Cour d'Appel · 1re chambre civile — 30 juillet 2024

[K] [J]



C/



[M] [R] épouse [Z]



[T] [Z]



[N] [R]



[A] [R]



[P] [R] épouse [Y]



[V] [R] épouse [U]



BOURGOGNE PRESTIGE IMMOBILIER



































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 30 JUILLET 2024



N° RG 22/00764 - N° Portalis DBVF-V-B7G-F7ED



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mars 2022, 

rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 19/00701











APPELANT :



Monsieur [K] [J]

né le 27 Octobre 1967 à [Localité 13] (SUISSE)

[Adresse 4]

[Localité 1] (SUISSE)



assisté de Me François FAVRE, membre de la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocat au barreau de THONON LES BAINS, plaidant, et représenté par Me Anne-Line CUNIN, membre de la SELARL DU PARC - CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 91







INTIMÉS :



Madame [M] [FH] [R] épouse [Z]

née le 05 Décembre 1948 à [Localité 15] (71)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 11]



Monsieur [T] [O] [I] [W] [Z]

né le 29 Août 1950 à [Localité 19] (BELGIQUE)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 11]



Monsieur [N] [L] [R]

né le 28 Mai 1947 à [Localité 15] (71)

[Adresse 8]

[Localité 10]



Madame [A] [H] [R]

née le 29 Août 1954 à [Localité 17] (35)

[Adresse 14]

[Localité 9]



Madame [F] [R] épouse [Y]

née le 27 Août 1950 à [Localité 17] (35)

[Adresse 2]

[Localité 10]



Madame [V] [X] [D] [R] épouse [U]

née le 11 Juin 1964

[Adresse 7]

[Localité 6]





SAS BOURGOGNE PRESTIGE IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 10]



représentés par Me Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

[V] KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2024 pour être prorogée au 30 Avril 2024, 11 Juin 2024, 09 Juillet 2024 puis au 30 Juillet 2024,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suite au décès de Mme [TI] [C] veuve [R] le 26 avril 2016, Mme [M] [Z] née [R], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] sont devenus copropriétaires indivis de parcelles de vignes, de terres et de prés situés à [Localité 18].

Par ailleurs, Mme [M] [Z] née [R] et son époux, M. [T] [Z], sont propriétaires de lots 6 et 8 d'une copropriété dans un ensemble immobilier situé dans cette même commune au lieudit '[Localité 12]' consistant en un grand immeuble d'habitation.

Mme [M] [Z] née [R] est également propriétaire seule des lots 7, 9, et 10 situés dans ladite copropriété.

Mme [V] [U] née [R] est quant à elle propriétaire d'une maison d'habitation située également au lieudit '[Localité 12]' ainsi que d'une parcelle de bois et d'une parcelle de jardin.

Ces différents biens composaient originellement une propriété de maître, correspondant à un ancien relais de poste du XIXème siècle avec jardin d'agrément, verger et terrains agricoles en nature de vignes, prés et terres.



Désireux de vendre ces biens, les consorts [R] ont conclu deux mandats de vente n°1191 et 1304 avec la société Bourgogne Prestige Immobilier, les lots étant formés pour le premier des immeubles d'habitation avec terrains attenants, et pour le second par les immeubles non bâtis à destination agricole. 

Suivant promesse unilatérale de vente signée le 21 juillet 2018 en l'étude de Maître [E] [UX], notaire à [Localité 18], les consorts [R] se sont engagés à vendre l'ensemble des immeubles précités à M. [K] [J], qui leur avait été présenté par la société Bourgogne Prestige Immobilier.



Le prix de vente a été fixé à la somme totale de 1 030 476 euros, soit :

- 354 774 euros pour les lots et meubles vendus par les époux [Z]-[R],

- 149 226 euros pour les lots et meubles vendus par Mme [Z] seule,

- 400 476 euros pour les parcelles vendues par l'indivision [R],

- 126 000 euros pour les lots et meubles vendus par Mme [U] seule. 

La société Bourgogne Prestige Immobilier devait percevoir un honoraire de négociation de 51 524 euros à la charge du bénéficiaire, en rémunération des deux mandats de vente. 





Au titre des conditions suspensives figuraient notamment : 

- l'engagement du promettant d'effectuer toutes les démarches nécessaires auprès de la Cave des Vignerons de [Localité 16] pour obtenir la résiliation du contrat le liant avec cette société coopérative ; 

- l'engagement du bénéficiaire au règlement des indemnités d'éviction des preneurs en place à savoir le GAEC Dupré pour les parcelles de vigne et M. [G] pour les parcelles agricoles, ainsi que des éventuelles indemnités de résiliation qui pourraient être sollicitées par la Cave des Vignerons de [Localité 16] ; 

- la résiliation du bail rural à long terme conclu avec M. [S], qui avait cessé son activité agricole pour cause de retraite ; 

- le droit de préemption de la SAFER.





Il était stipulé le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation de 103 047,60 euros, dont la moitié devait être versée avant le 2 août 2018 entre les mains du notaire, constitué séquestre. 



La promesse de vente a été consentie pour une durée qui devait expirer le 24 décembre 2018 à 18 heures, l'acte précisant qu'elle deviendrait caduque à défaut de levée d'option par le bénéficiaire à l'expiration de ce délai. 

Le 20 décembre 2018, les parties ont convenu de reporter la signature de l'acte de vente au 15 février 2019. 

Le 15 février 2019, le notaire a établi un procès-verbal de carence. 



Par courrier recommandé du 14 mai 2019, le conseil des consorts [R] et de la société Bourgogne Prestige Immobilier a mis en demeure M. [J] de : 

- débloquer entre les mains des promettants la somme de 51 523,80 euros déjà consignée à l'étude du notaire au titre de l'indemnité d'immobilisation, 

- verser la somme complémentaire de 51 523,80 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, 

- payer la somme de 51 524 euros au titre de la clause de négociation à la société Bourgogne Prestige Immobilier. 





Par acte du 16 juillet 2019, Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] ainsi que la société Bourgogne Prestige Immobilier, à défaut d'avoir obtenu satisfaction, ont fait attraire M. [J] devant le tribunal judiciaire de Mâcon.



En leurs dernières conclusions du 23 septembre 2021, ils sollicitaient la condamnation de M. [J] au paiement d'une somme de 103 047,60 euros au profit des consorts [R] à titre d'indemnité d'immobilisation, et subsidiairement à titre de dommages-intérêts, la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains de Maître [UX] au profit des consorts [R], et la condamnation de M. [J] au paiement d'une somme de 51 524 euros à la société Bourgogne Prestige Immobilier, en règlement de ses honoraires de négociation, et subsidiairement, à titre de dommages-intérêts. Il était en outre sollicité la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [J] a conclu en réplique au rejet de ces prétentions en raison de la caducité de la promesse de vente par suite de la non réalisation des conditions suspensives, à la restitution à son bénéfice de l'indemnité d'immobilisation versée de 51 523,80 euros, et à la condamnation in solidum des requérants à lui payer 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 14 mars 2022, le tribunal judiciaire de Mâcon a : 

- condamné M. [J] à payer à Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [A] [Y] née [R] [sic] et Mme [V] [U] née [R] la somme de 103 047,60 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 21 juillet 2018,

- ordonné le versement de la somme de 51 523,80 euros consignée entre les mains de Maître [UX] à Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [A] [Y] née [R] [sic] et Mme [V] [U] née [R], cette somme venant en déduction de la condamnation ci-dessus,

- condamné M. [J] à payer à la société Bourgogne Prestige Immobilier la somme de 51 524 euros au titre des honoraires de négociation, 

- condamné M. [J] à payer à Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [A] [Y] née [R] [sic] et Mme [V] [U] née [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier la somme totale de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. [J] aux entiers dépens de l'instance. 



M. [J] a relevé appel de cette décision le 17 juin 2022. 



Aux termes de conclusions notifiées le 6 mars 2023, M. [J] demande à la cour de : 

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel, 

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Mâcon du 14 mars 2022, en ce qu'il : 


l'a condamné à payer à Mme [M] [Z], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [R] la somme de 103 047,60 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 21 juillet 2018, 

a ordonné le versement de la somme de 51 523,80 euros, consignée entre les mains de Maître [UX], aux consorts [Z]/[R], en déduction de la condamnation, 

l'a condamné à payer à la société Bourgogne Prestige Immobilier, la somme de 51 524 euros au titre des honoraires de négociation, 

l'a condamné à payer à Mme [M] [Z], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [R], et à la société Bourgogne Prestige Immobilier, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, 




Statuant à nouveau, 

- déclarer caduque la promesse de vente authentique du 21 juillet 2018 en raison de la non-réalisation de ses conditions suspensives,

- déclarer que ses obligations sont réputées n'avoir jamais existé,

- débouter Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- ordonner la restitution de la somme de 51 523,80 euros, consignée entre les mains de Maître [UX], sur présentation de la grosse de l'arrêt, à son profit, 

- débouter la société Bourgogne Prestige Immobilier de toutes ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner in solidum Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R], Mme [V] [U] née [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier à lui payer à 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris d'exécution,

- juger irrecevables les demandes de Mme [P] [Y] née [R] à son encontre en l'absence d'appel incident,

- juger irrecevables comme nouvelles les demandes en paiement à son encontre au profit de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter du jour du jugement du 14 mars 2022, 

- juger irrecevable comme nouvelle la demande de mainlevée des sommes séquestrées entre les mains de Maître [UX] au profit de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R],

- juger irrecevable comme nouvelle la demande de la société Bourgogne Prestige Immobilier de condamnation à son encontre en paiement d'une somme de 51 524 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter du jour du jugement du 14 mars 2022, 

- débouter Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R], Mme [V] [U] née [R] ainsi que la société Bourgogne Prestige Immobilier de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires à ses écritures et notamment de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de conclusions notifiées le 8 décembre 2022, Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] ainsi que la société Bourgogne Prestige Immobilier demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 103 047,60 euros au profit de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R], à titre de dommages-intérêts, et ce avec intérêts de droit à compter du jour du jugement du 14 mars 2022,

- ordonner la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains de Maître [UX] au profit de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R],

- condamner M. [J] au paiement d'une somme de 51 524 euros à la société Bourgogne Prestige Immobilier, à titre de dommages-intérêts, et ce avec intérêts de droit à compter du jour du jugement du 14 mars 2022,

- condamner M. [J] aux entiers dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros à hauteur de la cour d'appel, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

 

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 14 décembre 2023.







MOTIFS



Sur les fins de non recevoir soulevées par M. [J]



L'article 562 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1er que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

En vertu de l'article 564 de ce même code, les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



M. [J] indique d'abord que le jugement déféré, dont les consorts [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier sollicitent la confirmation en toutes ses dispositions, n'a prononcé aucune condamnation au profit de Mme [P] [Y] née [R].

En l'absence d'appel incident de ce chef, il conclut dès lors à l'irrecevabilité des demandes de cette partie à son encontre.



Il convient toutefois de relever que le jugement est affecté d'une erreur matérielle en ce qu'il a 'contracté' les noms de Mmes [A] [R] et [P] [Y] en un seul nom, '[A] [Y]'.



Ainsi, les premiers juges n'ont en aucun cas entendu traiter Mme [P] [Y] différemment des autres promettants et la débouter de ses demandes, le dispositif du jugement devant être lu comme prononçant des condamnations et ordonnant le versement de la somme consignée au bénéfice de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R]. 



M. [J] fait par ailleurs valoir que la demande des consorts [R] tendant à sa condamnation au paiement d'une somme de 103 047,60 euros à titre de dommages-intérêts constitue une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. 

Il soulève le même moyen en ce qui concerne la demande de la société Bourgogne Prestige Immobilier tendant à sa condamnation au paiement d'une somme de 51 524 euros à titre de dommages et intérêts.

Il soutient en effet que solliciter à la fois la confirmation du jugement du chef de sa condamnation au paiement d'une indemnité d'immobilisation ainsi que d'honoraires de négociation et la même somme à titre de dommages et intérêts revient à formuler de nouvelles prétentions, s'agissant non pas d'un fondement juridique différent, mais d'une demande s'ajoutant à la première.

