Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 4 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00364 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U3TC
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE C/ E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE, enregistrée au RCS de PARIS sous le n° 444 630 818, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Margaux SPORTES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G 754




DEFENDERESSE

E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION, ayant élu domicile [Adresse 2], enregistré au RCS de CRETEIL sous le n° 391 456 050 et dont létablissement principal est sis [Adresse 1]

non représentée


Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Prorogé au 04 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 4 juillet 2022, la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE a donné à bail commercial à l’E.I.R.L. GUILLAUME FORMATION, dénomination utilisée pour l’activité de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE des locaux situés à [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 11 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance outre 200 € de provision sur charges trimestrielle.
Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 6 novembre 2023, à l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME CENTRE EDUCATION ROUTIERE, pour une somme de 11 542,89 €, au titre de l’arriéré locatif au 11 octobre 2023.


C’est dans ces conditions que par actes d’huissier des 26 février et 6 mars 2024, la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE a fait assigner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE, à la fois à l’adresse des lieux loués et de l’ancien établissement principal et à l’adresse du nouvel établissement principal aux ABYMES (97), devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :

- accueillir la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE dans ses écritures et l’y déclarer recevable et bien fondée ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- dire que l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE est occupante sans droit non titre depuis le décembre 2023 ;
- ordonner l'expulsion de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;
- ccondamner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE à payer à la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE la somme provisionnelle de 13 699,89 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de l’acquisition de la clause résolutoire avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;
- condamner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 15 %, soit la somme de 3 605,90 euros, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;
- condamner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE au paiement d'une indemnité de 10 % des sommes dues et arrêtées au jour de la parfaite libération des lieux et remise des clefs correspondant à l’application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points ;
- condamner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024, puis a fait l’objet d’un renvoi d’office compte tenu de la délivrance de l’assignation en Guadeloupe et a été renvoyée à l’audience du 21 mai 2024.

À l’audience du 21 mai 2024, la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, et a informeé le tribunal de l’augmentation de la dette.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude pour l’acte délivré à l’adresse des lieux loués et remis selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE à l’adresse du principal établissement aux [Localité 4] n'a pas constitué avocat.

À l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.


SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
1.le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2.le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 11 542,89 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 décembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y ait lieu à majoration. 

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au loyer annuel majoré de 15 %, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE, l'obligation de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 février 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 13 509,89 € (4ème trimestre 2023 et taxes foncières 2023 inclus déduction faite de 190 € de frais de relance dont il n’est pas justifié), somme au paiement de laquelle il convient de condamner l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE, avec intérêts au taux légal.

En effet, il n’y a pas lieu de majorer le taux d’intérêt. En effet, si bail stipule qu’à défaut de paiement par le preneur d’un terme de loyer le bailleur pourra exiger des intérêts majorés de 5 points, cette clause s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 décembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME CENTRE EDUCATION ROUTIERE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME CENTRE EDUCATION ROUTIERE à la payer ;
 
CONDAMNONS par provision l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE à payer à la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE la somme de 13 509,89 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 15 février 2024, avec intérêts au taux légal, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS l'E.I.R.L. JACQUES GUILLAUME - CENTRE EDUCATION ROUTIERE à payer à la S.C.I. LES RIVES DE LA MARNE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. 


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS