 16/07/2018.
Sur la résiliation du bail :
En application de l’article 15 de la loi du 06/07/89 applicable , le congé du locataire suppose un délai de préavis d’un mois à [Localité 4] et doit être remis en main propre , ou adressé par LRAR ou signifié par huissier .
M. [L] [C] ne justifie pas avoir donné de congé sous cette forme exigée pour produire effet . Il invoque un accord verbal de M.[W] , dans la mesure où celui-ci échangeait ainsi avec lui et n’avait pas payé par ailleurs les 50% de la facture AYKAL de travaux de 6280 euros, malgré leur accord.
Le fait qu’il ait conclu deux autres baux est un fait constant , qui ne peut être remis en cause , mais il est insuffisant à constituer la preuve du congé donné oralement et accepté sous cette forme, alors que la SCI DE L’ARC EN CIEL le conteste .
En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.
Cependant , le décès de M.[W] est intervenu le 09/02/2019 et la SCI DE L’ARC EN CIEL n’établit pas avoir fait de diligences pour des impayés depuis lors , notamment par la délivrance de commandement de payer , avant la sommation du 18/04/2023, démontrant par la même une absence de gestion locative pendant plusieurs années . Le bailleur ne démontre pas plus avoir mis en jeu la garantie des loyers impayés qu’il avait souscrite le 16/07/2018. 
Il n’est pas contesté par M. [L] [C] l’absence de règlement depuis septembre 2018 .
La valeur probatoire des déclarations recueillies en sommation puis constat d’occupation sur requête doit être écartée , dans la mesure où il n’est pas précisé d’une part si une pièce d’identité a été présenté au commissaire de justice , si bien que l’identité du tiers est incertaine, et d’autre part eu égard à des propos contradictoires s’il s’agit de la même personne . En effet , le tiers se déclare le cousin de M. [L] [C] en avril 2023, puis seulement un ancien ami et collègue de M. [L] [C] en juin 2023 , évoque un domicile en Normandie de M. [L] [C], alors que M. [L] [C] établit être titulaire d’un bail à [Localité 5] depuis le 25/02/2020. La cession du contrat à un tiers n’est donc pas établie . Si l’inoccupation l’est , puisque le défendeur dispose d’un autre bail , ces circonstances d’absence de diligences du bailleur doivent conduire à prononcer la résiliation du bail aux torts partagés des parties . La date d’effet de cette résiliation sera fixée à l’assignation .
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [L] [C] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. 
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [C] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
 Sur la demande au titre des arriérés de paiement :
En application de l’article 7 a de la loi du 06/07/89, le loyer doit être payé au terme convenu. 
La SCI DE L’ARC EN CIEL sollicite paiement des sommes dues, mais sa demande au titre des loyers est prescrite pour tout loyer antérieur au 01/09/2020.
En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89 , le bailleur doit délivrer un logement décent, les critères de décence étant déterminés par le décret du 30/01/2002.Il doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement en vertu de l’article 6 a. 
Si une clause de travaux est permise que le locataire exécutera , cette clause ne peut concerner que les logements qui répondent aux caractéristiques du logement décent, définies à l’article 6 alinéa 1er , ce qui constitue une condition préalable à une clause de travaux , qui par ailleurs doit être détaillée par écrit dans ses modalités.
Le détail du devis produit par la SCI DE L’ARC EN CIEL et non par M. [L] [C] est daté du 21/07/2018 , pour les travaux que les parties indiquent avoir convenu de réaliser et payer à frais partagés .
Il en résulte que ceux-ci porte sur l’installation électrique avec tableau électrique et disjoncteur, prises . Mais il porte également outre les revêtements sur la pose de travaux de pose de douche et évier , de pose de plan de travail et évier , de revêtements faïences en salle de bain . Ce devis ne mentionne pas d’évacuation d’anciens receveur de douche ou évier , ni d’évier en cuisine , si bien qu’il s’en déduit que les lieux ne répondaient pas aux critères de décence en 2018, au sens du décret du 30/01/2002.
Dans ces conditions, le bailleur ne pouvait se soustraire à son obligation de délivrance d’un logement décent par une telle clause de travaux .
M. [L] [C] était donc fondé à relever non pas l’exception d’inexécution pour les loyers dus , du 01/09/2020 au 01/09/2023, mais l’absence de cause au paiement desdits loyers .
En application de l’article 1240 et suivants du code civil , l’indemnité d’occupation a vocation indemnitaire et compensatoire du préjudice subi du fait de l’occupation irrégulière .
La SCI DE L’ARC EN CIEL sollicite paiement des arriérés dus , avril 2024 inclus, ceux-ci ayant donc nature d’indemnité d’occupation depuis l’assignation, date de résiliation du bail .
Or si les lieux n’ont pas été légalement libérés par M. [L] [C], il n’en demeure pas moins que celui-ci n’y demeure plus . Surtout , du fait de la désignation tardive de la nouvelle gérante de la SCI par délibération du 08/03/2023 , l’action a été entamée tardivement par le demandeur en septembre 2023 , si bien qu’il a contribué totalement à son propre préjudice depuis la résiliation du bail.
Il sera donc débouté de sa demande pour les indemnités dues depuis la résiliation du bail .


Sur la demande reconventionnelle de M. [L] [C] en paiement des travaux à hauteur de 3140 euros :
En application de l’article 1353 du code civil , le créancier doit prouver sa créance et le débiteur son paiement ou le fait qui a éteint son obligation.
M. [L] [C] sollicite paiement de la somme de 3140 euros de moitié des travaux , selon devis du 21/07/2018.
Or il ne démontre pas l’exécution des travaux autrement que par son propre courrier au bailleur, ni le paiement effectif de ces travaux à l’entreprise , en son temps, aucune facture ou preuve de règlement n’étant d’ailleurs produits aux débats . 
Il sera donc débouté de sa demande en paiement .
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Les dépens seront partagés entre les parties et chacune conservera la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens en équité .

PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire , en premier ressort , mis à disposition au greffe :

DIT que la SCI DE L’ARC EN CIEL est prescrite et donc irrecevable en son action en paiement des loyers jusqu’au 01/09/2020
DIT que la SCI DE L’ARC EN CIEL et M. [L] [C] avaient conclu un bail verbal le 16/07/2018 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] pour 36 mois pour un loyer de 648 euros et 30 euros de provisions sur charges 
PRONONCE la résiliation du bail aux torts partagés de la SCI DE L’ARC EN CIEL et M. [L] [C] à compter de l’assignation 
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI DE L’ARC EN CIEL pourra faire procéder à l'expulsion de M. [L] [C] , ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 
AUTORISE la SCI DE L’ARC EN CIEL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [L] [C] à défaut de local désigné 
DEBOUTE la SCI DE L’ARC EN CIEL de sa demande en paiement des loyers dus du 01/09/2020 au 01/09/2023 pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent 
DEBOUTE la SCI DE L’ARC EN CIEL de sa demande en paiement d’arriéré d’ indemnité d’occupation pour avoir contribué totalement à son propre préjudice
DEBOUTE M. [L] [C] de sa demande en paiement de la somme de 3140 euros de part de travaux 
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit 
PARTAGE les dépens par moitié entre la SCI DE L’ARC EN CIEL et M. [L] [C]
LAISSE à la SCI DE L’ARC EN CIEL et M. [L] [C] la charge de leurs frais de l’article 700 du code de procédure civile 

Le Greffier Le Président