Il ressort toutefois de la lecture des conclusions des intimés que ceux-ci ne demandent rien d'autre que la confirmation de la condamnation de M. [J] au paiement des sommes arbitrées par le tribunal judiciaire ' et à la mainlevée des montants séquestrés entre les mains de Maître [UX] au profit des consorts [R] ' en considérant que, si ces sommes ne leur étaient pas allouées à titre respectivement d'indemnité d'immobilisation et d'honoraires de négociation, elles devraient l'être à titre de dommages et intérêts, qualification qu'ils avaient au demeurant déjà invoquée, de manière subsidiaire, devant le tribunal judiciaire. 



En conséquence, il convient de rejeter les fins de non recevoir soulevées par M. [J] tant en ce qu'elles portent sur les demandes de Mme [P] [Y] née [R] en l'absence d'appel incident, qu'en ce qu'elles portent sur les demandes de dommages et intérêts et de mainlevée de séquestre, improprement qualifiées de nouvelles, présentées par les consorts [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier. 





Sur le bien fondé des demandes



Sur les demandes des parties fondées sur l'application des stipulations contractuelles



- Sur la réalisation des conditions suspensives



L'article 1304-3 du code civil dispose en son alinéa 1er que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. 

L'article 1304-4 de ce même code précise qu'une partie est libre de renoncer à une condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. 

L'article 1304-6 dispose enfin que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive, et qu'elle est au contraire réputée n'avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 21 juillet 2018 a stipulé le versement par M. [J] d'une indemnité d'immobilisation de103 047,60 euros, au moyen du dépôt avant le 2 août 2018 de 51 528,80 euros à la comptabilité du notaire instrumentaire, et du versement du solde au plus tard dans les quinze jours de l'expiration du délai de validité de la promesse de vente, si le bénéficiaire se refusait à régulariser celle-ci alors que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.



Il était prévu, dans les développements relatifs au 'Sort de ce versement', que '[l'indemnité d'immobilisation] sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : 

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ; 

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; [...]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait d'un des cas suivants : 

 * si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;' [...]



Les conditions suspensives insérées à l'acte portaient notamment sur la purge des droits de préemption du fermier et de la SAFER ; il était également stipulé que : 

'Le promettant s'engage à effectuer toutes les démarches nécessaires auprès de la Cave des Vignerons de [Localité 16] pour obtenir la résiliation du contrat le liant avec cette société coopérative, concernant les parcelles viticoles lui appartenant et vendues aux présentes, 

Et s'engage à en justifier auprès du notaire soussigné avant la réitération des présentes par acte authentique. 

Le bénéficiaire supportera entièrement les indemnités des deux preneurs en place, à savoir :

- Le GAEC Dupré pour les parcelles de vignes, 

- M. [RU] [G] pour les parcelles agricoles,

Ainsi que la totalité des indemnités de résiliation éventuelle du contrat avec la Cave des Vignerons de [Localité 16].

Le bénéficiaire aura la possibilité de renoncer purement et simplement à la présente vente, si aucun accord concernant le montant des indemnités d'éviction n'est trouvé avant la réitération des présentes par acte authentique, entre le bénéficiaire et les preneurs en place et la Cave des Vignerons de [Localité 16] ; ladite condition suspensive sera réputée non réalisée.'

[...]

'Le promettant s'engage à faire résilier par acte notarié le bail rural à long terme conclu avec M. [B] [S], ancien exploitant, qui a cessé depuis son départ en retraite avant la réitération des présentes par acte authentique. Les frais de cet acte seront supportés exclusivement par le promettant qui s'y oblige'.



M. [J] se prévaut de la non-réalisation des conditions suspensives susvisées, et conclut en conséquence au rejet des demandes des intimés et à la restitution de la somme séquestrée entre les mains du notaire, en vertu des stipulations du paragraphe c) afférent au sort du versement de l'indemnité d'immobilisation.

 

Les consorts [R] font valoir en réplique que M. [J] a renoncé à exiger la libération des parcelles par le GAEC Dupré et M. [G] ainsi que la résiliation corrélative de l'engagement du GAEC Dupré avec la Cave des Vignerons de [Localité 16], de sorte que, ayant empêché la réalisation de cette condition convenue dans son intérêt dans le terme prévu, celle-ci est réputée accomplie. 

S'agissant de la résiliation du bail conclu avec M. [S], ils indiquent qu'il s'agissait d'une simple formalité, puisque le bail était de facto vidé de sa substance, le fermier ayant fait valoir ses droits à la retraite et cessé l'exploitation des terres données à bail dès le 11 novembre 2016, comme le confirme l'acte de résiliation dressé par Maître [UX] le 21 février 2019. 



Sur ce dernier point, il est toutefois inexact de considérer que l'absence de résiliation en bonne et due forme du bail rural, à laquelle les promettants s'étaient expressément engagés, n'emportait aucune conséquence juridique compte tenu du départ du preneur à la retraite. 

L'arrivée de l'âge de la retraite ne met en effet pas fin au bail, mais permet seulement au preneur de résilier celui-ci à la fin de l'une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l'âge requis (article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime), ou au bailleur soit de refuser le renouvellement du bail au preneur, soit de limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge (article L. 411-64 de ce même code), le preneur conservant toutefois la possibilité de céder son bail à certains de ses proches.



Il convient en outre de relever que l'acte authentique régularisé le 21 février 2019 entre les consorts [R] et M. [S] est inopérant pour caractériser la réalisation de la condition suspensive de résiliation par acte notarié du bail conclu avec M. [S], puisqu'il a été établi postérieurement à la date convenue par les parties pour réitérer la promesse de vente par acte authentique, soit le 15 février 2019. 



Ainsi, il est acquis que l'une au moins des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente du 21 juillet 2018 n'a pas été accomplie par les promettants avant l'expiration de la durée contractuellement fixée.



- Sur le sort de l'indemnité d'immobilisation et la demande au titre des honoraires de négociation



M. [J] sollicite l'application des termes du contrat pour que soit ordonnée la restitution à son profit de l'indemnité d'immobilisation, en faisant valoir que, les formalités prévues par l'acte du 21 juillet 2018 n'ayant pas été respectées par les consorts [R], aucune déchéance de son droit à restitution, telle que retenue par le tribunal judiciaire de Mâcon, ne saurait lui être opposée.



La promesse de vente stipule dans son paragraphe afférent au sort de l'indemnité d'immobilisation, après avoir évoqué l'hypothèse d'une restitution de cette dernière au bénéficiaire en cas de non réalisation de la vente pour divers motifs et notamment la défaillance d'une condition suspensive (hypothèse prévue au paragraphe c) : 

'S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. 

A défaut pour le bénéficiaire d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. [souligné dans l'acte]

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et l'indemnité restera alors acquise au promettant.'



Les consorts [R] considèrent que ces stipulations n'ont pas vocation à s'appliquer, dès lors que la situation relève des prévisions du paragraphe b) aux termes duquel l'indemnité d'immobilisation leur restera acquise en cas de non réalisation de la vente promise.



Toutefois, dans la mesure où la défaillance d'une condition suspensive a été constatée, le principe est celui d'une restitution au bénéficiaire de l'indemnité d'immobilisation, de sorte qu'il appartient bien à la cour de vérifier si une déchéance du droit d'invoquer cette défaillance peut le cas échéant être opposée à M. [J]. 



Les consorts [R] font valoir que la sommation par acte extrajudiciaire visée par l'acte n'est exigée que si le bénéficiaire n'a pas sollicité la restitution de l'indemnité d'occupation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, M. [J] ayant indiqué dans un courrier du 25 mars 2019 : 'A ce jour ces conditions n'étant pas réalisées, je refuse de lever l'option et vous remercie de me restituer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée'.



Il sera toutefois relevé que, en l'absence d'envoi par M. [J] d'un courrier recommandé entre le 15 et le 22 février 2019, faisant état de son intention de se prévaloir d'un motif de restitution de l'indemnité d'immobilisation, il appartenait bien aux promettants de lui faire sommation par acte extrajudiciaire de se positionner.



Or, seul est versé aux débats un courrier de Maître [UX] daté du 15 mars 2019, dont la lettre de M. [J] du 25 mars 2019 constitue la réponse, mettant ce dernier en demeure de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours, conformément à la promesse unilatérale de vente du 21 juillet 2018.



Ce courrier ne correspondant pas aux formalités exigées par la promesse de vente, M. [J] ne saurait être considéré comme déchu de son droit d'invoquer la non réalisation d'une condition suspensive pour réclamer la restitution de l'indemnité d'immobilisation. 



En conclusion, c'est à juste titre et sans pouvoir se voir opposer une quelconque déchéance que l'appelant invoque la défaillance d'une condition suspensive, impliquant, conformément aux dispositions de l'article 1306-6 du code civil, la caducité de la promesse de vente.



Dès lors, les consorts [R] seront déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner M. [J] au paiement de la somme de 103 047,60 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.



De même, la société Bourgogne Prestige Immobilier n'est pas fondée à réclamer le versement par M. [J] des honoraires de négociation contractuellement prévus, soit la somme de 51 523,80 euros, en l'absence de réalisation des conditions suspensives et de régularisation de la vente.





Sur les demandes de dommages-intérêts des consorts [R] et de la société Bourgogne Prestige Immobilier



Dans l'hypothèse où il ne serait pas fait droit à leurs demandes en ce qu'elles tendent au paiement respectivement de l'indemnité d'immobilisation et des honoraires de négociation, les consorts [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier concluent à la condamnation de M. [J] au versement des mêmes sommes à titre de dommages-intérêts. 



Ils font valoir que M. [J] a cherché à gagner du temps parce qu'il ne disposait en réalité pas des fonds, en leur donnant des signaux de nature à les rassurer sur son intention d'acquérir et en renonçant à mettre fin aux baux après s'être rapproché directement des preneurs.

Ils considèrent que l'attitude et le défaut d'exécution loyale du contrat par M. [J] leur ont causé un préjudice, eu égard au temps qu'il leur a fait perdre, à la diminution du potentiel viticole du domaine et à l'arrêt de la commercialisation de la propriété pendant près d'un an.



Toutefois, quelles qu'aient pu être les motivations de M. [J], la seule invocation par ce dernier de stipulations contractuelles parfaitement connues et acceptées par les parties, dont la réalisation dépendait des seules diligences des consorts [R] et auxquelles l'appelant n'a pas fait obstacle, ne saurait être qualifiée de fautive.



Les consorts [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier seront dès lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts.



***



Compte tenu du rejet des demandes des consorts [R], qu'elles soient présentées sur un fondement contractuel ou délictuel, il convient d'ordonner la restitution de la somme de 51 523,80 euros, séquestrée entre les mains de Maître [UX], au profit de M. [J]. 





Sur les frais de procès



Les consorts [R] et la société Bourgogne Prestige Immobilier, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



L'équité ne commande en revanche pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M. [J], qui seul pourrait y prétendre, au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en appel.

 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevables les demandes présentées par Mme [P] [Y] née [R], 



Déclare recevables les demandes de Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] et les demandes de la société Bourgogne Prestige Immobilier, au titre de la condamnation de M. [J] au paiement de dommages-intérêts et de la mainlevée des sommes séquestrées entre les mains de Maître [UX] au profit des consorts [R], 



Infirme le jugement du 14 mars 2022 en toutes ses dispositions, 





Statuant à nouveau et ajoutant, 



Déboute Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] de toutes leurs demandes, 



Déboute la société Bourgogne Prestige Immobilier de toutes ses demandes, 



Ordonne la restitution de la somme de 51 523,80 euros, séquestrée entre les mains de Maître [UX], au profit de M. [J], 



Condamne in solidum Mme [M] [Z] née [R], M. [T] [Z], M. [N] [R], Mme [P] [Y] née [R], Mme [A] [R] et Mme [V] [U] née [R] ainsi que la société Bourgogne Prestige Immobilier aux dépens de première instance et d'appel, 



Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,