Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT BENOIT — 1 juillet 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVPZ

MINUTE N° : 2024/ 




Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 1er juillet 2024

à : 
Mme [Y]







Copie exécutoire délivrée 

le : 1er juillet 2024

à :

Me Chafi AKHOUN
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

-

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT
DU 01 JUILLET 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [T] [Z] [P] épouse [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Elisa WAN-HOI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DÉFENDEUR :

Madame [O] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascaline PILLET,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juin 2024


DÉCISION :

Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, , assistée de Maureen ETALE, Greffier, 





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 décembre 2009, Madame [T] [Z] [P] épouse [S] a donné en location à Madame [O] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700€ charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 novembre 2023 resté sans effet, Madame [T] [Z] [P] épouse [S] a assigné Madame [O] [Y] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de SAINT BENOIT aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- juger que Madame [O] [Y] n’est pas à jour dans le règlement des loyers, qu’elle a failli à son obligation contractuelle, que le commandement de payer est resté sans effet pendant plus de deux mois, 
- constater acquise au profit du bailleur la clause résolutoire visée dans le commandement, 
- juger que Madame [O] [Y] a également un comportement fautif justifiant la résiliation du bai, 
- en conséquence constater la résiliation du bail liant les parties, 
- juger que depuis cette date Madame [O] [Y] est occupante sans droit ni titre, 
- condamner Madame [O] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (700€) à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’au jour de la complète libération des lieux, 
- condamner Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 5.928,40€ au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation à parfaire au jour de la décision, avec intérêts de droit, 
- ordonner l’expulsion de Madame [O] [Y] et de tous occupant de son fait et ce, avec l’assistance du Commissaire de police et de la Force publique s’il y a lieu, 
- ordonner le transport et la séquestation des meubles et obljets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu aux choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamner Madame [O] [Y] à lui payer la somme de 1500€ au titre de dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait du comportement fautif de la locataire et de son trouble de voisinage,
- condamner Madame [O] [Y] au paiement d’une somme de 1500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépense notamment le coût du commandement de payer (de 181,40€).

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024. Madame [T] [Z] [P] épouse [S] a maintenu ses demandes et actualisé sa créance. Madame Madame [O] [Y], citée à étude, n’a pas comparu.

Le juge n'a pas été destinataire de l’enquête des services sociaux.

La décision a été rendue le 1er juillet 2024 par mise à disposition au greffe.



MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué.


La résiliation du bail

Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. 
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 28 novembre 2023.
Par ailleurs, l’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet de la REUNION plus de 6 semaines avant la date de l’audience.
Dès lors, l’action en résiliation de bail est régulièrement engagée.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Le demandeur justifie avoir délivré le 27 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 2.415,19€€ représentant le soldes des loyers impayés entre les mois de septembre et de novembre 2023 inclus, à hauteur de 2.100€, la TEOM 2023 (prorata) pour 147€ et les frais pour 168,19€.
Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de six semaines de la délivrance de l’acte.
Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 9 janvier 2024.

L’arriéré de loyer et charges

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le relevé de compte) être créancier de Madame Madame [O] [Y] au titre des loyers, charges échus impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus d’une somme de 5.600€ que l’intéressée sera condamnée à payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer. Il convient de préciser que les frais dits judiciaires inclus dans les dépens ont été déduits, ainsi que le loyer impayé du mois d’août 2023, non visé dans le commandement de payer.

Par ailleurs, la demanderesse justifie du montant du prorata dû au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023, de sorte que Madame Madame [O] [Y]sera également condamnée à lui payer la somme de 147€ à ce titre.

Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l'espèce, la défenderesse n'a pas formé de telles demandes. Elle n'a par ailleurs pas repris le paiement du loyer.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion.

Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux.

Les dommages-intérêts

La condamnation au paiement de dommages-intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la demanderesse ne fait état d’aucun préjudice, se limitant à évoquer un comportement fautif consistant en la résistance dans le paiement du loyer ayant causé un préjudice sans expliquer en quoi a consisté ce préjudice et encore moins en justifier. Par conséquent, la demande sera rejetée.

L’indemnité d’occupation

Du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux, Madame Madame [O] [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700€ révisable selon les modalités prévues au contrat pour le loyer et les charges.

Les autres demandes

Madame Madame [O] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et à verser à la demanderesse qui a été contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,


CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 janvier 2024,

ORDONNE en conséquence, l’expulsion de Madame Madame [O] [Y] et en cas d’opposition, le concours de la force publique,

RAPPELLE qu’en tout état de cause la locataire ne pourra être expulsée des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE Madame Madame [O] [Y] à payer le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation de 700€ révisable selon les modalités prévues au contrat pour le loyer et les charges,

CONDAMNE Madame Madame [O] [Y] à payer à Madame [T] [Z] [P] épouse [S] la somme de 5.600€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 2.100€ et à compter de la délivrance de l'acte d'assignation pour le surplus,

CONDAMNE Madame Madame [O] [Y] à payer à Madame [T] [Z] [P] épouse [S] la somme de 147€ au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023,

DEBOUTE Madame [T] [Z] [P] épouse [S] des demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame Madame [O] [Y] à payer à Madame [T] [Z] [P] épouse [S] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance.


AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LE JUGE