Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 4 juillet 2024

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00145 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U2TR
CODE NAC : 62B - 0A
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 18] - [Adresse 6] - [Adresse 8] A [Localité 15] C/ S.A.S. SEL ET BRAISE, [E] [L]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 18] - [Adresse 6] - [Adresse 8] A [Localité 15], représenté par son syndic le Cabinet GROUPE OUEST IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 11] et son établissement secondaire sis [Adresse 9] - [Localité 13]

représenté par Me Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502




DEFENDEURS

S.A.S. SEL ET BRAISE, immatricule au RCS de CRETEIL sous le n° 908 402 399, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 15]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 216


Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 10] - [Localité 14]

représenté par Me Jeanine HALIMI, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397



Débats tenus à l’audience du : 28 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juillet 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

L’immeuble dénommé « [Adresse 18] » sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et son syndic est le Cabinet GROUPE OUEST. 

Monsieur [E] [L] est propriétaire dans cette copropriété d’un local commercial situé [Adresse 17], exploité, par la S.A.S. SEL & BRAISE, immatriculée sous le n°B 908 402 399, dont le gérant est Monsieur [B] [Z], qui a acquis le fonds de commerce par acte de cession de fonds de commerce du 23 février 2022, de la société SEL ET BRAISE, SARL immatriculée sous le numéro 802 468 207.

Le syndicat des copropriétaires, relevant l’apparition d’infiltrations dans l'immeuble et notamment dans le parking, a eu le recours à une expertise amiable à l'issue de laquelle un rapport d'expertise a été établi le 12 février 2020 et met en cause les installations du local commercial.


Par actes de commissaire de justice des 18 et 24 janvier 2024, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] a fait assigner la S.A.S. SEL & BRAISE et Monsieur [E] [L] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de CRÉTEIL aux fins de voir : 
A titre principal : 

- condamner solidairement la société « SEL & BRAISE » et Monsieur [L], et ce sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à faire exécuter, par une entreprise spécialisée de son choix dûment assurée et qualifiée pour ce faire, et sous le contrôle de l’architecte de la copropriété dont le coût restera à sa charge exclusive, les travaux nécessaires à faire cesser les désordres affectant les parties communes, et à en justifier auprès du Syndic de la copropriété ; 


Dans ce cas de figure, condamner solidairement la société « SEL & BRAISE » et Monsieur [L] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] la somme de 1.500,00 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance. 

A titre subsidiaire : 

- ordonner une expertise ;
- réserver les dépens. 


À l’audience du 21 mars 2024, a été évoqué avec les conseils du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6], [Adresse 8] à [Localité 15], Monsieur [E] [L] et son conseil l'opportunité de recourir à un processus de médiation et de bénéficier d'une information à la médiation.

Par une ordonnance du 28 mars 2024 il a été enjoint aux parties de rencontrer Madame [W] [I] en qualité de médiatrice afin de bénéficier d’une information à la médiation et l’examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 28 mai 2024. 

À l’audience du 28 mai 2024, il a été constaté que les parties avaient bénéficié d’une information à la médiation à l’issue de laquelle ils n’ont pas souhaité mettre en œuvre de médiation.

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a indiqué que les infiltrations persistent toujours.

Vu les conclusions visées et développées à l’audience 28 mai 2024, par la S.A.S. SEL & BRAISE sollicitant le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et moyens et à titre subsidiaire, formulant des protestations et réserves et sollicitant que les dépens soient à la charge du demandeur.

Elle expose qu’en date du 16 juin 2023, elle a réglé une facture n°23/001025 de la société SANIFLUIDE moyennant le prix de 1454, 20 euros au titre des travaux de plomberie ; qu’elle a diligenté la société NESALY qui a réalisé l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en étanchéité du sol de la cuisine ; que ces réparations ont permis d’améliorer significativement l’état des joints d’étanchéité des dalles en béton tant au niveau de la cuisine du restaurant que du plafond du sous-sol ; que l’ensemble des travaux nécessaire a été dûment réalisé ; qu’elle s’oppose donc à toute injonction de réaliser des travaux ; que la cuisine est parfaitement étanche et qu’elle ne cause aucun désordre à aucun copropriétaire ni aucune partie commune. 


Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 28 mai 2024, Monsieur [E] [L] demande de voir :
A titre principal, 
- recevoir Monsieur [E] [L] en toutes ses demandes, 

- ordonner la mise hors de cause de Monsieur [E] [L], 

En conséquence, 

- débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] de toutes ses demandes fins et conclusions, 

A titre subsidiaire,
 
- donner acte à Monsieur [E] [L] qu’il entend formuler les protestations et réserves d’usage s’agissant de la demande d’expertise, 

En tout état de cause, 

- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] à Monsieur [E] [L] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] aux entiers dépens. 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


Il expose que sa responsabilité en qualité de propriétaire du local litigieux n'est pas établie ; que ce local est situé au sein d'une copropriété; que l'origine et l'imputabilité des désordres ne sont pas démontrés par les rapports d'expertise amiables ; qu'il existe une contestation sérieuse qui rend impossible la condamnation de Monsieur [E] [L] à exécuter lesdits travaux sous astreinte. 

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 28 mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties étant informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.


SUR CE,

Sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [E] [L] :

Monsieur [E] [L] sollicite sa mise hors de cause exposant que le local est situé au sein d'une copropriété et que sa responsabilité n’est pas établie. 

Toutefois, en sa qualité de co-propriétaire, la responsabilité de Monsieur [E] [L] peut être recherchée pour les agissements de son locataire par la copropriété, qu’il n’y a donc pas lieu de le mettre hors de cause.


Sur la demande de condamnation d'exécution des travaux sous astreinte :

Selon le rapport de recherche de fuite établi par la société BELFOR le 12 février 2020 il a été constaté dans l’immeuble du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] des traces d’humidité et écoulement d’eau depuis le mur de la descente d’escalier menant vers le sous-sol de l’immeuble mitoyen au restaurant et une présence anormale et importante d’humidité sur les briques du Hall d’entrée de l’immeuble, un défaut d’étanchéité des joints du carrelage et des plinthes du restaurant. Le rapport n’a toutefois pas pu identifier les causes des infiltrations n’ayant pu effectuer les investigations nécessaires.

Selon le rapport de recherche de fuite de la société BELFOR du 19 juillet 2021 il a été constaté des traces d’humidité dans le hall et la cage d’escalier ayant pour origine principale le manque d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant et préconisant des travaux d’étanchéité sur toute la superficie au sol de la cuisine.

Le syndic du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] a mis en demeure la S.A.S. SEL & BRAISE par courrier du 24 août 2023 régler le problème de bouchage de la canalisation, de rebrancher le siphon à l’origine d’une nouvelle fuite et de justifier des travaux de réfection de l’étanchéité du sol de la cuisine avec remontée d’étanchéité.

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] a fait délivrer le 5 septembre 2023 à la S.A.S. SEL & BRAISE une sommation de faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité de la cuisine sus-rappelés.

Par courrier du 2 novembre 2023 le conseil du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] a mis en demeure Monsieur [E] [L], en sa qualité de copropriétaire, responsable des agissements de son locataire, d’avoir à autoriser au syndic et à l’entreprise de son choix, l’accès aux parties privatives du lot de copropriété concerné, afin qu’il puisse être procédé à toute recherches de fuites non-destructives et relevés aux fins de chiffrages des travaux réparatoires permettant de mettre un terme à ces désordres.


Il est constant que des travaux de plomberies ont été réalisés dans le restaurant LE SEL ET BRAISE situé [Adresse 5] à [Localité 15] selon une facture N° 23/001025 établie le 16 juin 2023 par la société SANIFLUIDE moyennant le prix de 1454,20 €.

S’agissant des travaux nécessaires à la mise en étanchéité du sol de la cuisine la S.A.S. SEL & BRAISE produit une facture de la société NESALY N° F 202400230 en date du 13 mars 2024 moyennant le prix de 6300 € concernant notamment la réfection de tous les joints de dilatation, support béton, application de goudron liquide, pose de chappe alu collé à chaud et pose de bande par équerre alu collé à chaud ainsi qu’un rapport, non daté, de la société NESALY indiquant que les réparations effectuées ont permis d’améliorer significativement l’état des joints d’étanchéité des dalles en béton, tant au niveau de la cuisine du restaurant que du plafond du sous-sol, permettant l’élimination des fissures et des dommages préexistants, l’amélioration de l’étanchéité de surfaces traitées, le renforcement de la sécurité et de l’hygiène, la prévention des risques d’infiltrations d’eau et de formation de moisissures.

Compte tenu de ces éléments et alors que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] n’établit pas que les travaux n’ont pas été satisfactoires, il convient de le débouter de sa demande de condamnation d’exécution des travaux sous astreinte.


Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] n'a pas à démontrer l'existence de désordres ou fautes qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Il doit seulement justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions.


Or, tel est le cas :
- du rapport d’expertise amiable établi le 12 février 2020 par la société BELFORT relevant que les traces d’humidité et écoulement d'eau constaté depuis le mur et de la décente d'escalier menant vers le sous-sol de l'immeuble mitoyen au restaurant ainsi qu’une présence anormale et importante d'humidité sur les briques du Hall d'entrée de l'immeuble; qu'il existe une seule évacuation qui relie les deux caniveaux au sol de la cuisine très encrassé; la présence d’une fuite sur le flexible d'alimentation du tuyau d’arrosage qui sert à nettoyer le carrelage de la cuisine , goutte d'eau permanent sur les joints dont les joints ciment sont manquants ;
 - du rapport d’expertise amiable établi le 19 juillet 2021 par la société BELFOR relevant notamment que les dégâts sont dûes principalement au manque d'étanchéité du sol de la cuisine du restaurant; la nécessité de procéder à la réfection d'’étanchéité sur toute la superficie au sol de la cuisine du local commercial litigieux ; 
de la circonstance que la S.A.S. SEL & BRAISE n’a procédé à la réalisation des travaux d’étanchéité de la cuisine que postérieurement à la délivrance de l’assignation et produit un rapport de son entrepreneur qui n’est pas contradictoire, alors que le syndicat des copropriétaires indique que les désordres persistent.


Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] dispose d'un motif légitime à faire établir les désordres qu'il allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] le paiement de la provision initiale.

Les protestations et réserves ont été mentionnées dans la présente décision, de sorte qu'un donner-acte formel dans le dispositif ci-après, qui serait dépourvu de toute portée décisoire, est inutile.


 - Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge. À la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15], pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.
L’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,
 
Déboutons Monsieur [E] [L] de sa demande de mise hors de cause ;

Déboutons le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] de sa demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte ;

Ordonnons une mesure d’expertise,


Désignons pour y procéder :
 
Monsieur [T] [O] 
[Adresse 7]
[Localité 12]
Tél : [XXXXXXXX01]
Fax : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 16]
 
expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de PARIS, lequel, sollicité préalablement à sa désignation l’a acceptée et par courrier du 24 juin 2024 pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :
- se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;
- relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l'immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ;
- en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;
- donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
- examiner les travaux réalisés à la demande de la S.A.S. SEL & BRAISE pour mettre fins aux infiltrations et donner son avis sur les conditions de réalisation de ces travaux conformément aux règles de l’art et préciser s’ils sont de nature à mettre fins aux désordres ;
- à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d'œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;
- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
- donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

 

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour contrôler les opérations d’expertise;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra : 
 
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission;
- se rendre sur les lieux, [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
 
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.


Fixons à la somme de 3 000 € la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] à la régie du tribunal judiciaire de CRÉTEIL dans le mois qui suit la demande de consignation adressée par le greffe ; 

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal (service du contrôle des expertises), dans les six mois de la réception de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;
 
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;
 
Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :
 
“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. 
 
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée”. 


Disons que les dépens resteront à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 18] sis [Adresse 6] - [Adresse 8] à [Localité 15] ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 4 juillet 2024. 


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES