Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 23/07138 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PUL6

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS

Jugement Rendu le 11 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE RODIN 47, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IME GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [U] [B] épouse [I], née le 27 Juin 1974 à INDE, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillante

Monsieur [R] [I], né le 14 Octobre 1969 à INDE, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire



Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 25 Octobre 2023,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] et M. [R] [I] sont propriétaires des lots n°372, 452, 453, 454 et 624 au sein de la résidence en copropriété RODIN 47 sise [Adresse 2].

Par exploits de commissaire de Justice du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner Mme [I] et M. [R] [I] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

-recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé
-constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles

En conséquence,

-condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

. 25.020,95 euros selon arrêté de compte du 17 juillet 2023, 4/4 FONDS DE TRAVAUX ALUR 2024 et APPEL 4E TRIMESTRE 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure
. 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,
. 575,40 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
. 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 14 juin 2023 sur la somme de 17.976,03 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est excutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC,

- condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

Les audiences du 18 janvier 2024 et 21 mars 2024 ont été renvoyées afin de permettre aux défendeurs de constituer avocat.

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses assignations introdutives d’instance. 


M. [R] [I] a comparu à l’audience du 16 mai 2024 où le président lui a rappelé les dispositions des articles 760 et 761 du code de procédure civile sur la nécessité de constituer avocat.

M. [R] [I] n’a pas constitué avocat.

Mme [I], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées dela date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 14 juin 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Mme [I] et M. [R] [I].

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 17.832,03 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 mai 2023, appel du 1er avril 2023 1/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2023 et APPEL 2E TRIMESTRE 2023 inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [I] et M. [R] [I] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°372, 452, 453, 454, 624 au sein de la copropriété 
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 12 mai 2016, 15 juin 2017, 06 juin 2018, 25 septembre 2019, 15 octobre 2020, 23 juin 2021, 07 juillet 2022, 12 juillet 2023, 07 septembre 2023
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées 
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 17 juillet 2023 pour la période du 01/04/2017 au 01/07/2023, 3/4 fonds de travaux loi Alur 2023, Appel 3ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 18.687,17 € 
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 17 juillet 2023 sur la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6.333,78 euros.

S’agissant des charges de copropriété impayées: 

A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux Alur impayés échus arrêté au 17 juillet 2023 pour la période du 01/04/2017 au 01/07/2023, 3/4 fonds de travaux loi Alur 2023, appel 3ème trimestre 2023 inclus, s’établit bien à la somme de 18.687,17€.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal sur la somme de 17.832,03 à compter du 15 juin 2023, date de distribution de la mise en demeure et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 octobre 2023. 

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 25 octobre 2023 produiront des intérêts.

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats de règlement de copropriété comportant une clause de solidarité et ne précise pas l’éventuel lien familial pouvant unir les défendeurs.

Dès lors, la demande de condamnation in solidum n’apparaît pas bien fondée et les indivisaires sont tenus au paiement des sommes à hauteur de leur part respective dans l’indivision.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 07/09/2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 17 juillet 2023 sur la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 6.333,78 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [I] et M. [R] [I] ont déjà été condamnés au paiement de charges de copropriété impayées par jugement du 12 septembre 2017 du tribunal d’instance de Juvisy sur Orge.

En ne procédant pas au paiement régulier de ses charges de copropriété, Mme [I] et M. [R] [I] causent au syndicat des copropriétaires RODIN 47 un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires puisqu’ils contraignent la copropriété, qui n’a pas d’autre ressource que le paiement des appels de fonds, à faire l’avance des frais et perturbe ainsi la gestion de la trésorerie.

Mme [I] et M. [R] [I] sont donc condamnés à payer une somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires RODIN 47.

Co responsables du préjudice, ils sont condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 575,40 euros.

Les demandes présentées au titre de:

- remise dossier à l’avocat n’apparait pas justifiée dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre de ses mission habituelles

- mise en demeure du 25/07/2019, relance MED et relance MED 15.02.21 dès lors que ni les lettres ni les justificatifs de leurs envois n’ont été versés aux débats.

Les frais des mise en demeure du 14 juin 2023 constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 sus rappelé mais il convient d’en ramener le montant aux sommes de 39,60 euros conformément aux montants figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestations.

Par conséquent, Mme [I] et M. [R] [I] sont condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 la somme de 79,20 euros (39,60 x 2) au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [I] et M. [R] [I], qui succombent, sont condamnés aux entiers dépens.

Mme [I] et M. [R] [I] sont par ailleurs condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE Mme [I] et M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 la somme de 18.687,17 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux Alur impayés échus arrêté au 17 juillet 2023 pour la période du 01/04/2017 au 01/07/2023, 3/4 fonds de travaux loi Alur 2023, appel 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal sur la somme de 17.832,03 euros à compter du 15 juin 2023, date de distribution de la mise en demeure et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 25 octobre 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter du 25 octobre 2023 dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil 

CONDAMNE Mme [I] et M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 la somme de 6.333,78 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 17 juillet 2023 sur la période du 4ème trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024 inclus

CONDAMNE in solidum Mme [I] et M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE Mme [I] et M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 une somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE in solidum Mme [I] et M. [R] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence RODIN 47 une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

CONDAMNE in solidum Mme [I] et M. [R] [I] aux entiers dépens 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,