Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 31 juillet 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 31 JUILLET 2024



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01225 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYF5



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 23/55784



APPELANTS



M. [X] [M]

[Adresse 15]

[Localité 8] - BELGIQUE



M. [N] [M]

[Adresse 17]

[Localité 8] - BELGIQUE



Mme [D] [M]

[Adresse 16]

[Localité 4] - BELGIQUE



Représentés par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant ME Valérie PICHON, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉES 



S.A.R.L. HOTELIERE PARISIENNE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Localité 12]



S.C.P. THEVENOT [R] MANIERE EL BAZE en la personne de Maître [W] [R],

[Adresse 9]

[Localité 11]



Représentées par Me Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Rachel LE COTTY, Conseiller 

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par actes du 19 décembre 2011, MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] (ci-après les consorts [M]) ont renouvelé les baux commerciaux donnés à la société Hôtelière Parisienne (ci-après la société SHP), à compter du 1er juillet 2011, portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12], pour y exploiter d'une part, un hôtel, moyennant un loyer annuel de 80.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance, et, d'autre part, un fonds de commerce de vente de téléphonie, moyennant un loyer annuel de 14.700 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d'avance.



Par jugement du 24 mai 2012, le tribunal de commerce de Paris a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société SHP, puis, par jugement du 13 juin 2013, ce tribunal a arrêté un plan de redressement d'une durée de 10 années et a désigné la SCP Thevenot [R] prise en la personne de Maître [R] en qualité de commissaire à l'exécution du plan et maintenu la SELAFA MJA en qualité de mandataire de judiciaire agissant dans l'intérêt des créanciers.



En juillet 2014, d'importants désordres sont apparus dans les locaux loués, liés à des mouvements de l'immeuble, provenant de tassements de terrain ayant pour origine les réseaux de canalisations souterrains, vétustes et fuyards, conduisant la société SHP à ne plus exploiter cinq chambres situées au rez-de-chaussée de l'hôtel et à suspendre le paiement des loyers. 



Des travaux portant sur la dépose des réseaux d'évacuation en sous-sol de l'immeuble, leur remplacement et la consolidation du gros oeuvre en sous-sol ont été entrepris et se sont achevés le 9 février 2017. 



Les consorts [M] ont, par actes des 22 et 23 mars 2017, engagé une procédure devant le tribunal judiciaire de Paris à l'encontre de la société SHP afin d'obtenir paiement d'un arriéré locatif et, subsidiairement, une mesure d'expertise. Cette procédure a été étendue à l'assureur des bailleurs et à celui de la société SHP, la société Axa France IARD. 



Par ordonnance du 9 février 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [H]. Ce dernier a procédé à ses opérations et déposé son rapport le 6 février 2019. 



Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a, notamment :


ordonné à effet rétroactif la réfaction des loyers pour les locaux à usage d'hôtel jusqu'à la réalisation par les consorts [M] des travaux de gros oeuvres préconisés par l'expert ;

condamné la société SHP à leur payer la somme de 138.031,40 euros au titre des loyers et charges, après réfaction, impayés pour les locaux à usage d'hôtel, au 1er octobre 2020 et la somme de 34.813,48 euros au même titre pour les locaux à usage de commerce de téléphonie ; 

accordé des délais de paiement ; 









condamné les consorts [M] à payer d'une part, à la société SHP la somme de 21.896,17 euros au titre du préjudice économique subi par cette dernière pour la période du 1er novembre 2015 au 9 février 2017, d'autre part, à la société Axa France IARD, assureur de la société SHP, les sommes de 38.103,83 euros et de 25.242,90 euros au titre des sommes versées à cette dernière en réparation de son préjudice économique et de son préjudice matériel ; 

condamné la société Axa France IARD, assureur des bailleurs, à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ; 

débouté les consorts [M] de leur demande de complément d'expertise technique et de leur demande d'expertise financière ; 

débouté la société SHP de sa demande tendant à voir 'ordonner sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard aux consorts [M] de procéder à compter du jugement à intervenir à l'exécution des travaux de gros oeuvre préconisés par M. [H], à savoir la passivation des fers apparents dans les planchers hauts du rez-de-chaussée et le traitement des fissurations diverses apparentes' ; 

débouté les consorts [M] de leur demande tendant à enjoindre, sous astreinte, à la société SHP et la SCP Thevenot-[R]-Manière-El Baze, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan, de faire réaliser 'les travaux d'étanchéité défaillants tels que mentionnés aux termes du rapport dressé par M. [F]'. 


 

Par arrêt du 8 mars 2023, la cour d'appel de Paris a confirmé ce jugement sauf en ses dispositions relatives au délai de paiement accordé, à la condamnation de la société SHP au paiement de la somme de 34.813,48 et à celle en garantie de la société Axa France IARD, assureur des bailleurs. 



Statuant à nouveau, la cour a débouté les consorts [M] de leur demande de garantie formée contre leur assureur et, y ajoutant, a condamné la société SHP à leur payer la somme de 53.459,83 euros au titre des loyers de la boutique de téléphonie impayés au 1er décembre 2022 ainsi qu'aux loyers échus entre le 1er octobre 2020 et le 1er décembre 2022, après 'déduction 'd'une somme de 12%' puis déduction des versements intervenus au cours de cette période' et a rejeté toute autre demande.



Par arrêt du 21 juin 2023, la cour a rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle déposée par la société SHP et le commissaire à l'exécution du plan. 



Par acte du 25 juillet 2023, les consorts [M] ont assigné la société SHP et la SCP Thevenot [R] Manière Le Baze, prise en la personne de Maître [R], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin que soit ordonnée une mesure d'expertise portant sur les désordres résultant de l'audit établi le 12 juillet 2023 par leur architecte, M. [F]. 



Par ordonnance du 17 novembre 2023, le premier juge a :


déclaré irrecevable la demande principale d'expertise judiciaire ;

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles d'injonction de faire et de provision ;

condamné in solidum MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] aux dépens ;

condamné in solidum MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] à payer à la société Hôtelière Parisienne et à la SCP Thevenot [R] Maniere El Baze, commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Hôtelière Parisienne, la somme de 1.500 euros par application des dispositions de 1'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 3 janvier 2024, les consorts [M] ont interjeté appel de cette décision en critiquant ses dispositions ayant déclaré irrecevable leur demande d'expertise et les ayant condamné aux dépens et au paiement d'une indemnité procédurale. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2024, les consorts [M] demandent à la cour de : 


infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont ils ont relevé appel ; 


En conséquence, et statuant à nouveau,


débouter la société SHP et la SCP Thevenot [R] Maniere Le Baze de l'ensemble de leurs demandes ; 

recevoir l'intégralité de leurs moyens et prétentions ;

désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission, notamment, de :

examiner les désordres tels qu'ils résultent du document intitulé « audit en date du 12 juillet 2023 et du 10 mars 2024 établis par l'architecte M. [U] [F],

dire à quelle partie ils sont imputables,

chiffrer le prix de la réparation,

en cas d'urgence, autoriser la réalisation des travaux aux frais avancés de qui de droit,

fournir tous éléments de fait et techniques permettant à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues,

faire les comptes entre les parties,

dresser un rapport écrit et détaillé,

donner tous éléments de nature à définir les prises en charge,

condamner in solidum la société SHP et la SCP Thevenot [R] Maniere Le Baze prise en la personne de Maître [R] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

les condamner en outre, sous la même solidarité, aux entiers dépens de l'instance.




Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 15 mai 2024, la société SHP et la SCP Thevenot [R] Maniere Le Baze, en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société SHP, demandent à la cour de : 


déclarer l'appel des consorts [M] irrecevable, eu égard à l'autorité de chose jugée des décisions précédemment rendues par les juges du fond et en tout état de cause, mal fondé ; 

débouter les consorts [M] 'de leur demande de nouvelle expertise sur le fondement de ce rapport rejeté par le tribunal, puis par la cour statuant au fond' ;

confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté les consorts [M] ; 

faire droit à l'appel incident ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'exécution de travaux de passivation des fers apparents de 3 chambres empêchant la société SHP de jouir paisiblement des locaux loués alors qu'il a été jugé définitivement que ces travaux incombent aux bailleurs ; 

condamner solidairement les consorts [M], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, à l'exécution desdits travaux de passivation des fers apparents des planchers hauts du rez-de-chaussée et de traitement des fissurations de la dernière des trois chambres du rez-de-chaussée de l'hôtel non traitée ;

juger que l'état de la toiture est déjà visé dans le jugement du 10 juin 2021 assorti comme l'arrêt confirmatif du 8 mars 2023, de l'autorité de la chose jugée ;

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'exécution sous astreinte des travaux concernant la réfection de la toiture, l'isolation de la façade et le changement des fenêtres alors que l'absence d'exécution de ces travaux endommage les parties privatives et ne permet pas une exploitation normale de la totalité des locaux loués ce qui constitue une délivrance incomplète de la chose louée ;

ordonner l'exécution de ces travaux sous la même astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ; 

infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement d'une provision sur dommages et intérêts ;

condamner solidairement les consorts [M] au paiement d'une provision de 50.000 euros sur dommages et intérêt en raison de leur volonté manifeste de porter atteinte à l'exploitation de la société locataire par leur refus d'exécuter leur obligation de délivrance consistant dans la réalisation de la passivation des fers apparents d'une chambre (les travaux ayant été réalisés par elle, pour le compte des propriétaires, dans les autres chambres) et de suppression des fissures, travaux retenus comme étant à leur charge par l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 8 mars 2023 et 21 juin 2023 ;


A titre subsidiaire pour le cas où le tribunal désignerait un expert,


dire que l'expert aura pour mission d'indiquer si l'état actuel de l'hôtel est une conséquence du refus par les bailleurs de réaliser les travaux de gros oeuvre de l'immeuble concernant la toiture, l'isolation de la façade et les fenêtres ; 

condamner en tout état cause les consorts [M] au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




La clôture de la procédure a été prononcée le 22 mai 2024. 



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

 



 SUR CE, LA COUR 



Sur la recevabilité de l'appel 



Il est relevé que la société SHP ne développe aucun moyen au soutien de l'irrecevabilité de l'appel interjeté par les consorts [M] qu'elle soulève dans le dispositif de ses conclusions. 



L'autorité de la chose jugée attachée aux décisions rendues au fond par le tribunal judiciaire de Paris, puis par la présente cour d'appel, évoquée dans le dispositif des conclusions de l'intimée, n'étant pas de nature à rendre l'appel des consorts [M] irrecevable, la fin de non-recevoir sera rejetée. 



Sur la demande d'expertise 



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.



Aux termes de l'article 606 du code civil :



'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.







L'article 1755 du code civil dispose qu' 'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'.



Aux termes de l'article R.145-35 du code de commerce :



'Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; [...]'.



Au cas présent, les consorts [M] exposent que des désordres relevant d'un défaut d'entretien imputable à la société SHP, affectent les locaux loués. Ils soutiennent ainsi que les douches fuient, que les canalisations ne sont pas aux normes, que les installations ne sont pas conformes et que les locaux ne sont plus dans leur état d'origine puisque des modifications y ont été apportées, sans leur autorisation. 



Ils ajoutent que la société SHP fait état d'un défaut d'étanchéité de la toiture, des façades et des fenêtres, qu'il s'agit de nouveaux désordres non examinés par l'expert judiciaire précédemment désigné, ce dernier ayant limité sa mission aux désordres relatifs au gros oeuvre localisés dans le sous-sol. Ils affirment que les désordres en toiture relèvent de la responsabilité de la société SHP dès lors qu'elle n'a pas assuré l'entretien des chéneaux. 



La société SHP s'oppose à la mesure d'instruction sollicitée en soutenant que les désordres invoqués par les bailleurs ne sont pas nouveaux et que ces derniers se sont abstenus de réaliser les travaux propres à assurer l'exécution de leur obligation de délivrance. 



Elle explique que l'immeuble a été déstabilisé par l'effondrement du sol, lequel a entraîné un défaut d'étanchéité de la toiture, de la façade poreuse et des fenêtres vétustes et a aggravé sa vétusté. Contestant tout défaut d'entretien qui lui serait imputable, elle affirme que l'expert a visité l'hôtel en son entier et que la cause de l'ensemble des désordres réside dans la grande vétusté de l'immeuble à laquelle il doit être remédié sans qu'il soit utile d'ordonner une nouvelle expertise. 



Les consorts [M] versent aux débats un audit réalisé par leur architecte, M. [F], en date du 15 mai 2019, soumis aux juridictions du fond lors de la précédente procédure, et une actualisation de cet audit en date du 12 juillet 2023. Ces deux documents font état, notamment, d'une étanchéité défectueuse de la toiture, de fuites par celle-ci et d'infiltrations d'eau, d'une forte condensation en plafond, d'un dysfonctionnement de la VMC, d'un défaut d'étanchéité des sols et murs de certaines chambres et des installations sanitaires, de façade fissurée, d'une plomberie en mauvais état et de la présence de poutres pourries dans les combles. 



Dans une note du 21 juin 2023, M. [F] (pièce 15 des appelants) indique avoir fait effectuer des réparations de la couverture comportant un traitement des bois de charpente et un renforcement de celle-ci, permettant de considérer que 'la couverture est réputée en état' et d'imputer les fuites en bas de pente à un défaut d'entretien des chéneaux. 



Dans une autre note en date du 10 mars 2024, cet architecte fait état d'une situation saine de la couverture et de la charpente, d'un nettoyage récent du chéneau côté rue, d'un défaut d'entretien des autres chéneaux, d'un mauvais état des menuiseries par défaut d'entretien, d'un phénomène de condensation imputable à la création de faux plafond, sans autorisation du propriétaire, afin de diminuer la surface de chauffe et de dégradations liées aux infiltrations répétées et à l'absence d'étanchéité des sols. 



La société SHP verse aux débats un rapport réalisé par son architecte, M. [I], en date du 16 juillet 2019, qui liste un certain nombre de désordres affectant l'immeuble loué dont le défaut d'étanchéité de la toiture, la présence d'infiltrations, de condensation, un défaut d'étanchéité des sols dans certaines chambres, une dégradation des plafonds par fuites en toiture et précise que les lieux sont 'dans leur état initial du jour de la signature du bail', que les travaux à réaliser sont à la charge du propriétaire, que les travaux en toiture sont urgents et importants et qu'il existe un risque d'incendie. 



Elle produit encore une note de M. [I] en date du 11 juillet 2023, dans laquelle il confirme avoir constaté des fuites dans la toiture au-dessus du premier étage donnant sur le [Adresse 13] et indique que les plafonds sont tachés et les murs détrempés, que les travaux d'amélioration ne peuvent être entrepris tant que la toiture n'est pas réparée et que les locaux loués sont propres et entretenus. 



Il est rappelé qu'au soutien de leur demande d'expertise initiale, les consorts [M] avaient soutenu que l'immeuble se dégradait depuis des années en raison d'un défaut d'entretien généralisé de la part de la société SHP, que celle-ci avait réalisé, sans autorisation, des travaux de changement de distribution des lieux, notamment, en créant des sanitaires et salle de bains, à l'origine d'importantes fuites et d'obturation des canalisations, ce qui avait eu pour effet de provoquer un affouillement dans le sous-sol de l'immeuble et d'en affecter la structure. Ils ajoutaient avoir découvert, à l'occasion des travaux de renforcement des fondations, que les installations électriques, à la charge du preneur, n'étaient pas conformes (page 4 de l'ordonnance du 9 février 2018). 



La société SHP avait fait valoir que les mouvements du sous-sol constatés en 2014 avaient provoqué des fissurations des canalisations des installations de plomberie de l'immeuble, des fissurations des carrelages et cloisons, des fuites en sous-sol et des dégradations des installations électriques passant par des cloisons déformées, la contraignant à condamner cinq chambres situées au rez-de-chaussée puis, à fermer les parties communes du rez-de-chaussée de l'hôtel (cuisine, cour et salon). 



La mission d'expertise confiée à M. [H], par ordonnance du 9 février 2018, portait, notamment, sur l'examen des désordres ayant affecté ou, le cas échéant affectant encore les locaux loués et allégués tant par les bailleurs que par le preneur ainsi que sur la description et l'examen des travaux réalisés par les parties. 



Aux termes de son rapport déposé le 30 janvier 2019, l'expert, après avoir procédé à la visite complète des lieux y compris les chambres et parties communes (page 10 du rapport) a examiné les désordres invoqués par les parties, tout en relevant qu'une partie de ceux-ci avaient été réparés avant le début de ses opérations, mais que les travaux non encore achevés, relatifs à l'agencement et aux embellissements, ne permettaient pas la remise en exploitation des chambres endommagées du rez-de-chaussée. 



L'expert a conclu que les plus importants désordres affectant l'immeuble sont localisés au rez-de-chaussée, qu'ils proviennent de mouvements de murs porteurs en lien avec une déstabilisation du sol d'assise, elle-même ayant pour origine des fuites de canalisations vétustes enterrées. Il a expliqué que les ouvrages portés, planchers et cloisons, se sont trouvés automatiquement entraînés par les mouvements des porteurs déstabilisés par les diverses fuites, provoquant des fissurations. 



Il a également relevé que des désordres, de moindre gravité, prenant la forme de dégradations causées par des dégâts des eaux ayant pour origine un défaut d'étanchéité des pièces humides ou de canalisations de raccordement aériennes et encastrées, sont apparus en sous face du plancher haut du rez-de-chaussée. 



Il a précisé que les travaux effectués par les bailleurs ont porté sur la stabilisation des fondations et la réfection des canalisations enterrées tandis que les travaux entrepris par le preneur concernent le second oeuvre et ont porté sur quelques cloisons, revêtements et la réinstallation de sanitaire, tout en notant qu'il n'avait pas observé, dans tout l'hôtel, de travaux de grande transformation susceptibles d'être en lien avec les désordres d'affaissement de sol et d'endommager le gros oeuvre. 



Il a relevé que le bâtiment était dans un état de vétusté avancée, comportait certaines fragilités nécessitant une surveillance de l'évolution des fissures, tassements divers et fuites et une bonne maintenance au fur et à mesure des dégradations observées. Il a ajouté que, pour être conforme, le bâtiment nécessiterait une lourde réhabilitation générale. 



Il a estimé utile, dans l'immédiat et à défaut d'une telle réhabilitation, de procéder à la passivation des fers apparents dans les planchers hauts du rez-de-chaussée et au traitement des diverses fissurations apparentes avant de poursuivre les travaux de second oeuvre. 



La cour rappelle que, pour ordonner une expertise en application de l'article 145 du code de procédure civile précité, le juge des référés doit seulement constater l'existence d'un procès 'en germe', possible et non manifestement voué à l'échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, l'expertise judiciaire ordonnée n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du futur procès.



Il n'appartient pas, en effet, au juge des référés saisi sur le fondement de ce texte de statuer sur le bien fondé de l'action au fond susceptible d'être ultérieurement engagée.



Au regard des éléments qui précèdent, il apparaît que l'expertise précédemment ordonnée a analysé les désordres alors dénoncés par les parties, qui englobent certains de ceux faisant l'objet de la présente procédure tels que le défaut d'étanchéité des installations sanitaires et le défaut de conformité des canalisations, qualifiés par l'expert de 'désordres de moindre gravité', et la transformation des locaux, estimée, par l'expert, mineure et sans lien avec les désordres affectant le gros oeuvre, et que les consorts [M] imputent au preneur. 



Ayant déjà sollicité de ces chefs un complément d'expertise devant le juge du fond, lequel a été rejeté par arrêt partiellement confirmatif, les consorts [M] ne sont donc plus recevables à demander qu'une nouvelle expertise porte sur ces griefs. 



