Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT BENOIT — 1 juillet 2024

RÉPUBLIQUE
FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00005 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUK

MINUTE N° : 2024/ 





Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 1er juillet 2024

à :

M. [G] 









Copie exécutoire délivrée 

le : 1er juillet 2024

à : 

Me GARNIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT


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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 01 JUILLET 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.S. AS BETHLEEM
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E] [H] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Pascaline PILLET,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier, 





EXPOSE DU LITIGE


Suivant acte sous seing privé du 22 juin 2022, La SAS AS BETHLEEM a donné en location à Monsieur [Z] [E] [H] [G] un logement à usage d’habitation situé Résidence Le Vanillier, [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 620€, outre 30 de charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, La SAS AS BETHLEEM, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 septembre 2023 resté sans effet, a assigné Monsieur [Z] [E] [H] [G] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de voir :
- constater que la clause résolutoire prévue au contrat de location est acquise depuis le 7 novembre 2023,
- ordonner la libération des lieux et la restitution par le défendeur des clés de l’appartement sous astreinte de 200€ par jour de retard,
- ordonner, à défaut de libération des lieux et de remise des clés, l’expulsiondu défendeur et de tous occupants de son chef, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique,
- autoriser le demandeur à faire constater et estimer les réparations locatives par huissier de justice commis à cet effet, assisté le cas échant, d’un technicien et à séquester les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûretés des loyers échus et charges locatives,
- Condamner Monsieur [Z] [E] [H] [G] à lui payer pour les causes sus énoncées par provision:
- une somme de 4.952,02€ au titre des loyers impayés arrêtés au 20 févroer 2024 àparfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité d’occupation mensuelle de 665,46€ à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération complète des lieux, indexée conformément à l’indiece de référence des loyers à chaque date anniversaire du bail, 

- une somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2023.

A l’audience du 3 juin 2024, La SAS AS BETHLEEM a maintenu le bénéfice de son assignation. 
Monsieur [Z] [E] [H] [G], cité à étude, n’a pas comparu

La juridiction de céans n’a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2024.


MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction applicable en l’espèce, la clause résolutoire est acquise de plein droit dans les deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux visant régulièrement la dite clause. L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins deux mois avant la date d’audience.
En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale.

En vertu du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.
En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 2 octobre 2023.

La demande est ainsi recevable.

Sur la résiliation

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 25 septembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 2.428,20€ représentant le solde des loyers et charges impayés arrêté au 1er septembre à hauteur de 2.259,26€, et les frais pour 168,94€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par le défendeur dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 7 novembre 2023.

Il y a lieu par conséquent d’ordonner l’expulsion du défendeur et de toute personne introduite de son chef, avec si besoin le concours de la force publique. 

L’établissement de l’état des lieux de sortie sera réalisé conformément aux dispositions d’ordre publique de la loi du 6 juillet 1989.

La demanderesse bénéficiant par ailleurs des voies d’exécution forcée et en particulier du concours de la force publique pour obtenir l’exécution de la présente décision, la demande d’astreinte sera rejetée. 


L’arriéré de loyer, charges et indemnité d'occupation

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la demanderesse, en particulier du contrat de bail et du décompte locatif, que Monsieur [Z] [E] [H] [G] est redevable à son égard d’une somme de 6.519,99€ au titre des loyers impayés arrêtés au 1er juin 2024, étant précisé qu’ont été déduits des sommes demandées :
- le coût des commandements de payer, qui n’ont pas la nature d’arriéré locatif, 
- la somme réclamée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère, compte tenu de l’absence de production du justificatif. 
Monsieur [Z] [E] [H] [G] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. 

L’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [E] [H] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 665,46€ à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux et remise des clés, révisable selon les modalités prévues au contrat. 

Les dépens

Monsieur [Z] [E] [H] [G] sera condamnée au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer du 25 septembre 2023 et à payer à la demanderesse, qui a été contrainte d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe

DECLARE la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire de la SAS AS BETHLEEM recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7 novembre 2023 sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 2];

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [E] [H] [G] tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant introduit de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [H] [G] à payer à La SAS AS BETHLEEM une indemnité mensuelle d’occupation de 665,46€ à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective des lieux et remise des clés, révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [H] [G] à payer à la SAS AS BETHLEEM une somme de 6.519,99€ au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au 1er juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 25 septembre 2023 sur la somme de 2.259,26€ et à compter de la présente décision pour le surplus, 

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [H] [G] à payer à La SAS AS BETHLEEM la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [E] [H] [G] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandements de payer du 25 septembre 2023.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits


LE GREFFIER LE JUGE