Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/07/2024
à : Me Sandrine ZALCMAN, Me Emmanuel LEPARMENTIER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09574 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7D

N° MINUTE : 
5/2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [S] [G] [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparante en personne assistée de Me Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0485


DÉFENDERESSE
[Localité 9] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5]
représentée par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, avant dire droit, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09574 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P7D

Par contrat du 22/11/2021 à effet au 01/12/2021 , [Localité 9] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à Mme [G] [J] [S] un appartement de type 2 , situé au [Adresse 2] [Localité 4] pour un loyer de 435.44 euros outre charges .Un état des lieux d'entrée a été établi le 02/12/2021.Elle est assurée par ALLIANZ .
Un dégât des eaux en salle de bain a donné lieu à une intervention de l’entreprise Aquadim mandatée par le bailleur le 08/12/2021 pour alimentation EF et EC qui fuient, avec réparation et joints remplacé .
Par LRAR du 20/12/2022, Mme [G] [J] [S] a rappelé les éléments de désordres, les réparations faites pour le dégât des eaux de décembre 2021 et des moisissures s’aggravant dans le logement.
Une intervention pour replacement de WC et pipe WC, curage et dégorgement a été réalisée le 27/12/2022.
Le 04/01/2023 ( erreur de date) , le bailleur a répondu sur les réparations effectuées et indiqué mandater une entreprise pour déterminer la cause des moisissures signalées par la locataire .
Mme [G] [J] [S] a indiqué en réponse le 09/01/2023 les moisissures signalées en décembre 2021 et mars 2022, puis novembre 2022 et les visites de la gardienne en mars et décembre 2022.
L’entreprise Ouest Acro a déterminé le 04/01/2023 un pont thermique , l’absence d’aération sur les fenêtres , de VMC , a constaté des moisissures au niveau des murs et entourage des fenêtres de salon, chambre, salle de bain et cuisine.
Une expertise amiable a été effectuée par le Cabinet Union EXPERTS le 28/02/2023, de l’assureur de Mme [G] [J] [S] ,en protection juridique , pour le sinistre déclaré le 07/12/2021 et ses conséquences ,avec convocation de [Localité 9] HABITAT OPH , son assureur SMA . Etaient présent Mme [G] [J] [S], et passé en différé le cabinet SEDGWICK mandaté par SMA , assureur de [Localité 9] HABITAT OPH , absent [Localité 9] HABITAT OPH . 
L’expert a conclu à la nécessité de travaux pour mettre fin aux désordres de réalisation d’un isolant thermique dans le logement pour l’ensemble des murs de façade, puis réfection des peintures ,outre calfeutrement de porte-fenêtre de la cuisine et la chambre, mise en œuvre de ventilation fonctionnelle , remplacement de fonte fuyarde en salle de bain, et de sol PVC en salle de bain et à la responsabilité totale du bailleur. 
[Localité 9] HABITAT OPH a mandaté pour intervention aux fins de création de ventilations , et lessivage du logement outre changement de sol en WC, l’entreprise Acorus le 23/03/2023 pour travaux entre le 23/03 et 31/03/2023.
Des relances ont été adressées pour ces travaux le 27/04, 25/05/2023 par [Localité 9] HABITAT OPH.
Mme [G] [J] [S] a sollicité un constat de commissaire de justice exécuté le 26/05/2023 par Me [M].
[Localité 9] HABITAT OPH a adressé réponse à l’huissier mandaté par Mme [G] [J] [S] le 20/06/2023. Des relances ont été adressées en juin, juillet , août et octobre 2023 par mails à Mme [G] [J] [S] puis par courrier du 18/10/2023 il a été indiqué que les travaux commandés étaient annulés faute de RV pris par la locataire .
Le conseil de Mme [G] [J] [S] a mis en demeure le 09/06/2023 le bailleur de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert de ALLIANZ et de prendre en charge les dépose et repose de meubles nécessaires. 

Par acte du 22/08/2023 , Mme [G] [J] [S] a assigné [Localité 9] HABITAT OPH sur le fondement des articles 1719 du code civil aux fins de :
Voir condamner [Localité 9] HABITAT OPH à réaliser les travaux suivant sous astreinte de 500 euros par jour de retard :Réalisation d’un isolant thermique pour l’intérieur de l’ensemble des murs de façade ( cuisine, WC, salle de bains, chambre, séjour) Réalisation de peintures sur l’ensemble des murs préalablement isolés Réfection des peintures sur les panneaux muraux contigus Remplacement de la fonte fuyarde de la salle de bains Reprise de calfeutrement de la porte fenêtre de la cuisine ou la chambre Mise en œuvre de ventilation fonctionnelle ( naturelle ou mécanique)Réfection totale des peintures de la salle de bain ( plafond et retombées murales ) Remplacement du revêtement de sol PVC des WC Démontage et manutention puis réinstallation des dressing, meubles , rangements , électroménager, etc…Après avoir notifié la date d’intervention , le descriptif précis de travaux et leur durée Voir condamner [Localité 9] HABITAT OPH au remboursement des loyers pour un montant de 8708.80 euros au titre du trouble de jouissanceVoir condamner [Localité 9] HABITAT OPH au dépens et paiement de la somme de 1200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile L’affaire a été retenue le 16/05/2024.

Mme [G] [J] [S] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et forme les mêmes prétentions qu’en assignation , outre le débouté de [Localité 9] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions .

[Localité 9] HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

Voir débouter Mme [G] [J] [S] de toutes ses demandes Voir enjoindre Mme [G] [J] [S] de laisser [Localité 9] HABITAT OPH et ses prestataires accéder au logement pour réaliser les travaux de création d’aérations supplémentaires , de nettoyage des moisissures , de réfection de sol des WC , de réparation de la colonne en fonde de salle de bain Voir condamner Mme [G] [J] [S] à payer à [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusiveVoir condamner Mme [G] [J] [S] aux dépens et paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
DISCUSSION :

Sur la cause des désordres et les responsabilités:
En application de l’article 6 alinéa 1er de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent et en vertu de l’article 6 c effectuer les travaux d’entretien nécessaires à l’usage des lieux et toute réparation autre que locative.
L’obligation de délivrance d’un logement décent est continue pendant le bail .
En application de l’article 7 de la loi du 06/07/89, le locataire doit laisser effectuer les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives ,des travaux nécessaires au maintien en état ou l’entretien normal des locaux loués , des travaux de performance énergétique , et des travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées à l’article 6 alinéa 1er . 
Mme [G] [J] [S] sollicite la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés en expertise amiable le 28/02/2023, tandis que [Localité 9] HABITAT OPH s’y oppose compte-tenu des travaux préconisés par son entreprise, qui n’ont pu être effectués du fait du refus de la locataire, relancée à plusieurs reprises.
En outre [Localité 9] HABITAT OPH soutient que l’expertise amiable n’est pas contradictoire et ne peut servir à établir sa responsabilité , si elle est le seul élément de preuve .
Il résulte des pièces produites par les parties que la cause des dommages est indiquée être un pont thermique , mais que les mesures à prendre pour y mettre fin ne sont pas identiques , l’expert d’assurance de protection juridique ayant indiqué qu’une isolation complète des murs de façade est nécessaire , tandis que l’entreprise de [Localité 9] HABITAT OPH préconise seulement la création d’ouverture de ventilation pour y remédier .
La constatation des dommages actuels est révélée par le constat de Me [M] du 26/05/2023. 
En application de l’article 232, 264 et suivants du code de procédure civile une expertise peut être ordonnée pour une question de fait qui requiert les compétences d’un technicien.
Il est manifeste que le litige porte sur la question des travaux à effectuer qui soient en adéquation avec les constats opérés et la cause des dommages , et que l’avis d’un expert devient nécessaire , les parties n’ayant pas pu convenir de la réalisation d’une nouvelle expertise après celle du 28/02/2023, en présence de leur experts d’assurance respectifs, ni d’une conciliation en ce sens.
Elle sera ordonnée avant dire droit , à frais partagés entre les parties. 
Sur les autres demandes :
Il convient donc de réserver les demandes indemnitaires de Mme [G] [J] [S] au titre du trouble de jouissance et la demande de dommages et intérêts de [Localité 9] HABITAT OPH , qui seront statuées après résultat de l’expertise judiciaire , sauf meilleur accord entre les parties intervenu à la suite de l’exécution de la mission par l’expert judiciaire. 
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Il convient de réserver les dépens et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire avant dire droit, mis à disposition au greffe :
ORDONNE une expertise confiée à :
M. [X] [Y] 
[Adresse 6] 
[Localité 7] 
Tel : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 8]
Qui aura pour mission de :
Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 2] [Localité 4] , les parties et leurs conseils dûment convoqués Se faire remettre le contrat de bail et l’état des lieux d'entrée , toutes les commandes de travaux et factures de travaux réalisés par le bailleur pour les lieux loués , tous les courriers de Mme [G] [J] [S], de [Localité 9] HABITAT OPH, les déclarations de sinistres et les rapports d’expertise amiable d’assurances consécutifs au sinistres déclarés et plus généralement tout document utiles Décrire l’état du logement et les désordres actuels Préciser les causes et origines des différents désordres , leur possible antériorité Décrire les travaux nécessaires de nature à y remédier et en fixer le coût et la durée, la nécessité le cas échéant de relogement pendant ceux-ciPréciser à la suite de ces travaux comment le logement sera classé au regard de la performance énergétique , en application de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 CLIMAT ET RÉSILIENCE et de l’arrêté du 25/03/2024 applicable au 01/07/2024 si le logement est de moins de 40m² de surface habitablePréciser si la dépose et repose des meubles est nécessaire pour l’exécution des travaux préconisés Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudice subis 
CONDAMNE Mme [G] [J] [S] et [Localité 9] HABITAT OPH à verser par moitié chacun une consignation à valoir sur la rémunération de l’expert de 2500 euros, soit 1250 euros pour chacun, au service de la RÉGIE ANNEXE du tribunal judiciaire de PARIS dans le mois de la signification de la décision 
DIT que le rapport sera déposé par l’expert au Greffe du Pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine 
DIT qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément ou dispense de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs 
RAPPELLE que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité 
DIT que l’expert devra dans un délai de 2 mois préciser s’il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur une note de pré-rapport , et un délai supplémentaire
RAPPELLE que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations , il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée , auquel cas il en fait rapport au juge ; et que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappelées sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement , et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties
 
RENVOIE la cause et les parties à l’audience de suivi des expertises du mercredi 4 décembre 2024 à 14h 01
RAPPELLE que les parties peuvent demander de faire constater leur accord à tout moment ou l’établissement d’une transaction , dont elles peuvent solliciter le cas échéant l’homologation 
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit
RÉSERVE les demandes indemnitaires de Mme [G] [J] [S] et de dommages et intérêts de [Localité 9] HABITAT OPH 
RÉSERVE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile 
RÉSERVE les dépens 

Le Greffier Le Président