Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■

Charges de copropriété

 
 N° RG 22/09717 
N° Portalis 352J-W-B7G-CW4BT

N° MINUTE : 


Assignation du :
12 Août 2022









JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 






DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] et [Adresse 6] 
[Localité 9], 
représenté par son Syndic en exercice, le CABINET VALOTAIRE, SA
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869


DÉFENDEUR

Monsieur [F] [L]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0753



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière
Décision du 04 juillet 2024 
8ème chambre civile - Charges de copropriété
N° RG 22/09717 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW4BT 


DÉBATS

A l’audience publique du 22 mai 2024


JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [L] est propriétaire des lots de copropriété n°6 et 30 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 octobre 2021 et remise au destinataire le 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [F] [L] de lui payer la somme totale de 6 511,86 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 12 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] ([Localité 1]) a fait assigner M. [F] [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 16 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 août 2023, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7 et 1344-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- débouter M. [F] [L] de l’ensemble de ses demandes;

- condamner M. [F] [L] au paiement de la somme de 
7 318,73 euros, au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 1er avril 2022, 2ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2021 ;

- condamner M. [F] [L] au paiement de la somme de 916,55 euros, au titre des frais de recouvrement ;

- condamner M. [F] [L] au paiement de la somme de 
3 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner M. [F] [L] au paiement des entiers dépens, ainsi que de la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles;

- dire n’y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, et au visa des articles 9 du code de procédure civile, et 1343-5 et 1353 du code civil, M. [F] [L] demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;

- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais (deux ans) pour s'acquitter des sommes qui pourraient être mises à sa charge ;

- condamner M. [F] [L] au paiement des entiers dépens, ainsi que de la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
 
La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

 A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [L] est propriétaire des lots 6 et 30 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 4 mai 2016, 15 mars 2017, 17 octobre 2017, 26 mars 2018, 19 mars 2019, 29 juin 2020 et 26 avril 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 4 août 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6 963,87 euros au titre des appels de charges et fonds travaux échus au troisième trimestre 2023 inclus.

M. [F] [L] fait valoir en défense que des travaux de ravalement ont été réalisés dans l’immeuble en 2018 et 2019, et qu’il n’a pas « donné son accord » pour leur réalisation. Il convient cependant de rappeler qu’un copropriétaire n’a pas d’accord à donner individuellement pour la réalisation de travaux votés par la copropriété, et est tenu en toute hypothèse au paiement des appels de fonds émis en exécution des décisions d’assemblée générale.

De même, le syndic n’est pas tenu de fournir de quelconques 
« explications » sur le montant des appels de fonds, qui résultent de la simple approbation des budgets annuels par l’assemblée générale.

Enfin, la contestation formée quant à l’opportunité de réaliser des travaux sur les parties communes est sans aucune incidence sur l’obligation pesant sur chaque copropriétaire de payer les charges appelées par le syndic.

M. [F] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 26 octobre 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date.


 B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 916,55 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure le 23 décembre 2017 et le 25 octobre 2021, ainsi que les frais de relance exposés le 25 octobre 2019 – soit postérieurement à la première mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les honoraires du syndic ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « remb honoraires avocat » apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [F] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 76,55 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [F] [L] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [F] [L] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2017.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [F] [L] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [F] [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, outre que M. [F] [L] ne produit aucune pièce permettant de justifier d’éventuelles difficultés financières ou personnelles, et de sa capacité à rembourser sa dette dans les délais sollicités, il apparaît que celui-ci a bénéficié d’importants délais de fait depuis l’introduction de l'instance en août 2022.

Il sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [L], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [F] [L] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros, et débouté de sa demande à ce titre.


- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [F] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) les sommes de :

- 6 963,87 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 ;

- 76,55 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 ;

- 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [F] [L] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE M. [F] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président