En revanche, il ressort de leurs écritures qu'ils n'entendent pas limiter la mesure d'instruction aux désordres déjà examinés par l'expert puisqu'ils font état d'infiltrations en toiture qu'ils imputent au défaut d'entretien des chéneaux par la société SHP, laquelle invoque également ce désordre mais aussi un défaut d'étanchéité des façades et des fenêtres qu'elle impute à la vétusté de l'immeuble, à l'effondrement du sous-sol et au défaut d'entretien du bâtiment par ses propriétaires. 



Ces désordres, pour lesquels il est produit des notes d'architectes contradictoires, établies unilatéralement à la demande de chacune des parties et ne pouvant en conséquence suffire à fonder une action au fond, n'ont pas été examinés par M. [H].



Ces désordres sur l'origine desquels les parties s'opposent ainsi que sur leur ampleur, affectent gravement le bâtiment et, par suite, la jouissance des locaux loués. 









Les consorts [M] justifient donc d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise, laquelle permettra à chacune des parties de disposer d'éléments pouvant fonder une action en responsabilité tant au titre du défaut de jouissance des locaux et ses conséquences que du défaut d'entretien de ceux-ci par l'une ou l'autre des parties.



Il convient donc, infirmant de ce chef l'ordonnance entreprise, d'ordonner une mesure d'expertise, aux frais avancés des bailleurs, qui sera confiée à M. [H], ayant déjà une connaissance du bâtiment et dont la mission sera circonscrite à ces nouveaux désordres mais aussi à la description des travaux à entreprendre dans l'ensemble du bâtiment afin que puisse être trouvée une issue au litige opposant les parties dont les implications locatives sont majeures. 



Sur les demandes de la société SHP 



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Sur les demandes d'exécution de travaux sous astreinte 



La société SHP demande que les bailleurs soient condamnés à exécuter, sous astreinte, les travaux de réfection de la toiture, l'isolation de la façade et le changement des fenêtres afin de faire cesser les désordres en résultant et permettre une exploitation normale de la totalité des locaux loués. 



Cependant, en l'état de l'expertise ordonnée, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande. 



La société SHP demande également la condamnation sous astreinte des consorts [M] à exécuter les travaux de passivation des fers apparents des planchers hauts du rez- de-chaussée et de traitement des fissurations de la dernière des trois chambres du rez-de-chaussée non traitée, précisant en effet avoir fait effectuer, à ses frais, les travaux dans les deux autres chambres. 



Elle soutient que l'obligation des bailleurs n'est à ce titre pas sérieusement contestable dès lors que les juridictions du fond ont considéré que ces travaux devaient être effectués par eux pour permettre la jouissance paisible des lieux loués. 



Mais, ainsi que le relèvent les consorts [M], les juridictions du fond se sont prononcées sur cette demande. 



Il est en effet relevé que si dans ses motifs, le jugement du 10 juin 2021, confirmé de ce chef par l'arrêt du 8 mars 2023, a considéré que ces travaux litigieux incombaient aux bailleurs, il a toutefois débouté la société SHP de sa demande en l'absence de devis précis et chiffré sur les différents postes de travaux devant être accomplis. 



Ainsi, la demande renouvelée de la société SHP dans la présente procédure de référé ne saurait prospérer. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs. 



Il est toutefois indiqué qu'il sera demandé à l'expert désigné de chiffrer le coût de ces travaux de gros oeuvre de manière à ce qu'une solution soit apportée au litige, étant au surplus observé que la société SHP indique, sans être contredite, avoir fait effectuer ces travaux dans deux chambres sans toutefois produire de pièces pour en établir le coût. 





Sur la demande de provision 



La société SHP sollicite l'allocation d'une provision de 50.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices financier et moral en soutenant que la carence des bailleurs dans l'entretien de l'immeuble ne permet pas une exploitation normale des locaux et une jouissance totale des lieux loués. 



L'expert judiciaire, qui a mis en évidence l'état de vétusté de l'immeuble, a préconisé la réalisation de travaux de passivation des fers apparents des planchers hauts du rez- de-chaussée et le traitement des fissurations apparentes, préalablement à la poursuite des travaux de second oeuvre. 



Ces travaux ainsi que l'avait relevé le juge du fond, ressortant du gros oeuvre, incombaient aux propriétaires et étaient destinés à assurer la jouissance des locaux donnés à bail, ces derniers ayant d'ailleurs subi une réfaction des loyers à hauteur de 12 % depuis le 10 février 2017 et jusqu'à la réalisation de ces travaux. 



Il n'est pas contesté que ceux-ci n'ont pas été exécutés par les bailleurs et que la société SHP a dû, pour partie, les faire réaliser à ses frais. 



Contrairement à ce qu'indiquent les consorts [M], la réfaction du loyer n'est pas, à elle seule, de nature à réparer le préjudice subi dès lors la société SHP reste dans l'impossibilité d'exploiter pleinement les locaux. 



En outre, la réfaction ordonnée ne saurait constituer une mesure pérenne et dispenser les bailleurs de leur obligation de délivrance d'un local conforme au bail et, par suite, d'effectuer les travaux leur incombant, propres à assurer la jouissance paisible des lieux loués. 



Dans ces conditions, l'obligation des consorts [M] n'apparaissant pas sérieusement contestable, il y a lieu de les condamner à payer à la société SHP une provision de 20.000 à valoir sur la réparation de son préjudice subi depuis le 10 février 2017, étant observé que les dommages et intérêts alloués par les juridictions du fond portaient sur la période du 1er novembre 2015 au 9 février 2017. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



L'issue du litige en appel impose de laisser aux consorts [M] la charge des dépens de première instance et d'appel. 



Il convient également de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a condamnés au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner au paiement de la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles que la société SHP a été contrainte d'exposer pour assurer sa défense en appel. 





PAR CES MOTIFS 



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande d'expertise judiciaire et rejeté la demande de provision formée par la Société Hôtelière Parisienne en présence de la SCP Thevenot [R] Manière El Baze en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de ladite société ; 



Statuant à nouveau de ces chefs, 



Ordonne une mesure d'expertise ; 



Désigne pour y procéder :



M. [K] [H]

[Adresse 7]

 [Localité 10] 

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

Email : [Courriel 14]



avec faculté, si besoin, de s'adjoindre un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne à charge pour lui d'en informer préalablement les parties et le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport, et mission de :




se faire communiquer par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; 





convoquer les parties et tous sachants afin de les entendre en leurs explications ;





se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties et/ou de leur conseil, les décrire et décrire l'évolution de l'immeuble depuis la précédente expertise ; 





décrire les travaux réalisés depuis la précédente expertise par l'une et l'autre des parties au litige ; dire si ceux-ci ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ; 





préciser, au vu des devis et factures remis par les parties, le coût des travaux de passivation des fers apparents des planchers hauts du rez-de-chaussée et le traitement des fissurations apparentes réalisés par la Société Hôtelière Parisienne 


et le coût de ceux restant à réaliser ; 




décrire les désordres affectant la toiture, les façades et fenêtres et leurs conséquences sur les locaux loués ; 





en déterminer l'origine, les causes et l'étendue en donnant toutes précisions sur leur importance et leur gravité au regard de l'usage normal de l'immeuble loué et, d'une manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer si ces désordres ont pour origine l'état de vétusté et/ou un défaut d'entretien, à quelle partie au litige ces désordres sont imputables et dans quelle proportion et de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; 





après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier à ces désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux ; préciser si ces travaux sont de nature à affecter l'immeuble en sa structure ;







fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état et le préjudice de jouissance résultant des désordres ; 





dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;




Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

 

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mars 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ; 



Dit que MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Paris la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert au plus tard le 30 septembre 2024 ; 



Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;



Désigne pour suivre les opérations d'expertise le juge du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris ; 



Condamne in solidum MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] à payer à la Société Hôtelière Parisienne une provision de 20.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ; 



Confirme l'ordonnance en ses autres dispositions ; 



Condamne in solidum MM. [X] et [N] [M] et Mme [D] [M] aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de la SELARL Bernard Bessis conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la Société Hôtelière Parisienne la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du même code. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT