Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 31 juillet 2024

PhD/CS



Numéro 24/2469





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 31/07/2024 







Dossier : N° RG 23/01786 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ISED 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion







Affaire :



[B] [D], [O] [H] [Z] [P]



C/



[M] [L], [W] [L]























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 13 juin 2024, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, greffier présent à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.



















dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [B] [D]

né le 07 Février 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



Madame [O] [H] [Z] [P]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentés par Me Marina CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Bayonne











INTIMES :



Monsieur [M] [L]

né le 07 Novembre 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Madame [W] [L]

née le 05 Juillet 1960 à [Localité 10] (69)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 6]



Représentés par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau

Assistés de Me Ghislaine BOUGUE-LACOMBE, avocat au barreau de Bayonne





























sur appel de la décision 

en date du 05 JUIN 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE





 

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 21 mars 2017, à effet au 1er avril 2017, M. [M] [L] et Mme [W] [L] (les consorts [L] ou le bailleur) ont donné à bail meublé à M. [B] [D] (le locataire), un local situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros révisable annuellement.



Par acte acte sous seing privé du 7 mars 2017, Mme [O] [P] s'est portée caution solidaire du locataire.



Par acte d'huissier du 18 mars 2022, dénoncé à la caution le 1er avril 2022, le bailleur a délivré un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2.905,29 euros au titre des loyers impayés, outre les frais.



Suivant exploit du 24 juin 2022, le bailleur a fait assigner le locataire et la caution par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant en référés, en constatation de la résiliation du bail et expulsion.



Par ordonnance contradictoire du 5 juin 2023, le juge des référés des contentieux de la protection a :



-constaté la résiliation du bail au 18 mai 2022

-ordonné l'expulsion du locataire, au besoin avec le concours de la force publique

-dit n'y avoir lieu à réduire les délais de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

-dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte

-condamné solidairement M. [D] et Mme [P] à payer aux consorts [L] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 18 mai 2022 égale au montant du loyer et des charges en vigueur au jour de la résiliation, indexée le cas échéant conformément aux prévisions du contrat

-débouté les consorts [L] de leur demande en paiement d'un arriéré locatif arrêté au 18 mai 2022

-dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [D]

-rappelé que le sort des meubles [...]

-condamné solidairement M. [D] et Mme [P] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement et de sa dénonce à la caution.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 26 juin 2023, M. [D] et Mme [P] ont relevé appel de cette ordonnance.



L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/1786.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024.



***



Par ordonnance du 13 novembre 2023, le juge des référés des contentieux de la protection, statuant sur une requête en omission de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, a ordonné la réparation de l'omission et débouter M. [D] et Mme [P] de leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire, en les condamnant au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 1er décembre 2023, M. [D] et Mme [P] ont relevé appel de cette ordonnance.



L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/3150.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024.





Vu les conclusions notifiées le 12 décembre 2023 (23/1786) par les appelants qui ont demandé à la cour, après avoir ordonné la jonction des deux procédures d'appel, d'infirmer les deux ordonnances entreprise, et, statuant à nouveau, de :



A titre principal :



-se déclarer incompétent sur la demande de résiliation du bail

-débouter les consorts [L] de leurs demandes

-condamner les consorts [L] à payer à M. [D] :

-la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice

-la somme de 15.075,70 euros au titre des travaux réalisés

-autoriser M. [D] à consigner les loyers mensuels auprès de la Caisse des dépôts et consignation

-condamner les consorts [L] à payer aux appelants la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et celle de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



A titre infiniment subsidiaire :



-juger que les effets de l'acquisition de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant une durée deux deux ans en leur accordant les plus larges délais de paiement

-ramener à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles.



Vu les dernières conclusions notifiées le 5 avril 2024 (23/3150) par les appelants qui ont demandé à la cour, après avoir ordonné la jonction des deux procédures d'appel, infirmer l'ordonnance entrepris et, statuant à nouveau, de :



A titre principal :



-juger que la clause est réputée ne jamais avoir joué

-juger n'y avoir lieu à résiliation du bail d'habitation

-condamner les consorts [L] à payer à M. [D] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance 

-condamner les consorts [L] à payer aux appelants la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



A titre subsidiaire :



-juger que les effets de l'acquisition de la clause résolutoire doivent être suspendus pendant une durée de deux ans en accordant à M. [D] et Mme [P] les plus larges délais de paiement

-ramener à de plus justes proportions la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles.



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024 (RG 23/1786) par les intimés qui ont demandé à la cour de :



-débouter les appelants de leur demande de jonction

-juger que M. [D] et Mme [P] ont spontanément libéré les lieux le 29 avril 2024

-confirmer l'ordonnance entreprise.



A défaut :



-prononcer la résiliation du bail pour manquements graves du locataire, avec prononcé de son expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.



En tout état de cause :



-débouter les appelants de leurs demandes

-condamner les appelants au paiement solidaire de la dette locative/indemnités d'occupation d'un montant de 9.452,40 euros arrêté à la date de la vidange des lieux du 29 avril 2024

-condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



Vu les dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024 (RG 23/3150) par les intimés qui ont demandé à la cour de :



-déclarer caduc l'appel formé par M. [D] et Mme [P]

-juger que M. [D] et Mme [P] ont spontanément libéré les lieux le 29 avril 2024.



A défaut :



-débouter les appelants de leur demande de jonction

-confirmer l'ordonnance entreprise.



A défaut :



-débouter les appelants de leurs demandes

-condamner les appelants au paiement solidaire de la dette locative/indemnités d'occupation d'un montant de 9.452,40 euros arrêté à la date de la vidange des lieux du 29 avril 2024.



A défaut :



-prononcer la résiliation du bail pour manquements graves du locataire, avec prononcé de son expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.



En toutes hypothèses, condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



MOTIFS



A l'ouverture des débats, le conseil des intimés a déclaré qu'il renonçait expressément à sa demande de caducité de la déclaration d'appel formée dans la procédure RG 23/3150.



Il leur en sera donné acte.



Par ailleurs, il convient, dans un souci de bonne administration de la justice, d'ordonner la jonction des deux procédures d'appel et de dire que la procédure sera suivie sous le numéro RG 23/1786.



sur la constatation de la résiliation du bail



Il ressort des productions que suivant procès-verbal de reprise du 29 avril 2024, M. [D] a volontairement libéré les lieux en exécution d'un commandement de quitter les lieux délivré par le bailleur en exécution des deux ordonnances de référé exécutoires de plein droit.



Dès lors, cette libération des lieux n'équivaut pas à un acquiescement de la résiliation du bail.



L'ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail pour défaut de régularisation des loyers impayés dans les deux mois du commandement alors que se heurtent à des contestations sérieuse, en l'absence d'éléments probants pertinents, le moyen de défense tiré d'une créance au titre des travaux d'amélioration réalisés dans le logement ainsi que l'exception d'inexécution tirée d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, au demeurant non susceptible de justifier une retenue des loyers.



Les causes du commandement ayant été régularisées en cours d'instance, le premier juge avait seulement la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement avec effet rétroactif, ce que M. [D] n'a pas sollicité.



En tout état de cause, la seconde ordonnance entreprise a justement rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire compte tenu des manquements caractérisés du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux, étant au surplus constaté ici que le locataire n'a pas repris le paiement régulier des loyers à compter du mois de mai 2023, restant débiteur de la somme de 8.400 euros au 29 avril 2024, hors dépens et frais irrépétibles de première instance,



Les ordonnances entreprises seront donc confirmées sur la résiliation du bail, l'expulsion, et l'indemnité d'occupation provisionnelle.



sur les sommes restant dues au bailleur



Au vu du décompte versé aux débats, non contesté, M. [D] et Mme [P] seront condamnés solidairement à payer aux consorts [L] une provision de 8.400 euros à valoir sur les indemnités d'occupation mensuelles, la somme réclamée d'un montant de 9.452,40 euros incluant les frais irrépétibles et les dépens de première instance.



sur la demande de provision reconventionnelle



L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision à valoir sur le remboursement de travaux d'amélioration réalisés par le locataire compte tenu la contestation sérieuse du bailleur, qui n'a pas autorisé les travaux litigieux, sur l'existence d'un prétendu accord de renouvellement du bail, lequel, au surplus, n'aurait aucune portée sur l'obligation de payer les loyers à leur échéance.



Bien qu'elle soit formée en considération de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de débouter les appelants de leur demande de délais de paiement, la dette résultant d'un refus manifestement illicite de s'exécuter et non de difficultés économiques démontrées.



sur les dispositions accessoires



Les ordonnances entreprises seront confirmées sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de M. [D] et de Mme [P].



Les appelants seront condamnés solidairement aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les appelants seront déboutées de leurs demandes y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



DONNE acte aux intimés de ce qu'ils ont renoncé à leur demande de caducité de la déclaration d'appel enrôlée sous le numéro RG 23/3150,



ORDONNE la jonction des deux procédures enrôlées sous les numéros RG 23/1786 et RG 23/3150, et dit que la procédure sera suivie sous le numéro unique 23/1786,



CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 5 juin 2023,









CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 13 novembre 2023,



y ajoutant,



CONDAMNE solidairement M. [D] et Mme [P] à payer aux consorts [L] une provision d'un montant de 8.400 euros à valoir sur les indemnités d'occupation,



DEBOUTE M. [D] et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes,



CONDAMNE solidairement M. [D] et Mme [P] aux dépens d'appel,



CONDAMNE solidairement M. [D] et Mme [P] à payer aux consorts [L] une indemnité complémentaire de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



AUTORISE la selarl Duale Ligney Bourdalle, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.





Le Greffier Le Président