Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 22/01057 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-ONFG

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Vincent LOIR, Me Sylvain-ulrich OBAME





Jugement Rendu le 18 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [9] située [Adresse 5]

représenté par Maître [Y] [C] [O], Administrateur provisoire

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [W] [E]
née le 10 Février 1982
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sylvain-Ulrich OBAME, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE







COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

********


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [E] est propriétaire des lots n° 9, 14, 27, 61, 75, 79, 270, 289 au sein de la résidence en copropriété [9] sis [Adresse 5] À [Localité 7].

Par exploit de commissaire de justice du 18 février 2022, le syndicat des copropriétaires [9], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [C] [O] a fait assigner Madame [W] [E] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 51.107,03 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 février 2022, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, 279,60 euros de frais de recouvrement et 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°4, notifiées par voie dématérialisée le 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires[9], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

- Dire le syndicat des copropriétaires dénommé [9] sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire la SELARL [C] [O] ALIREZAI prise en la personne de Maître [Y] [C] [O] recevable et bien fondé en ses demandes, 
 
Y faisant droit, 
 
- Débouter Madame [W] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



 
- Condamner Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [9] sis [Adresse 5] la somme de 65.058,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1 er avril 2023 soit appel du 2 ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
 
- Condamner Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [9] sis [Adresse 5] la somme de 279,60 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
 
- Condamner Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [9] sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ; 
 
- Condamner Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé [9] sis [Adresse 5] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
-Condamner Madame [W] [E] au paiement des dépens dont distraction au profit de Maître Vincent Loir avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 
 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit. 

Le syndicat des copropriétaires répond à la défenderesse qui s’oppose à payer la somme de 15.337,45 euros au titre des créances douteuses et saisies immobilières, que cette somme est due du fait des différentes saisies lancées, des mises à prix correspondantes, et que tout a été voté par assemblées le 27 juin 2017 et 18 juin 2018 si bien que cela est opposable à la défenderesse.

De même, le virement de 600 euros opposé par la défenderesse ne peut être pris en compte en ce qu’il est affecté à une autre copropriété (cabinet PRECLAIRE) où Madame [E] possède d’autres biens immobliers.

Enfin, il explique que Madame [E] ne peut contester la décision de l’administrateur provisoire, concernant les travaux de remise en état de l’ascenseur. De plus ceux-ci ont été financés par une aide et aucun appel de fonds n’a été effectué vis-à-vis de Madame [E].

Il s’oppose à la demande de délais de paiement de celle-ci compte tenu de l’ampleur de la dette, de l’absence de règlement y compris des charges courantes et en ce que l’échéancier ne pourra résorber l’arriéré. 

Enfin, il soutient sa demande de dommages et intérêts au motif que la copropriété est en difficulté et que Madame [E] participe à la fragiliser.









En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives en réponse n°4 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 5 novembre 2023, Madame [W] [E] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de:

-JUGER que la dette de Madame [W] [E] n’excède pas la somme de 46.944,35 € (65.058,93€ - 15.337,98 € - 276,60 €), appels provisionnels sur charges courantes du 1 er trimestre et 2 ème trimestre 2023 inclus, compte tenu à la fois de l’amputation des avances de charges pour créances douteuses et saisie immobilière pour 15.337,98 €, et de la nécessité de déduire les frais indûment présentés comme nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour 276,60 €. 
 
-JUGER que l’exécution des travaux de remise en état de l’ascenseur impair n°DS636, pour un montant de 25.736,16 € HT, soit 28.309,78€ TTC ne peut être supportée par Madame [E], propriétaire au [Adresse 6], en application du critère de l’utilité en copropriété. 
 
-ACCORDER en outre à Madame [W] [E] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil. 
 
-JUGER que le Syndicat des Copropriétaires [9] sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Maitre [Y] [C] [O], administrateur judiciaire désigné par ordonnance en date du 13 mai 2020 et dont la mission a été prolongée par ordonnance du 4 mai 2021, demeurant [Adresse 1], n’est pas fondé à solliciter une condamnation de Madame [W] [E] à des dommages et intérêts en sus de l’arriéré de charges et des intérêts au taux légal réclamés. 
 
L’en DEBOUTER. 
 
-JUGER que le Syndicat des Copropriétaires [9] sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire Maitre [Y] [C] [O], administrateur judiciaire désigné par ordonnance en date du 13 mai 2020 et dont la mission a été prolongée par ordonnance du 4 mai 2021, demeurant [Adresse 1] devra garder à sa charge ses frais irrépétibles ainsi que les dépens de la présente instance. 

Madame [E] s’oppose à payer la dette à hauteur de 15.337,98 euros correspondant aux créances douteuses et aux frais de saisies immobilières. De même, elle explique que la somme de 276,60 euros doit être retranchée car ce sont des frais de vacation compris dans la gestion courante du syndic et qu’ils ne relèvent pas non plus de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que ses règlements à hauteur de 600 euros ne sont pas pris en compte dans le décompte.

Enfin, elle s’oppose au paiement des travaux de remise en état de l’ascenseur, en ce que son lot n’est pas desservi par l’ascenseur.

Elle indique être de bonne foi, faire des efforts de règlements, et que ses difficultés de paiement sont dues à son état de santé et à sa situation financière extrêmement délicate pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires. Elle souligne également que l’adoption de travaux très importants de réfection des parties communes par la copropriété a aggravé sa situation.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle explique que ses appartements ne sont plus occupés du fait des actions de la commune si bien qu’elle ne peut profiter du fruit de ceux-ci pour rembourser ses crédits immobiliers et payer ses charges de copropriété. Elle souligne également la paupérisation et dégradation de la copropriété [Localité 7] 2 qui a un impact considérable sur sa situation. Elle ajoute avoir des problèmes de santé qui la rendent inapte à son emploi la privant de revenus. Elle explique héberger ses frères et soeurs et souligne ses efforts de règlements réguliers et sa proposition d’échéancier à hauteur de 500 euros, en plus de ses paiements de 600 euros mensuels.

Elle demande à ce que soit écartée l’exécution provisoire, compte tenu du fait qu’elle est en arrêt maladie, que cela la priverait de tout intérêt à faire appel, et du fait de la procédure de rachat d’ici 2026 par l’EPPIF des logements.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du16 mai 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »






L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

-le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse, qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° des lots n° 9, 14, 27, 61, 75, 79, 270, 289 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 27/07/2017, 24/10/2017, 18/06/2018, 27/09/2019,
- les décisions prises par l’adminstrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétaires en difficulté,
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1er avril 2023, pour la période du 27/06/2017 au 1/04/2023 2ème appel de fonds et Fonds travaux ALUR inclus faisant apparaître un solde débiteur de 65 058,93 euros ;

Madame [W] [E] conteste les frais suivants :

-15.337,98 euros correspondant aux provisions de charges pour créances douteuses et saisies immobilières
-276,60 euros correspondant à des frais de vacation qui ne relèvent ni de l’article 10 ni de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais correspondent à des frais de gestion courante du syndic
-les frais de remise en état de l’ascenseur puisqu’il s’agit de frais concernant l’ascenseur du [Adresse 4] alors qu’elle est propriétaire au [Adresse 6].

S’agissant des provisions de charges pour récrances douteuses et saisies immobilières: le syndicat des copropriétaires verse contradictoirement aux débats les procès verbaux des assemblées générales des 27 juin 2017 (résolutions n°16 à 35) et 18 juin 2018 (résolutions n°23 à 30) ayant voté la dépréciation des créances douteuses et la fixation du montant de la mise à prix concernant les lots de copropriétaires défaillants dans le paiement des charges et ce dans le cadre de saisies immobilières autorisées. Dès lors, ces charges ayant été voté par lesdites assemblées (non contestées) doivent être réparties et supportées entre les copropriétaires au titre des charges de copropriété. En conséquence, Madame [E] est redevable des sommes réclamées de ce chef avec les autres copropriétaires au prorata de ses tantièmes.

S’agissant des frais de vacation de 276,60 euros: le décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux figurant dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires demandeur ne fait pas apparaître de montant de 276,60 euros au titre de frais de vacation. La demande présentée de ce chef par Mme [W] [E] n’apparaît dès lors pas bien fondée.
 






S’agissant des frais de remise en état de l’ascenseur:

Le décompte figurant dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires demandeur fait apparaître à la date du 12/10/2020 des frais de PV n°4 remplacement porte ascenseur bat 6 d’un montant de 242,11 euros.

En l’espèce les parties ne produisent pas le réglement de copropriété permettant de vérifier les dispositions relatives à la répartition des charges relatives aux équipements communs que sont les ascenseurs. 

Madame [E] affirme avoir des lots seulement au numéro 6, or les pièces concernant ses lots (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires) mais également les appels de fonds, font état que certains sont au 4 (n°270, n° 289), d’autres au 6 (n°9,75,14,27). De plus, les lots qu’elle possède se trouvent à l’étage et non au rez-de-chaussée où des exonérations de charges d’ascenseur peuvent être possible. En conséquence, elle échoue à démontrer qu’elle n’est pas redevable des charges relatives à la remise en état de l’ascenseur.

Enfin, Madame [E] indique que des virements ne sont pas pris en compte par le décompte du syndicat des copropriétaires. Elle produit des relevés bancaires faisant état de virements au profit du syndic Sablons. Rien ne permet de vérifier qu’il s’agit de virements affectés aux lots concernés par la dette. 

De plus, le syndicat des copropriétaires produit une pièce n°106 d’un décompte concernant des lots 2/4 avenue de sablons appartenant à Madame [E], faisant état de virements qui correspondent avec les dates à ceux que Madame [E] évoque. Ainsi ces versements ne concernent pas les lots litigieux et la présente procédure. 

Ainsi, à l'examen des pièces, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux selon arrêté de compte du 01 avril 2023 pour la période du 27/06/2017 au 01/04/2023 2ème appel de fonds et Fonds travaux Alur 5.00% budget inclus s'élève à la somme de 65.058,93 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation en justice du 18 février 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Madame [E] constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété et ce d’autant que cette copropriété est déclarée en difficulté. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Il est toutefois noté des efforts de règlements jusqu’en 2021 par Madame [E] dont il sera tenu compte pour modérer le montant des dommages et intérêts réclamés. 

En conséquence, Madame [W] [E] est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. 


Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 279,60 euros tandis que Mme [W] [E] conlut au rejet de la demande.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :
-les frais de mise en demeure des 30/01/2018, 27/04/2018, 3/09/2018, 26/11/2018 en ce que celles-ci ne sont pas produites ainsi que leurs modalités d’envoi;
- Les frais de remise de dossier avocat en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles du syndic.

Seule apparaît bien fondée la demande présentée au titre de la mise en demeure du 28 février 2019 pour un montant de 48 euros.

Par conséquent, la défenderesse est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”. 

En l’espèce Madame [W] [E] fait état de problème de santé et d’un congé parental ce dont elle justifie, mais également qu’elle ne peut plus tirer profit de ses divers biens immobiliers du fait de la procédure initiée par la commune contre elle ce qui a pour conséquence la dégradation de sa situation financière. 

Cependant Madame [W] [E] ne justifie pas de ses revenus si bien que le tribunal ne peut apprécier sa situation financière au regard de sa dette très importante. 



En conséquence, il n’est pas établi que la défenderesse est en état d’apurer sa dette avec l’octroi de délais de paiement. Mme [W] [E] est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [E] qui succombe est condamnée à payer les dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce à savoir un congé parental ou le rachat du bien évoqué d’ici 2026 ne justifient de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [9] au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux selon arrêté de compte du 01er avril 2023 sur la période du 27/06/2017 au 1/04/2023 2ème appel de fonds et fonds Alur 01/04/2023 inclus la somme de 65.058,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 18 février 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement;

DÉBOUTE Madame [W] [E] de sa demande de déduction des charges pour créances douteuses et saisies immobilières pour 15.337,98 euros et de déduction des travaux de remise en état de l’ascenseur ; 

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [9] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [9] la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement ;




DÉBOUTE Madame [W] [E] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [9] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer les dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Vincent LOIR avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT