Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 22/04306 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OXST

NAC : 71F

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Bruno TURBÉ, Me Jérôme TURLAN




Jugement Rendu le 18 Juillet 2024



ENTRE :

Monsieur [W] [N]
né le 04 Novembre 1964 à [Localité 14], de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]

Madame [C] [N]
née le 14 Août 1962 à [Localité 13], de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]

représentés par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires Résidence [12] 
[Localité 11]

Représenté par son syndic en exercice la société COFEGI GESTION 
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, 

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représenté par Me Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEUR






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Novembre 2023
 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

**********

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] sont propriétaires des lots n°33 et 520 au sein de résidence en copropriété [12] située [Adresse 9] à [Localité 11].

Le 31 mai 2022 s’est tenue une assemblée générale des copropriétaires au cours de laquelle a notamment été adoptée la résolution n°18 relative à l’approbation de la répartition en charges spéciales des frais de personnel et d’entretien de la loge liés à la fonction de gardien.

Par exploit de commissaire de justice du 28 juillet 2022, Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence [12] représenté par son syndic en exercice, la société COFEGI GESTION, aux fins de voir annuler la résolution n° 18 de l’assemblée du 31 mai 2022, de les dispenser de toute participation aux frais de procédure et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

***

Aux termes de leurs dernières conclusionsrécapitulatives, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 27 juin 2023, Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] sollicitent du tribunal judiciaire d’Evry de: 

A titre principal, 
 
- ANNULER la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022 pour ne pas avoir été votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
 


A titre subsidiaire, 
 
- ANNULER la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2022 comme contraire au règlement de copropriété et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
En tout état de cause, 
 
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
 
- DIRE que Monsieur et Madame [N] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « RESIDENCE [12] » sis [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4], [Adresse 7], [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 5] [Adresse 8] à payer à Monsieur et Madame [N] une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens. 

Au soutien de leur demande d’annulation de la résolution n°18 votant la répartition en charges spéciales des frais de personnel et d’entretien de la loge liés à la fonction de gardien, les demandeurs relèvent à titre principal que cette résolution, qui consiste en une modification de la répartition des charges de copropriété, ne peut être votée qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, ils estiment que cette résolution, qui consiste en une modification des termes du règlement de copropriété, doit être annulée parce qu’elle ne pouvait intervenir qu’à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les demandeurs soutiennent que cette résolution encourt la nullité au regard de son caractère particulièrement imprécis.

***

En l’état de ses dernières conclusions en défense n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 24 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12], sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

- DEBOUTER les consorts [N] de leur demande en annulation de la résolution n°18 de l’Assemblée générale ordinaire du 31 mai 2022 ; 
- DEBOUTER les consorts [N] de leur demande de dispense de participation aux charges fondées sur l’article 10-1 de la loi de 1965 
- DEBOUTER les consorts [N] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
EN CONSEQUENCE, 
 
- CONDAMNER les consorts [N] à verser une somme de 8.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 


- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire ; 
- CONDAMNER les consorts [N] aux entiers dépens.


Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandeurs confondent d’une part la suppression du poste de concierge, qui a été adoptée à la majorité de l’article 26 par la résolution n°23 de l’assemblée générale du 28 octobre 2021 et d’autre part la répartition des charges spéciales des frais de personnel et d’entretien de la loge liés à la fonction de gardien qui relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon le défendeur, les charges répertoriées sont exclusivement des charges communes spéciales et non des charges communes générales, de sorte que le vote de la résolution n°18 pouvait intervenir à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sans contrevenir aux dispositions du règlement de copropriété.

Enfin, le syndicat des copropriétaires défendeur soutient que le libellé de la résolution n°18 est parfaitement explicite et précis de sorte qu’il n’y a pas lieu à annulation pour ce motif.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 mai 2024. 
L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 
MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18

Aux termes de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.”

En l’espèce, il est constant que la résolution n°18 relative à l’approbation de la répartition en charges spéciales des frais de personnel et d’entretien de la loge liés à la fonction de gardien a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La résolution n°18 consiste en une modification de la répartition des charges pour faire passer en charges spéciales les frais de personnel et d’entretien de la loge liés à la fonction de gardien de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne peut pas être adoptée à la majorité de l’article 24.

La demande d’annulation de la résolution n°18 apparaît bien fondée et il convient d’y faire droit. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux entiers dépens.

Il apparaît équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 2.000 euros à M. [W] [N] et Mme [C] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [W] [N] et Mme [C] [N] sont dispensés de participation aux frais de la procédure.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale du 31 mai 2022 de la résidence [12] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] à payer les entiers dépens ;

DISPENSE Madame [C] [N] et Monsieur [W] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT