Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT BENOIT — 1 juillet 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00142 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVPW

MINUTE N° : 2024/




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 1er juillet 2024

à : 
Mme [W]







Copie exécutoire délivrée 

le : 1er juillet 2024

à :

Me WAN-HOÏ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT
DU 01 JUILLET 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Société SEMAC
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Elisa WAN-HOÏ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DÉFENDEUR :

Madame [K] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024

DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, 








EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2016, la SEMAC a donné en location à Madame [K] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4][Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 532,78€.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er février 2023 resté sans effet, la SEMAC a assigné Madame [K] [W] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [K] [W] ainsi que de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 76,22€ par jour de retard d s le prononcé du jugement,Condamner Madame [K] [W] lui payer pour les causes sus énoncées :- une somme de 2.812,21€ outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure correspondant au montant des arriérés des loyers et charges à la date de l’assignation,
- une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable révisable comme le loyer et les charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation et jusqu'à libération effective de tout occupant,
- les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024 lors de laquelle la SEMAC a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame [K] [W] a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le Juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue le 1er juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

La résiliation du bail

Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. 
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, la situation d’impayé a été signalée à la CAF le 20 juin 2017.
Par ailleurs, l’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet de la REUNION plus de 6 semaines avant la date de l’audience.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 1er février 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 4.994,48€ représentant le soldes des loyers et charges impayés au 11 janvier 2023 à hauteur de 4.801,75€ et les frais pour 192,73€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par la défenderesse dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 2 avril 2023

L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [K] [W] au titre des loyers, charges et indemnités échus impayés arrêtés au 29 mai 2024 d’une somme de 2.453,51€ que l’intéressée sera condamnée à payer. Il convient de préciser que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits.

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, la défenderesse a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, expliquant avoir dû aider financièrement sa fille restée seule à Madagascar, mais avoir repris le paiement du loyer. La demanderesse a fait état de son accord pour que des délais lui soit accordés. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande selon les modalités prévues au dispositif. 

Ainsi, le tribunal pendant les délais accordés au dispositif suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire respecte strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants.
À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique.
Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

L’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que le bailleur dispose déjà en droit de voies d’exécution suffisante pour faire exécuter la présente décision.

L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame [K] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation de 532,78€ révisable selon les modalités prévues au contrat.

Les autres demandes

Ni l'équité ni la situation économique des parties ne justifie de faire application des dispositions de l'article 700 dès lors que Madame [K] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de la SEMAC recevable,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 2 avril 2023,

CONDAMNE Madame [K] [W] à payer à la SEMAC la somme de 2.453,51€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 sur la somme de 4.801,75€ et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus,

ACCORDE des délais de paiement à la locataire et suspend pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,

DIT que la locataire devra s’acquitter des sommes dues par versements mensuels de 104,22€ en sus du loyer courant avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision pour l'acquittement de sa dette,

DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance,

DIT que si la locataire respecte strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

DIT qu’à défaut, la clause reprendra immédiatement son plein effet et la dette deviendra immédiatement exigible à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Madame [K] [W] et de tout occupant de son chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique.

CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [K] [W] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation de 532,78€ révisable selon les modalités prévues au contrat,

RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

DEBOUTE la SEMAC des demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [K] [W] aux entiers dépens de l’instance.


AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE