Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 31 juillet 2024

LB/CS



Numéro 24/2466 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 31/07/2024 







Dossier : N° RG 23/01283 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IQRO 





Nature affaire :



Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance







Affaire :



[L] [A]



C/



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES - XL HABITAT























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 2 mai 2024, devant :



Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [L] [A]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de Dax











INTIMEE :



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DES LAND ES - XL HABITAT Etablissement public à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de MONT-DE-MARSAN sous le numéro 274 000 017 (2008 B 407), pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

















































sur appel de la décision 

en date du 11 AVRIL 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE DAX











EXPOSE DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 29 novembre 2004, l'Office public départemental d'habitations à loyer modéré des Landes devenu l'Office public de l'habitat du département des Landes, XL Habitat (ci-après l'OPH), a donné à bail à Mme [L] [D] née [A] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3]. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 février 2021, l'OPH a mis en demeure Mme [A] de cesser ses pratiques de chant à son domicile qualifiées de nuisances sonores pouvant être à l'origine de conflits de voisinage.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 26 mai 2021, l'avocate de Mme [A] a mis en demeure l'OPH d'avoir à satisfaire son devoir de lui assurer une jouissance paisible de son logement. 



Mme [A] a attrait l'OPH des Landes devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax par acte d'huissier de justice en date du 4 janvier 2022.



Suivant jugement du 11 avril 2023, la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a :




Ecarté des débats les notes en délibéré et pièces produites par les parties après les débats,

Débouté Mme [A] de ses demandes,

Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties,

Ordonné à Mme [A] de quitter les lieux donnés à bail et ce à compter de la signification du présent jugement,

A défaut, ordonné l'expulsion de Mme [A] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

Condamné Mme [A] à verser à l'OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [A] aux dépens de la présente procédure. 




Par déclaration en date du 9 mai 2023, Mme [L] [A] a relevé appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 avril 2024. 



***



Vu les conclusions de [L] [A] notifiées le 8 août 2023 - aux termes desquelles elle demande à la cour de :



Vu l'article 1719 du Code civil,

Vu les pièces produites,

REFORMER le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes.

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que l'Office Public de l'Habitat du département des Landes ' XLHabitat a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués.

CONDAMNER l'Office Public de l'Habitat du département des Landes ' XLHabitat à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subis.

CONDAMNER l'Office Public de l'Habitat du département des Landes ' XLHabitat à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



CONDAMNER l'Office Public de l'Habitat du département des Landes ' XLHabitat à lui payer les entiers dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions de l'Office public de l'habitat du département des Landes, XL Habitat notifiées le 2 novembre 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de :



Vu le jugement rendu le 11 avril 2023,

Vu l'appel interjeté par Madame [L] [A],

Vu l'article 1219 du Code Civil,

CONSTATER l'abandon par Madame [L] [A] de sa demande de réformation du jugement rendu le 11 avril 2023 en ce qu'il a :



- Prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties ;

- Ordonné a Madame [A] de quitter les lieux donnés à bail et ce à compter de la signification du jugement ;

- A défaut, ordonné 1'expulsion de Madame [A] et de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- Condamné Madame [A] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ou par l'expulsion.

En conséquence,

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 avril 2023 par le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Iudiciaire de DAX.

DEBOUTER Madame [A] de 1'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

CONDAMNER Madame [A] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



CONDAMNER Madame [A] aux entiers dépens d'instance et d'appe1.



MOTIFS :



A titre liminaire, il convient de constater que si madame [A] a interjeté appel de tous les chefs du jugement déféré (hormis celui ayant écarté des débats les notes et pièces produites en délibéré), elle ne conteste pas dans ses conclusions les chefs de cette décision relatifs au prononcé de la résiliation du bail, à son expulsion et à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et précise qu'elle a quitté les lieux et remis les clefs au bailleur le 10 juillet 2023.



Par conséquent il n'y a pas lieu de statuer sur les chefs du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné à Mme [A] de quitter les lieux donnés à bail et à défaut ordonné son expulsion, condamné Mme [A] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l'expulsion, lesquels ne sont pas dévolus à la cour et sont donc devenus définitifs.



Reste à statuer sur la demande de dommages et intérêts formulée par l'appelante ainsi que sur les demandes d'indemnité au titre des frais irrépétibles et la charge des dépens.



Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire pour trouble de jouissance



Mme [A] soutient que l'OPH n'a pas respecté son obligation de lui assurer une jouissance paisible pendant la durée du bail conformément à l'article 1719 du code civil. Elle explique avoir subi de manière récurrente des troubles de jouissance émanant d'autres locataires de la résidence dont l'OPH était également le bailleur comme des jets de mégots et autres ordures dans son jardin, des menaces, insultes, agressions verbales et physiques et des nuisances sonores. Elle explique que face à ces troubles avérés l'OPH n'a manifestement pas suffisamment réagi afin de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués et n'a pris aucune mesure efficace. Elle fait valoir au surplus que l'OPH n'a 'uvré que dans le sens des familles dont elle était victime, en vue de la résiliation injuste de son bail, manquant d'impartialité et contribuant largement aux troubles qu'elle a subis. 







Elle explique que ces troubles de jouissance persistants ont eu un effet dévastateur sur sa santé physique et morale car elle a subi un véritable calvaire ainsi qu'une atteinte à sa vie privée. 



L'OPH répond qu'alors que les saisines de la locataire sont cycliques et ont eu lieu une fois par an, aucun des faits qu'elle invoque ne sont réels ou ne justifient les caractéristiques d'un trouble régulier et/ou réitéré qui fonderait légitimement sa demande. Il relève que les dépôts de plainte qu'elle produit, établis entre 2018 et 2020 n'ont pas, pour la quasi-totalité d'entre eux, été portés à sa connaissance. Il soutient qu'il démontre que non seulement Mme [A] adoptait un comportement contraire à ses obligations de locataire mais aussi et surtout ses services ont fait preuve de réactivité et ont systématiquement accompli une démarche lorsque Mme [A] les prévenait d'une difficulté. Il ajoute que Mme [A] accuse à tort sans preuve tangible et que son attitude provocatrice alimente le conflit. Il considère démontrer son impartialité dans la gestion des conflits de voisinage. 



Il résulte de l'article 1719 3° du code civil que le bailleur est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.



En l'espèce, les pièces produites aux débats établissent l'existence d'un conflit de voisinage pendant plusieurs années opposant Mme [A] à deux autres familles locataires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 3], à savoir Mr et Mme [K] [Z] d'une part, Mme [C] [E] et M. [T] son compagnon d'autre part.



Les lettres de l'OPH à Mme [A] (du 6 novembre et 8 décembre 2017, 28 février, 20 et 24 juillet 2019, 20 juillet 2020, 15 février 2021 notamment), les courriers, courriels et demandes d'intervention récurrents de Mme [E] depuis l'année 2017, de Mr et Mme [K] depuis l'année 2019 ,établissent que des voisins se sont plaints auprès du bailleur de manière persistante de nuisances sonores causées par Mme [A] liées notamment à son activité de professeur de chant et à des vocalises effectuées à toute heure de la journée. Un accord avait été convenu, accepté par Mme [A] qui a ainsi reconnu implicitement la gêne qu'elle occasionnait, de cantonner son activité de chant entre 10 heures et 12 heures. Toutefois des locataires de la résidence ont continué à se plaindre de nuisances sonores, en particulier Mme [E] et Mme [K] ainsi que le révèlent les très nombreuses et parfois longues réclamations adressées par ces locataires au bailleur le mettant en demeure de faire cesser ces nuisances en intervenant auprès de Mme [A]. Tant Mme [E] que Mme [K] ont informé le bailleur des plaintes qu'elles déposaient auprès de la gendarmerie (pièces 21 et 22 de l'OPH). Ces dernières se sont aussi plaintes du comportement agressif de Mme [A] y compris avec les enfants de la famille [K]. L'OPH a entendu certains enregistrements de Mme [A] puisqu'il a indiqué notamment dans son courrier du 15 février 2021 adressé à cette dernière « (') Nous pouvons constater que vous respectez la plage horaire qui vous a été octroyée par les services d'XL Habitat, dans la pratique de vos répétitions de chant. Cependant, vous avons reçu des enregistrements où l'on vous entend non pas chanter de façon lyrique mais hurler des mots tout en utilisant un tambourin. Vous le comprendrez, je l'espère, que nous ne pouvons pas considérer ces hurlements comme des chants et de ce fait tolérer au sein de notre résidence ce type de nuisance. Par conséquent, nous arrivons à la conclusion que vous ne respectez pas la totalité de vos engagements pris lors de notre rencontre du 17 juillet 2020 et que ce type de nuisances sonores ne respectent pas la tranquillité résidentielle du voisinage. » Deux locataires corroborent les dires de Mmes [E] et [K] quant aux nuisances sonores imputables à Mme [A], à savoir Mme [P] qui atteste en 2019 et Mme [J] qui témoigne en 2022. M. [O] s'en est plaint également ainsi que cela ressort de la réponse que lui a apportée le bailleur le 24 juillet 2019.















Si Mme [A] produit plusieurs mains courantes et dépôts de plainte auprès de la gendarmerie pour dénoncer des faits qu'elle impute à son voisinage elle ne justifie pas en avoir toujours informé son bailleur. Les pièces révèlent qu'elle a demandé son intervention de manière plus épisodique ce qui résulte de son courrier reçu le 14 novembre 2017 ou des réponses apportées par l'OPH en 2019 et 2020. A chaque fois l'OPH lui a répondu. S'agissant des faits qu'elle a dénoncés de jets de mégots, incivilités, agressivité ou tapage nocturne, l'OPH a à chaque fois rencontré les personnes impliquées, apporté des réponses par courrier adaptées à la difficulté de connaître la réalité des comportements de chacun face aux versions contradictoires qui étaient opposées, a tenté d'apaiser la situation et a proposé une médiation. Il a mis en demeure Mmes [E] et [K] en juillet 2020 de cesser tout comportement inadapté, sans avoir eu toutefois de preuve sur ce point. Il a fait réaliser une enquête de voisinage. 



Si le conflit de voisinage est patent, les injures, intimidations, pressions et violences verbales ou physiques alléguées à l'encontre d'autres locataires sont insuffisamment établis par les pièces produites par l'appelante, notamment les attestations qui manquent de précision ou d'objectivité en ce qu'elles ne relatent pas des faits dont la personne a été directement témoin (frère et fils de l'appelante) ou sont contredites par celles communiquées par l'intimé. Par ailleurs ces éléments n'ont pas toujours été portés à la connaissance du bailleur. S'agissant des violences alléguées par Mme [A] au mois de mars 2023, les pièces produites, notamment les attestations de Mmes [X] et [V], ainsi que le certificat médical du 22 mars 2023 sont insuffisamment précises et circonstanciées pour emporter la conviction de la cour, en l'absence d'autres éléments émanant notamment de l'enquête de gendarmerie, sur la réalité des violences dénoncées. 



Mme [A] se plaint de ce que M. [K] aurait exercé son activité de nettoyage de véhicules dans la cour de la résidence sans autorisation. Toutefois, elle n'a jamais demandé au bailleur d'intervenir à ce titre et ne justifie pas du préjudice qu'une telle activité, dont l'importance n'est pas démontrée au regard des quelques témoignages produits, lui aurait causé. 



Au regard de ces éléments, il ne peut être reproché à l'OPH un défaut de diligence et un manque d'impartialité. Le bailleur n'est pas resté inactif lorsque Mme [A] a porté à sa connaissance certains griefs mais n'a pu s'assurer de la réalité des faits dénoncés faute de justificatif suffisamment probant transmis alors qu'ils étaient contestés. L'OPH n'était donc pas fondé à adopter des réponses plus radicales comme une action en résiliation des baux des locataires incriminés par Mme [A]. Il a essayé de manière constante de résoudre les conflits de voisinage signalés en tentant de répondre aux demandes contradictoires de chacun, et s'est trouvé confronté à des comportements inadaptés de Mme [A] dont il a pu établir qu'elle avait manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués et de ne pas troubler la tranquillité des autres résidents. 



Par conséquent, Mme [A] échoue à démontrer que l'OPH a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués de sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de cette demande. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [A] aux dépens et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [A], partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il convient de rejeter les demandes formulées tant par Mme [A] que par l'OPH sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement rendu le 11 avril 2023 par la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax en ses dispositions déférées à la cour,



Y ajoutant,



Condamne Mme [L] [A] aux dépens d'appel ;



Rejette les demandes formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant par Mme [A] que par l'Office public de l'habitat du département des Landes, XL Habitat ;



Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.





Le Greffier Le Président