Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 4 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00725 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6TS
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : SCI TALENT C/ Société ROSNY TRADITION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI TALENT, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 520 615 337, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0404




DEFENDERESSE

Société ROSNY TRADITION, SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 834 903 197, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée



Débats tenus à l’audience du : 21 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juillet 2024
Prorogé au 04 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 2 août 2012, la S.C.I. TALENT a donné à bail commercial à Monsieur [R] [Y] des locaux situés à [Adresse 3] à [Localité 4], au rez-de-chaussée (lots 1,27,28 et 30), au 1er étage (lot 2) et au sous-sol (lot 17) moyennant un loyer annuel de 24 000,00 €, hors taxes, payable trimestriellement, par avance, outre 750 € de provision sur charges trimestrielle.


Par acte du 8 mars 2013, Monsieur [R] [Y] a vendu son fonds de commerce à la S.A.S. BOULANGERIE DU CHÂTEAU.

Par acte du 15 février 2019, la S.A.S. BOULANGERIE DU CHÂTEAU a vendu son fonds de commerce à la S.A.S. ROSNY TRADITION.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. TALENT a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 6 octobre 2023, à la S.A.S. ROSNY TRADITION, pour une somme de 36 406,31 €, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2023.


C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 12 mars 2024, la S.C.I. TALENT a fait assigner la S.A.S. ROSNY TRADITION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- recevoir la S.C.I. TALENT en ses demandes et les dire bien fondées ; 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la S.A.S. ROSNY TRADITION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; 
- juger qu’à défaut de l’exécution volontaire par la S.A.S. ROSNY TRADITION de la décision à intervenir, la requérante sera autorisée : 
* à faire procéder à l’expulsion immédiate de celle-ci en recourant si nécessaire à la force publique ;
* à faire séquestrer le mobilier trouvé dans les lieux aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
S’il y a lieu de constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;
- condamner la S.A.S. ROSNY TRADITION à payer à la S.C.I. TALENT la somme provisionnelle de 43 042,98 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2024 et à parfaire ;
- condamner la S.A.S. ROSNY TRADITION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;
- condamner la S.A.S. ROSNY TRADITION au paiement d'une somme de 3 640,63 € au titre de la clause pénale ;
- condamner la S.A.S. ROSNY TRADITION au paiement d'une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 21 mai 2024, la S.C.I. TALENT, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, a précisé que l’arriéré locatif s’était aggravé et qu’elle s’opposait à tout délai de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. ROSNY TRADITION n'a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée au créancier inscrit, la société LCL, sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2024.

SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.


Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
1.Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2.Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3.La clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. TALENT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 36 406,31 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 novembre 2023.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. ROSNY TRADITION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ROSNY TRADITION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il y a lieu à majoration.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. TALENT, l'obligation de la S.A.S. ROSNYTRADITION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 5 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 43042,98 € (4ème trimestre 2023 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. ROSNY TRADITION.


Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.




Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. ROSNY TRADITION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. ROSNY TRADITION ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. TALENT formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 novembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ROSNY TRADITION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ROSNY TRADITION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. ROSNY TRADITION à la payer ; 

CONDAMNONS par provision la S.A.S. ROSNY TRADITION à payer à la S.C.I. TALENT la somme de 43 042,98 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 5 janvier 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS la S.A.S. ROSNY TRADITION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la S.A.S. ROSNY TRADITION à payer à la S.C.I. TALENT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS