Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 18 juillet 2024

PREMIERE CHAMBRE

18 Juillet 2024

N° RG 24/00327 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NO2Q
72A

S.D.C. [Adresse 5]

C/

[C] [K] [N]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à dispostion au greffe le 18 juillet 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président 
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] 4 sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son syndic la société SEGINE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 032 130 dont le siège social est sis [Adresse 2] 
représenté par Me Pascal PIBAULT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Philippe FIELOUX, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDEUR

Monsieur [C] [K] [N], demeurant [Adresse 1], défaillant


--==o0§0o==--


Par acte d'huissier en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires ENTREE DE VILLE EV4 sis [Adresse 4], [Adresse 3], représenté par son syndic la société SEGINE a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [C] [K] [N] afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 23 517,09 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation (18843,78 euros au titre des charges et 4673,31 euros au titre des frais),
- 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Il a sollicité en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation solidaire des défendeurs aux entiers dépens.

Régulièrement assigné, Monsieur [C] [K] [N] n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 07 mars a fixé l’affaire au 16 mai pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet, prorogé au 18 juillet 2024.
 

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [C] [K] [N] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 177, 221, 228,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 novembre 2015, 30 novembre 2016, 1er février 2017, 20 juin 2018, 26 juin 2019, 26 janvier 2021, 30 mars 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic, un extrait du règlement de copropriété.

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 18843,78 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. 


N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 382,40 euros correspondant aux frais de mise en demeure et de constitution d'hypothèque, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. La sommation de payer n'est pas produite aux débats.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [K] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19 226,18 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [C] [K] [N] à verser la somme de 1900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur [C] [K] [N], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS
 
Condamne Monsieur [C] [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires ENTREE DE VILLE EV4 sis [Adresse 4], [Adresse 3] les sommes suivantes :
- 19 226,18 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2023, au titre des charges de copropriété et des frais, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 ;
- 1 900 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil;

Condamne Monsieur [C] [K] [N] aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 18 juillet 2024, la minute étant signée par Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe, pour le Président Didier FORTON, empêché.


 Le Greffier, La Vice-Présidente,
Madame DESOMBRE Madame COTTY