Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Juillet 2024







N° RG 23/03193 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YMD2

N° de minute : 24/









AFFAIRE

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTE L

C/

S.C.I. SOCIÉTÉ 2 NEUILLY



DEMANDERESSE


S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTE L
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0238



DEFENDERESSE


S.C.I. SOCIÉTÉ 2 NEUILLY
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0055




COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES
Greffier : Fanny GABARD


DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2024 tenue publiquement


JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
 

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 juillet 2012, la société L'UNION DE GESTION IMMOBILIERE DE TOURISME – UGITOUR, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société 2 NEUILLY, a donné à bail commercial en renouvellement à la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2011, des locaux dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], à l’usage exclusif d’hôtel, moyennant le règlement d'un loyer annuel fixé à la somme de 1.865.395 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 18 mars 2020, la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL a sollicité le renouvellement de son bail notamment pour une durée de douze années à compter de l'expiration du bail précédent, soit à compter du 1er juillet 2020.

Par exploit d’huissier du 8 avril 2020, la société 2 NEUILLY a accepté le renouvellement demandé aux conditions proposées par la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL dans sa demande de renouvellement signifiée le 18 mars 2020.

Par acte extrajudiciaire du 24 avril 2020, la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 1.330.000 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2020.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 9 avril 2021, la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL a fait assigner la société 2 NEUILLY devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE par exploit du 4 avril 2023 aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé comme suit :
- au 1°'juillet 2020, à la somme annuelle en principal de 486.846 € HT et HC;
- au 1e'jui|let 2021, à la somme annuelle en principal de 1.200.978 € HT et HC;
- au 1e'juillet 2022, à la somme annuelle en principal de 1.142.573 € HT et HC;
- à compter du 1e'juillet 2023 et jusqu'à la fin du bail, à la somme annuelle en principal
de 1.334.184 € € HT et HC.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 21 février 2024, la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l'article L.145-33 du Code de commerce,
Vu l'article 31 du Code de procédure civile,
Vu l'article R.145-23 du Code de commerce,

IN LIMINE LITIS, SUR L'INCOMPETENCE DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
DECLARER recevable la société EXHOTEL à soulever in limine litis une exception d'incompétence d'attribution du Président du Tribunal Judiciaire au profit du Tribunal Judiciaire de PARIS;

DECLARER le Juge des loyers commerciaux incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de PARIS pour statuer sur l'irrecevabilité de l'action engagée par la société EXHOTEL soulevée par la société 2 NEUILLY ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Juge des loyers commerciaux se déclarait compétent pour statuer sur l'irrecevabilité soulevée par Ia société 2 NEUILLY
DECLARER l'action engagée par le Preneur parfaitement recevable, celui-ci ayant un intérêt légitime à solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 1°'juillet 2020;
EN TOUT ETAT DE CAUSE
FIXER le loyer du bail renouvelé:
- au 1°'juillet 2020, à la somme annuelle en principal de 486.846 € HT et HC;
- au 1e'jui|let 2021, à la somme annuelle en principal de 1.200.978 € HT et HC;
- au 1e'juillet 2022, à la somme annuelle en principal de 1.142.573 € HT et HC;
- à compter du 1e'juillet 2023 et jusqu'à la fin du bail, à la somme annuelle en principal
de 1.334.184 € € HT et HC;

DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2020 et au fur et à mesure des échéances échues jusqu'à parfait paiement;

DIRE que les intérêts seront capitalisés par application de l'article 1343-2 du Code civil;

A TITRE SUBSIDIAIRE,
DESIGNER tel expert qu'il lui plairait dans les conditions de l'article 263 du Code de procédure civile avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er juillet 2020, en tenant compte de l'impact de la crise sanitaire notamment sur les taux d'occupation réels entre le 1er juillet 2020 au 30 juin 2023, et sur les recettes accessoires à l'hébergement pendant cette même période ;

En toute hypothèse,
DEBOUTER la société 2 NEUILLY de toutes ses demandes, fins et prétentions;

CONDAMNER la société 2 NEUILLY au paiement de la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Géraldine Piedelièvre (LPA-CGR avocats), dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile;

RAPPELER que l'exécution provisoire dela décision à intervenir est de droit.

Selon mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 29 mars 2024, la société 2 NEUILLY demande au juge des loyers commerciaux, de :

Vu le principe de l'estoppel, l'article 49 du Code de procédure civile et l'article R 145-23 du Code de commerce,

DECLARER irrecevable l'exception d'incompétence d'attribution soulevée in limine litis, par la société SOCIETE D'EXPLOITAT|ON HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL;

CONSTATER l'existence d'un accord entre les parties sur l'ensemble des conditions du renouvellement de bail, résultant de la demande de renouvellement de la société preneuse et de la complète acceptation des conditions de celle-ci par la société bailleresse notamment :
- sur le loyer en renouvellement fixé sur la base annuelle de 2.072.255,50 euros (deux millions soixante-douze mille deux cent cinquante-cinq euros et cinquante centimes) hors taxes et hors charges à effet du 1°' juillet 2020,
- sur un bail en renouvellement conclu pour une durée de douze (12) années,
- sur l'indexation annuelle dudit loyer à l'indice des Loyers Commerciaux,
- le dit renouvellement s'opérant aux autres clauses et conditions du bail expiré ;

En conséquence, vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile,
DECLARER irrecevable la demande en fixation du loyer renouvelé de la société SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL;

Subsidiairement, pour le seul cas où l'action de la société locataire en fixation du loyer renouvelé serait néanmoins jugée recevable :
FIXER le prix du bail renouvelé au 1e'juillet 2020 à la somme annuelle de 2.072.255,50 euros (deux millions soixante-douze mille deux cent cinquante-cinq euros et cinquante centimes) hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sauf celles résultant des dispositions impératives de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014;

ORDONNER avant dire-droit une expertise pour donner son avis sur la valeur locative des locaux loués, en application de l'article L. 145-33 du Code de commerce;

FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au loyer appelé sur la base du loyer du bail antérieur indexé;

En tout état de cause :
CONDAMNER la société SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL au paiement d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance;

DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
 
L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 13 mai 2024, a été mise en délibéré au 1er juillet 2024.
 
MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à « constater » et « dire », telles que figurant dans le dispositif des mémoires des parties, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes relatives aux intérêts et à l’exécution provisoire constituent, en l’espèce, de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de respectivement « ordonner » et « ne pas écarter ».

Sur l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société 2 NEUILLY au profit du tribunal judiciaire de PARIS

La société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL invoque les dispositions des articles 49 et 51 du code de procédure civile, ainsi de l’article L145-23 du code de commerce pour exciper de l’incompétence du juge des loyers commerciaux au profit du tribunal judiciaire de PARIS, pour statuer sur l’irrecevabilité de sa demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, opposée par la bailleresse.

La société 2 NEUILLY résiste à cette exception de procédure en faisant valoir que la demanderesse a saisi le juge des loyers commerciaux de ce siège d’une demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 en pleine connaissance de cause du fait que la bailleresse avait acquiescé à sa demande de renouvellement de bail, ce aux clauses et conditions proposées. Elle réplique à l’incompétence soulevée au profit du tribunal judiciaire de PARIS, que la demanderesse ne peut se contredire au détriment de son adversaire, invoquant le principe d’Estoppel (Pourvoi n°07-19841, n°10-22888 et n°17-21991). 
Elle ajoute qu’en vertu de l’article 49 du code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux est juge de la recevabilité et de la régularité de la procédure dont il est saisi. Elle en déduit qu’il est compétent pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé, ainsi que pour statuer sur les questions de recevabilité afférentes. Elle se prévaut d’une jurisprudence rendue selon edans les mêmes circonstances par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS le 1er juin 2021 (RG : 20/10726) qui a retenu sa compétence pour statuer sur la recevabilité de la demande introduite en dépit d'un accord intervenu entre les parties.

En application de l’article 49 du code de procédure civile, toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît, même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense à l'exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction. 

L’article 50 du même code ajoute que les incidents d'instance sont tranchés par la juridiction devant laquelle se déroule l'instance qu'ils affectent.

L’article 51 du même code précise que le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d'une autre juridiction.
Sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d'attribution.

Par ailleurs, l’article R145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Il résulte des dispositions combinées de ces articles que le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du loyer d’un bail renouvelé, a le pouvoir de statuer sur la recevabilité de la demande formée de ce chef.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE est donc compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la défenderesse à la demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur la recevabilité de la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020

La société 2 NEUILLY soulève l’irrecevabilité de la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Elle explique qu’elle a purement et simplement acquiescé à la demande de renouvellement de son bail formée par la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL et accepté l’ensemble des conditions proposées par celle-ci, qui incluaient le montant du loyer du bail renouvelé. Elle invoque les dispositions des articles 31 et 122 du code de procédure et la jurisprudence pour soutenir qu’elle est fondée à opposer à la demanderesse une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir compte tenu de l’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé résultant des actes extrajudiciaires signifiés les 18 mars 2020 par la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL et 8 avril 2020 par la société 2 NEUILLY. Elle insiste sur le fait que la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL ne peut, après coup rétracter l’offre de loyer renouvelé que la bailleresse a acceptée. Elle se prévaut d’une jurisprudence rendue selon dans les mêmes circonstances par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS le 1er juin 2021 (RG : 20/10726).

La société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL rétorque qu’elle justifie d’un intérêt légitime à agir. Elle conteste l’accord prétendu des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé. Elle affirme avoir fait signifier sa demande de renouvellement de bail dans une période trouble liée à la crise sanitaire. Elle estime que la mention selon laquelle « le bail commercial sera renouvelé aux mêmes conditions de loyer. Le loyer sera révisé en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’I.N.S.E.E. », bien qu’acceptée par la bailleresse ne saurait valoir accord sur le montant du loyer renouvelé , de sorte que sa demande de fixation judiciaire est recevable.

En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

L’article R145-23 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, précise quant à lui que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. 
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

Il résulte de l’article 1101 du code civil que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

L’article 1102 du même code précise que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. 

Selon l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

En vertu de l’article 1188 du même code, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 
Enfin, l’article 1191 du même code prévoit que lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL a fait signifier à la société 2 NEUILLY une demande de renouvellement de bail le 18 mars 2020, dont celle-ci a accepté les termes le 8 avril 2020.

Cette demande de renouvellement est rédigée comme suit :


« Que le demandeur entend solliciter le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de DOUZE ANNEES entières et consécutives à compter de l’expiration du bail précédent, c’est-à-dire à compter du 01 Juillet 2020.
Que le bail renouvelé devra respecter les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014.
Que le bail commercial sera renouvelé aux mêmes conditions de loyer. Le loyer sera révisé en fonction des variations de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’I.N.S.E.E.
Il sera automatiquement ajusté chaque année dans le même sens et dans la même proportion que la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l’I.N.S.E.E. constatée par rapport à l’année précédente.
La révision de ce loyer fixe interviendra de plein droit sans aucune formalité ou demande préalable ».

La société 2 NEUILLY démontre avoir acquiescé purement et simplement à l’ensemble des conditions offertes pour le renouvellement demandé à compter du 1er juillet 2020.

Ainsi qu’elle le soutient, les parties se sont accordées notamment sur le montant du loyer renouvelé tel que proposé par la demanderesse, c'est à dire: « aux mêmes conditions de loyer » dès lors que la bailleresse a acquiescé purement et simplement à la demande de renouvellement aux conditions proposées par la demanderesse.

Partant, sans qu’il y ait lieu d’interpréter les actes extrajudiciaires dont les termes sot clairs et précis, les parties sont liées par l’accord auxquelles elles sont parvenues à compter de la date d’acceptation de la bailleresse en date du 8 avril 2020, la demanderesse ne justifiait pas d’un intérêt à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à la date d’introduction de sa demande en justice.

La société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL est donc irrecevable en sa demande de ce chef, ainsi qu’en celles subséquentes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation.

Sur les mesures accessoires

La société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL, qui succombe, sera condamnée aux dépens,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 2 NEULLY la totalité des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure. La société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL sera condamnée à lui verser une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Se déclare compétent ratione materiae,

Déclare la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL irrecevable en toutes ses demandes, faute d’intérêt à agir,

Condamne la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL à payer à la société 2 NEUILLY la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE EXHOTEL aux dépens de l’instance,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par Mme Fanny GABARD, Greffière.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX






































Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES
Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES