Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 23/04450 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PNBK

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________
à :
Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, 
Me Mariannick CANEVET, 
Maître Audrey THIBAULT de la SCP THIBAULT-BAUER SCP


Jugement Rendu le 11 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT (81/5569), situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

Madame [O] [J], née le 22 Février 1991 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Audrey THIBAULT de la SCP THIBAULT-BAUER SCP, avocat au barreau d’ESSONNE postulant, Me Mariannick CANEVET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire



Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 29 Juin 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [J] est propriétaire des lots n°61 et 96 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 1]

Par exploits de commissaire de Justice du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (en abrégé SERGIC) a fait assigner Mme [O] [J] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé
-constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles

En conséquence, 
-condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

. 8.216,03 euros selon arrêté de compte du 23 mars 2023, Provisions charges 01/10/23-31/12/23 et Fonds Travaux Alur Trim 4/2023 0096 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
. 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 396 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 17 février 2023 sur la somme de 7.645,13 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,
- condamner la défenderesse en tous les dépens.

Les audiences des 12 octobre 2023, 16 novembre 2023, 11 janvier 2024, 14 mars 2024 ont été renvoyées à la demande des parties qui n’étaient pas en état.

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a comparu par avocat et a maintenu comme suit les demandes figurant dans ses conclusions en réplique n°3:

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de:

. 6.816,77 euros arrêté au 30/04/2024 au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés échus
. 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 396 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 17 février 2023 sur la somme de 7.645,13 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,
- condamner la défenderesse en tous les dépens.


A l’audience du 16 mai 2024, Mme [O] [J] a comparu par avocat, se réfère à ses conclusions 4 en défense, précise qu’elle abandonne sa demande de condamnation du syndic de copropriété à rectifier l’état du compte de la défenderesse en intégrant le second ivrement de six cent euros en date du 02 octobre 2024 sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et maintient comme suit le surplus des demandes:

-RECEVOIR Madame [J] en ses écritures et demandes reconventionnelles
-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT représenté par son syndic en exercice SERGIC, en toutes ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire , et pour le cas où le tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de Madame [J] :

- CONDAMNER le syndic de copropriété à payer la facture d’eau litigieuse à hauteur des trois quart, et seulement au paiement d’un quart pour Madame [J]
-FIXER, des délais de paiement à Madame [J] par des mensualités de paiement inférieures à 600€ par mois jusqu’à complet paiement, en cas de condamnation à payer le quart de la facture litigieuse ;
-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT représenté par son syndic

en exercice SERGIC au paiement de la somme de 3.600€ de l”article 700 du cpc

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées dela date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 17 février 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Mme [O] [J]- l’avis de réception portant la mention cochée “pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.501,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 06 février 2023, appel du 1er janvier 2023, Provision charges 01/01/23-31/03/23 et Fonds travaux Alur trim 1/2023 0096 inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Mme [O] [J] ne conteste pas le principe de la dette mais conteste le montant réclamé en affirmant être à jour des charges courantes normales excluant uniquement la charge litigieuse du dégât des eaux survenu le 07/09/2021. Selon elle, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’origine de la fuite de telle ou telle canalisation défectueuse ou autre de cause de défaillance qui lui serait imputable. Elle relève que les négligences du syndic de la copropriété lui ont fait perdre une chance de bénéficier des dispositions du décret du 24 septembre 2012 relatif à la facturation en cas de fuites sur les canalisations d’eau potable. Elle conclut ainsi à titre principal au débouté des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT et, à titre subsidiaire, au partage du paiement de la facture d’eau à hauteur des 3/4 pour le demandeur et d’1/4 pour elle et à titre infiniment subsidiaire elle sollicite des délais de paiement.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance actualisée à la somme de 6.816,77 euros arrêtée au 30/04/2024 au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux loi Alur est certaine, liquide et exigible. Selon lui, l’origine de la fuite d’eau litigieuse se situe dans la partie privative appartenant à la défendresse qui a d’ailleur fait réaliser les réparations nécessaires. Il rappelle les dispositions du règlement de copropriété dont il ressort que les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privatifs et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux ci constituent des parties privatives. Il conclut que ce n’est pas à la copropriété de supporter la surconsommation d’eau chaude du lot de Mme [J] alors que la fuite est d’origine privative.

Sur ce

Les parties s’opposent sur l’imputabilité de la surfacturation de la consommation d’eau liée à une fuite survenue courant 2021, le syndicat des copropriétaires soutenant que l’origine de la fuite se situe dans les parties privatives de la défendresse alors que cette dernière soutient que l’orgine de la fuite se situe dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT verse contradictoirement aux débats une facture datée du 13 septembre 2021 de l’entreprise PCD Plomberie-Chauffage-Dépannage-Climatisation (pièce n°14) dont il ressort que “l’infiltration de cghez M. [S] provient de l’appartement de chez Mme [J] R+3 sur le réseau d’eau chaude sanitaire en dalle” (...).

L’article 7 du règlement de copropriété de la [Adresse 5] (pièce n°11 du syndicat des copropriétaires demandeur) dispose que “les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire les locaux compris dans son lot ayant tous leurs accessoires, à charge pour lui d’en assurer l’entretien et le fonctionnement suivant les conditions du présent règlement, à ses frais exclusifs. Elles comprennent donc sans que cette énonciation soit limitative et seulement si les éléments existent: (...)

-les canalisations, câbles et lignes intérieures au local et assurant sa distribution exclusive et particulière en eau, électricité, téléphone, l’évacuation des eaux usées et le tout à l’égoût, depuis leur branchement sur les canalisations et lignes communes, ainsi que lesdits branchements et tous robinets d’arrêt dans tout leur parcours à l’intérieur de la partie privative”.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un commencement de preuve que l’origine de la fuite provient du réseau d’eau chaude de la partie sanitaire en dalle, partie privative selon le règlement de copropriété, appartenant à Mme [O] [J].

Mme [O] [J] justifie avoir procédé au paiement de la facture du plombier par elle mandaté pour procéder aux réparations induites par l’origine de la fuite (pièce n°5-1 de la défenderesse).

En procédant uniquement par voie d’affirmations, Mme [O] [J] ne rapporte pas la preuve que l’origine de la fuite se situerait dans les parties privatives.

La défenderesse, qui revendique le bénéfice des dispositions du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012 relatif à l’écrêtement de la facture d’eau, ne justifie pas non plus d’une attestation d’entreprise de plomberie mentionnant la localisation de la fuite et la date de sa réparation.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte actualisé des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés arrêté au 30 avril 2024 sur la période du 01/11/2022 au 30/04/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 6.816,77 euros.

En dehors de la contestation du montant de 6.926,83 euros lié à la facture d’eau litigieuse, Mme [O] [J] n’a pas émis d’autres observations sur les montants réclamés.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux Alur impayés échus arrêté au 30/04/2024 s’établit bien à la somme de 6.816,77 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 20 février 2023, date de distribution de la mise en demeure. 

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 29 juin 2023 produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Mme [O] [J], laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, il ne rapporte pas non plus la preuve d’un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires. 

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires LE SOLEIL LEVANT de sa demande de dommages et intérêts. 

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 396 euros.

Les demandes présentées au titre de:

-frais de constitution dossier avocat pour un montant de 192 euros dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre de ses mission habituelles

-mise en demeure par LRAR du 28/11/2022 et relance après mise en demeure du 28/12/2022 dès lors que les justificatifs d’envois de ces lettres n’ont pas été versés aux débats.

Les frais des mise en demeure du 17 février 2023 constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 sus rappelé mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 35 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestations.

Par conséquent, Mme [O] [J] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. 

Mme [O] [J] sollicite, sans verser aucune pièce pour justifier de sa situation financière, des délais de paiement tandis que le syndicat des copropriétaires ne conclut pas spécifiquement sur cette demande.

Il convient en conséquence d'accorder à Mme [O] [J], un délai pour s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu'en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Mme [O] [J], qui succombe, est condamnée aux entiers dépens. Elle ne peut qu’être déboutée de la demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [J] est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 6.816,77 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux Alur impayés échus arrêté au 30 avril 2024 pour la période du 01/11/2022 au 30/04/2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 février 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 29 juin 2023 dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement

AUTORISE Mme [O] [J] à s'acquitter de la dette par 12 versements mensuels de 600 euros, le 12ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [O] [J] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

CONDAMNE Mme [O] [J] aux entiers dépens 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,