Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/07/2024
à : Me Romain BOIZET


Copie exécutoire délivrée 
le : 16/07/2024
à : Me Laurent RUBIO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ROD

N° MINUTE : 
4/2042






JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent RUBIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0729

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [R] [N], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Romain BOIZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0264

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06390 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ROD

EXPOSE DU LITIGE:

FAITS ET PROCÉDURE

L'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT est gestionnaire d'une résidence sociale située [Adresse 2], qui a notamment pour objet de mettre des logements à disposition de personnes en situation de grande précarité, pour un temps donné. Pour ce faire, elle loue des logements qu'elle sous-loue aux personnes concernées.

Suivant contrat de mise à disposition temporaire du 10 mars 2021, l'association a mis à la disposition de M. [N] [Y] [R] un logement situé à l'adresse mentionnée ci-dessus, moyennant le paiement d'une redevance de 450,21 euros par mois, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction. La convention d'occupation ne pouvait dépasser 2 ans.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 novembre 2022 puis par courrier simple du 27 janvier 2023, l'association a indiqué à M. [N] l'arrivée du terme de cette convention.

Ce dernier n'ayant pas quitté ce logement, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, par acte 28 juillet 2023, a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater qu'il occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mars 2023 et d'obtenir son expulsion des lieux.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2024.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT, par la voix de son conseil, soutient ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

- Constater que la convention de mise à disposition d'un logement au sein de la résidence sociale de [Localité 3] est résiliée depuis le 10 mars 2023, compte tenu de son terme à cette date ; 
- Ordonner l'expulsion de M. [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours du commissaire de police et de la force armée si besoin est ;
- Condamner M. [N] à payer à l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de l'actuelle redevance jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés
- Débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner M. [N] aux dépens ;
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Au soutien de sa demande principale, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT fait valoir, au visa de l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, que les dispositions de cette même loi ne sont pas applicables aux " logements-foyers ", tels que définis par l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation, et qui correspondent au logement du cas d'espèce. 

Dès lors, la requérante soutient que seules les stipulations contractuelles du contrat de mise à disposition du 10 mars 2021 trouvent à s'appliquer dans le présent litige, en application de l'article 1103 du code civil. Elle rappelle à ce titre l'article 2 de cette convention qui stipule que cette dernière est conclue pour une durée d'un mois renouvelable et que sa durée totale ne pourra excéder deux ans, ainsi que l'article 1er qui explicite que cette mise à disposition l'est à titre temporaire.

En réponse aux moyens soulevés par le défendeur, l'association se fonde sur l'article 5 de la convention et sur l'article R. 633-3 III du code de la construction et de l'habitation afin de faire valoir que le congé a été valablement délivré par elle en les formes et conditions prévues au contrat. Elle demande en conséquence l'expulsion de M. [N] et une indemnité d'occupation due au titre de l'occupation sans droit ni titre de ce dernier.

S'agissant enfin de la demande de délais pour quitter les lieux formulée par le défendeur, l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT conteste avoir manqué à son obligation contractuelle d'accompagnement social au sein de la résidence et rappelle que M. [N] avait lui-même une obligation de rechercher un logement pérenne, à laquelle il ne s'est pas soustrait. En conséquence, l'association demanderesse soutient, au visa des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que M. [N] a manqué à son obligation contractuelle de rechercher activement un logement. Elle ajoute enfin que ce dernier a d'ores et déjà bénéficié de larges délais, en se maintenant dans les lieux sans droit ni titre depuis plus d'un an.


A l'audience, M. [N], représenté par son coneil, reprend les demandes contenues dans ses conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

- A titre principal, débouter l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT de l'ensemble de ses demandes ;
- A titre subsidiaire, si l'expulsion de M. [N] était ordonnée, accorder à M. [N] un délai d'une année avant de libérer le logement qu'il occupe au sein de la résidence ;
- En tout état de cause, 
o Dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
o Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.


Au soutien de sa demande principale, M. [N] se plaint que l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT ne lui a notifié aucun congé dans le délai de trois mois avant la date d'échéance de la convention, dans les formes et conditions requises, en violation des stipulations contractuelles prévues à l'article 5 de la convention, la lettre du 24/11/2022 ne mentionnant pas de résiliation et celle du 27/01/2023 étant tardive et ne respectant pas les délais prévus.

A l'appui de sa demande subsidiaire de délais avant expulsion, M. [N] fait valoir, en application des articles L. 412-3 alinéas 1 et 2 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, qu'il s'est toujours parfaitement soumis aux obligations et engagement souscrits auprès de l'association, en s'acquittant d'une part de toutes les redevances et charges locatives, en respectant d'autre part le règlement intérieur de la résidence et enfin en recherchant activement un logement pérenne. M. [N] fait en outre observer que l'accompagnement social défaillant de l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT l'a privé de toute possibilité de relogement.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024.


MOTIVATION:

Sur la demande d'expulsion de M. [N] et du paiement d'une indemnité d'occupation:

En application de l'article L633-1, un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. 

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

En outre, l'article L 633-2 dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit. 

Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. 

Enfin, l'article 1103 du code civil dispose que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "


En l'espèce, le contrat que M. [N] a signé le 10 mars 2021 était expressément qualifié de " contrat de mise à disposition temporaire d'un logement " et était expressément exclu du champ d'application de la loi de 1989, étant précisé en préambule de celui-ci que " le présent contrat est un contrat de résidence dans un foyer-logement régi notamment par les articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. "

La convention conclue entre les parties prévoyait en outre clairement le caractère précaire de l'occupation par M. [N] de cet appartement que l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT avait loué pour y loger temporairement des personnes en difficulté, privées de logement, dans l'attente de trouver une solution pérenne. Le contrat stipulait en effet sans aucune ambiguïté et à de nombreuses reprises que la durée maximale de cette " mise à disposition ", était de deux ans, tant dans son article II relatif à la durée du contrat, que dans son article VI " modalités de résiliation du contrat de mise à disposition".

De plus, la durée de ce contrat ne pouvant excéder deux ans, au terme de ces deux années le résident cesse de remplir les conditions d'admission dans cette résidence au sens de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation.

S'agissant ensuite de la validité des conditions de résiliations, l'article VI relatif aux modalités de résiliation stipule qu'un " congé sera notifié au résident par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 3 mois avant la date définitive de fin de contrat ". 

Contrairement à ce que soutient le défendeur, le courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 novembre 2022, a été reçu le 26/11/2022, soit plus de trois mois avant la date définitive de la fin de contrat, a pour objet " Résiliation de contrat ", rappelant ainsi dans son titre même sans aucune ambiguïté l'échéance prochaine du contrat de mise à disposition temporaire.

De plus, le corps du courrier reprend les termes de l'article II relatif à la durée temporaire de la convention, tout en explicitant clairement que le contrat " prendra fin le 10/03/2023 ". L'association rappelle enfin dans ce même courrier que M. [N] dispose d'un peu plus de 3 mois avant le terme de son contrat et l'informe " qu'en aucun cas nous ne pourrons procéder à son renouvellement ". Dès lors, le défendeur ne saurait se prévaloir d'une ambigüité ou d'un manquement dans l'expression du congé qui lui a été donné, dans un délai de 3 mois avant la date définitive de fin de contrat.

En conséquence, il apparait que la convention de mise à disposition d'un logement au sein de la résidence sociale de [Localité 3] au bénéfice de M. [N] est résiliée depuis le 10 mars 2023. 

L'expulsion de M. [N] sera ordonnée, ce dernier étant depuis cette date occupant, sans droit ni titre des lieux.

A ce titre, M. [N] sera condamné à payer à l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle actuelle, jusqu'à libération effective des lieux et la restitution des clés.


Sur la demande de délais de M. [N]:

En application de l'article L412-3, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L'article L412-4 précise en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, si celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire précise en son article XI les obligations du résident, en premier lieu desquelles figure celle de respecter les termes du contrat d'accompagnement social signé le 10 mars 2021. Précisément, le contrat d'accompagnement social impose expressément au résident de se présenter aux rendez-vous fixés avec le conseiller social, de respecter les engagements contractés lors de chaque entretien et d'être acteur de ses projets, de ses démarches et du parcours d'accompagnement ". 

M. [N] fait valoir qu'il s'est tenu à ses obligations et produit des attestations de demande de logement social établis les 10 décembre 2020, 21 septembre 2023 et 17 avril 2024, sans qu'aucune demande à ce titre n'apparaisse sur l'année 2022. Il verse également aux débats un courrier de la Commission de médiation du département de [Localité 3] du 23 février 2022 indiquant que celle-ci avait décidé que le recours formulé par M. [N] au titre du droit au logement opposable était irrecevable. 

L'association verse quant à elle aux débats une liste de rendez-vous non honorés par ce dernier, les 7 février 2024, 31 janvier 2024, 30 mai 2022, 28 mars 2022, 15 mars 2022, 24 février 2022, sans que l'explication de ses absences ne soient évoquées par les parties.

Il y a lieu dès lors de considérer que M. [N] n'a pas parfaitement accompli l'exécution de ses obligations.

Afin de justifier avoir failli à trouver une solution pérenne de relogement, le défendeur fait valoir que l'association a manqué à son obligation de mettre en œuvre le niveau d'accompagnement et de service correspondant à la situation du résident et à son besoin d'assistance, défini dans l'article XII du contrat de mise à disposition. Toutefois, le défendeur échoue à rapporter la preuve des défaillances alléguées de l'accompagnement social de l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT.

Enfin, M. [N] a d'ores et déjà bénéficié d'un délai de fait important, de plus d'un an à la date de la présente décision, soit de plus de la moitié de la durée totale du contrat. L'offre de logement provisoire de l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT est conforme au but légitime poursuivi par la possibilité de mettre à disposition de tels logements à titre provisoire, dont l'organisation suppose que ce caractère provisoire soit respecté.

En conséquence, la demande de délais avant expulsion de M. [N] sera rejetée.

Sur les dépens:

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [N], partie perdante sur l'action principale, sera condamné aux dépens. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile:

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, l'équité commande de ne pas allouer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire:

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que le contrat de mise à disposition temporaire entre l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT et M. [N] [Y] [R] à compter du 10 mars 2021 portant sur une résidence sociale située [Adresse 2] est résilié depuis le 10 mars 2023 ;

CONSTATE que M. [N] [Y] [R] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 11/03/2023 

CONDAMNE M. [N] [Y] [R] à payer à l'association RESIDETAPES DEVELOPPEMENT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance actuelle de 466.84 euros jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion 

CONSTATE l'absence de demande d'arriéré au 16/05/2024

ORDONNE l'expulsion de M. [N] [Y] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier

DEBOUTE M. [N] [Y] [R] de sa demande de délais pour quitter les lieux 

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

CONDAMNE M. [N] [Y] [R] aux dépens


RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit


Le Greffier Le Président