Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Charges de copropriété

N° RG 21/10547
N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZG

N° MINUTE : 

Assignation du :
18 Août 2021


JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société RL MEILLANT ET BOURDELEAU, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364


DÉFENDEURS

Madame [U] [E] épouse [W]
chez Madame [O] [W]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0025

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/047070 du 08/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris


Monsieur [N] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]

non-représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Expédition exécutoire à:
-Me Jean-Emmanuel NUNES

Copie certifiée conforme à:
-Me Marc-Robert HOFFMANN NABOT

délivrées le:
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 




Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/10547 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZG

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


La SCI du [Adresse 8] est propriétaire des lots de copropriété n°698 à 709, 718 à 750, et 963 à 969 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6]. M. [N] [W] et Mme [U] [E] (ép. [W]) sont les deux associés que compte cette société, et détiennent respectivement 74% et 26% de son capital social.

Par un jugement du 10 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné la SCI du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 33 102,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2018, et 226,34 euros au titre des frais de recouvrement - outre les intérêts, dépens et frais irrépétibles. Cette décision a été signifiée au débiteur par exploit d'huissier du 14 mai 2019.

Par exploit d'huissier signifié le même jour, puis le 29 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait commandement à la SCI du [Adresse 8] d'exécuter la décision susmentionnée.

Par exploit d'huissier signifié le 18 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] a fait assigner M. [N] [W] et Mme [U] [E] (ép. [W]) en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 17 novembre 2021.

Par une ordonnance du 2 mars 2023, le juge de la mise en état s'est déclaré incompétent pour " statuer sur les conditions de l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à l'encontre des associés de la société SCI du [Adresse 8] ", et a renvoyé l'affaire à la mise en état.



***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 août 2023 et signifiées au défendeur non comparant par acte d'huissier le 27 août 2023, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que 1342-10 et 1857 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- constater que la SCI du [Adresse 8] est propriétaire des lots n° 698, à 709 et 718 à 750, au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 6] ;

- constater que Madame [U] [E] et Monsieur [N] [W] sont associés de la SCI [Adresse 8] ;

- déclarer recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 6], représenté par son syndic Oralia Meillant & Bourdeleau ;

- condamner Madame [U] [E] et Monsieur [N] [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1], à [Localité 6], représenté par son syndic Oralia Meillant & Bourdeleau, les sommes de :

- 44 257,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2023, charges du 3ème trimestre 2023 incluses, ce avec intérêts de droit à compter de l'assignation, sauf somme à parfaire et divisé selon leur taux respectif de participation au capital social soit :

o pour Monsieur [N] [W] : 32 750,63 euros (74%) ;

o pour Madame [U] [E] : 11 506,98 euros (26%) ;

- 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ;

- 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;

- condamner Madame [U] [E] et Monsieur [N] [W] aux entiers dépens.


*

Aux termes de ses dernières conclusions adressées au tribunal, notifiées par voie électronique le 19 mars 2022, et au visa des articles 1858 du code civil, 31 et 122 du code de procédure civile, et 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, Mme [U] [E] (ép. [W]) demande au tribunal de :

- déclarer le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevable en toutes ses prétentions ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Maître Jean Emmanuel NUNES, avocat, la somme de 2500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens.


*


Cité suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), M. [N] [W] n'a pas constitué avocat. 

La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, celui-ci n'a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

En application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.


***


La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


*

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/10547 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7ZG


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un extrait de matrice cadastrale que la SCI du [Adresse 8] est propriétaire des lots 698 à 709, 718 à 750, et 963 à 969 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2018, 24 juin 2019, 27 janvier 2021, 24 juin 2021, 26 janvier 2022 et 20 avril 2023, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la société dans laquelle les défendeurs sont associés ;

- le jugement prononcé le 10 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Paris, établissant une créance de 33 102,12 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er septembre 2018 ;

- un décompte de créance actualisé au 24 juillet 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI du [Adresse 8], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 34 385,19 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus). Il convient en effet de soustraire du décompte des charges la somme de 760,00 euros, qui correspond aux frais d'établissement d'un état daté le 1er juin 2021, et relève ainsi des dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En défense, Mme [U] [E] (ép. [W]) soutient que les demandes adverses seraient irrecevables car le syndicat des copropriétaires ne pourrait selon elle poursuivre les associés de la société civile, faute de l'avoir préalablement et vainement poursuivie.

Comme le juge de la mise en état l'a relevé dans son ordonnance du 2 mars 2023, il s'agit là d'un moyen de défense au fond susceptible d'entraîner le débouté des demandes adverses, et non d'une fin de non-recevoir susceptible d'entraîner leur irrecevabilité.

Les articles 1857 et 1858 du code civil disposent notamment qu' " à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements (...). Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ".

Il résulte de ces dispositions que le créancier agissant est tenu de justifier que son débiteur est insolvable et ne peut faire face à l'obligation qui lui est opposée, par exemple en démontrant avoir engagé sans succès des mesures d'exécution forcée.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 10 janvier 2019 fixant le montant de sa créance, ainsi que les procès-verbaux de deux saisies-attribution réalisées le 6 juin 2019 et le 4 août 2020 en exécution de cette décision. Il produit également les exploits d'huissier portant commandement de payer aux fins de saisie-vente signifiés à la société débitrice les 14 mai 2019 et 29 septembre 2020.

S'il apparaît en effet que la saisie-attribution pratiquée le 4 août 2020 sur les comptes bancaires de la SCI du [Adresse 8] a été infructueuse, il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires avait vainement poursuivi cette dernière avant de l'assigner devant la juridiction plus d'un an plus tard, le 18 août 2021. Il s'avère d'ailleurs qu'une saisie-attribution opérée auprès d'un notaire le 24 septembre 2021, soit à peine un mois après l'assignation, a permis de désintéresser partiellement la copropriété, ce qui démontre que la société n'était pas en état d'insolvabilité et pouvait toujours être poursuivie en paiement.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir poursuivi préalablement et vainement la SCI du [Adresse 8] avant d'agir à l'encontre de ses associés, elle sera déboutée de sa demande principale au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement. Par voie de conséquence, elle sera également déboutée de sa demande indemnitaire.


2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique dispose notamment que " les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'État et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'État majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'État. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'État ".

Par une décision n°2021/047070 du 8 novembre 2021, Mme [U] [E] (ép. [W]) s'est vu accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à Me Jean-Emmanuel Nunes la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à Me Jean-Emmanuel Nunes la somme de 1 500,00 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président