Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 4 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00669 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VDR6
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. JEAN COME C/ [Z] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JEAN COME, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 811 029 289, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sandy MOCKEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0298




DEFENDERESSE

Madame [Z] [W], exerçant sous l’enseigne KGBS conseil au [Adresse 1] et demeurant demeurant [Adresse 2]

non représentée


Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024


FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 avril 2022, la S.C.I. JEAN COME a donné à bail à Madame [Z] [W] des locaux à usage commercial situés à [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de 23 moismoyennant un loyer mensuel de 380,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. JEAN COME a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 9 février 2024, à Madame [Z] [W], pour une somme de 3 859,00 €, au titre de l’arriéré locatif au 6 février 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 9 avril 2024, la S.C.I. JEAN COME a fait assigner Madame [Z] [W] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment :
- recevoir en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée ;
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [Z] [W] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- dire sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner Madame [Z] [W] à payer à la S.C.I. JEAN COME la somme provisionnelle de 4 733,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date des présentes ;
- condamner Madame [Z] [W], à compter du 1er avril 2024, au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 437,00 € par mois, charges et taxes comprises, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;
- dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- condamner Madame [Z] [W] au paiement d'une somme de 1 200,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, des états des privilèges et nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 28 mai 2024, la S.C.I. JEAN COME, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Madame [Z] [W] n'a pas constitué avocat.

A l’issue des débats il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.


SUR CE

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.
En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d’un seul mois de loyer, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après l’envoi d’une sommation de payer ou d’exécuter restée infructueuse.

Le 9 février 2024 un commandement de payer les loyers est signifié à Madame [Z] [W], il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois la S.C.I. JEAN COME pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. JEAN COME n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 3 859,00 €. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 mars 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Madame [Z] [W] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [W] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Cependant, il n’y a pas à lieu à référé sur la demande d’indexer l’indemnité d’occupation si elle devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, une telle mesure rendrait l’indemnité d’occupation supérieure au revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.



S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. JEAN COME, l'obligation de Madame [Z] [W] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 733,00 € (terme d’avril 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [Z] [W].


Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [W], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [Z] [W] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. JEAN COME formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 mars 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [Z] [W] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [W], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Madame [Z] [W] à la payer ;
DISONS qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation si elle devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS par provision Madame [Z] [W] à payer à la S.C.I. JEAN COME la somme de 4 733,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 27 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS Madame [Z] [W] à payer à la S.C.I. JEAN COME la somme de 800,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juillet 2024.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS