Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 23/00511 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PC65

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
l’AARPI AUDINEAU GUITTON, Me Isabelle RUBIN BUCHINGER





Jugement Rendu le 18 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41 sis [Adresse 4]

représenté par son syndic, le Cabinet COVERGENCE IMMOBILIER

dont le siège social est [Adresse 3] - [Localité 6] 

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [Z] [M] [V]
né le 30 Septembre 1983 à [Localité 7] (Cap Vert)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2] - 
[Localité 1]

représenté par Me Isabelle RUBIN BUCHINGER, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEUR






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [M] [V] est propriétaire des lots n° 143, 300 et 396 dans la copropriétéJUNOT 41 sise [Adresse 4] à [Localité 8].

Par exploit de commissaire de de justice du 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41, représenté par son syndic en exercice le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [X] [M] [V] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins :

- CONDAMNER Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé JUNOT 41 sis [Adresse 4] à [Localité 8], la somme en principal de 13.196,50 €, au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 06/12/2022 inclus et représentant :
o 11.999,67 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 1.196,83 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 dc la Loi du 10jui1let 1965.

- ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [X] [Z] [M] [V] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
o de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 06/05/2013, pour paiement de la somme de 1.102,06 € ;
o de la relance adressée par 1e cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 6.213,83 € ;
o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 1 l.766,93 € ;
o de la sommation de payer délivrée par 1’étude ID FACTO, Huissiers dejustice associés, en date du 15/05/2021, pour paiement de la somme de 10.702,89 € ;
o de la présente assignation.

- ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de 1a délivrance de 1’assignation ;

- CONDAMNER Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé JUNOT 41 sis [Adresse 5], la somme de 1.300,00 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.

- CONDAMNER Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé JUNOT 41 sis [Adresse 4] a [Localité 8], une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’artic1e 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de 1’artic1e 699 du Code de Procedure Civile. 

Monsieur [M] [V], régulièrement assigné, a constitué avocat, mais n’a jamais conclu.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 mai 2024. Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.



Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 143, 300, 396 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 25/10/2012, 28/11/2013, 3/07/2014, 24/09/2015, 20/06/2017, 18/09/2018, 25/04/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 23/04/2022 ;
- un certificat de non recours ; 
- le contrat de syndic ;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 8/11/2022, pour la période du 01/10/2012 au 8/11/2022 provision charges courantes 01/10/2022 et cotisations fonds travaux ALUR 1/10/2022 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 13.196,50 euros dont 1.196,83 euros de frais de recouvrement ;

A l'examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur, arrêté au 06/12/2022 pour la période du 01/10/2012 au 08/11/2022 prov./Chg courante 01/10/2022 et virt [M] [V] 899 et 904 inclus, s'élève bien à la somme de 11.999,67 euros. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation introductive de l’instance du 16/01/2023.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.


Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.


Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [M] [V] sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Cependant il est noté des efforts de règlements partiels réguliers dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dûs. 

En conséquence, Monsieur [M] [V] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. 

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.196,83 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :

-les frais de mise en demeure et de relance ainsi que celle de Me [D] en ce que les modalités d’envoi des lettres ne sont pas produites ;
- les frais de mise au contentieux qui ne sont pas justifiés.

Seule apparaît fondée la sommation de payer mais pour un montant ramené à 174,05 euros conformément au montant du coût de l’acte figurant dans la sommation de payer.

Par conséquent, le défendeur est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 174,05 euros au titre des frais de recouvrement.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [V], qui succombe, est condamné à payer les dépens.



Il est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41 la somme de 11.999,67 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur selon arrêté de compte du 06/12/2022, pour la période du 01/10/2012 au 8/11/2022 provision charges courantes 01/10/2022, cotisations fonds travaux ALUR 1/10/2022 et virements [M] [V] 899 et 904 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.072,16 euros à compter de la mise en demeure du 6 mai 2013, à compter de l’assignation en justice du 16 janvier 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41 la somme de 500 euros à titre de dommages et intérets ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41 la somme de 174,05 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] [M] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence JUNOT 41 une somme de 2.000 euros à des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] [M] [V] aux dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par le cabinet AUDINEAU GUITTON réprésentée par Me Eric AUDINEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT