Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 04 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 22/06305 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-O5AF

NAC : 30F

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, Me Virginie SELVA-FOYER


Jugement Rendu le 04 Juillet 2024


ENTRE :

La S.N.C. LA BOUTIQUE DU DOMAINE, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître Hakima AMEZIANE de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocats au barreau d’ESSONNE, plaidante

DEMANDERESSE


ET :


Madame [S] [J] épouse [B], née le 12 Juillet 1955 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE plaidante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Orlane AJAX, Greffière lors des débats à l’audience du 04 Avril 2024 et de Mathilde REDON, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juillet 2024

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé du 2 avril 1997, Madame [S] [J], épouse [B] a donné à bail commercial à Monsieur [V] [G], un local commercial sis, [Adresse 2] [Localité 3]. Le bail a pour destination l’exploitation d’une librairie, Papèterie Presse et Tabac. 

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 31 mars 2006. 

Par acte notarié du 20 septembre 2016, le fonds de commerce a été cédé à la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE. 

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2020, le bail a été amiablement résilié sans indemnité. Il a pris fin le 31 mars 2021.

Madame [B] a fait réaliser, par l’intermédiaire de son mandataire IME GESTION, un état des lieux de sortie le 31 mars 2021. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juin 2021, la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE, par le biais d’une association mandatée a sollicité la restitution du dépôt de garantie. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE a délivré une sommation de payer à Madame [B]. 

Par acte du 3 novembre 2022, la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Evry Madame [B] aux fins de restitution du dépôt de garantie. 
 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2023, la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite du tribunal de : 
RECEVOIR la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE en ses demandes, l’en dire bien fondée en fait et en droit, CONDAMNER Madame [B] à restituer à la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE le dépôt de garantie d’un montant de 2 691,05 euros, en principal, majorée des intérêts au taux légal de 2,25 % l’an jusqu’au parfait paiement,ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
JUGER que sur cette somme les intérêts se capitaliseront par année entière, CONDAMNER Madame [B] à payer à la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE la somme de 2500 euros en réparation du préjudice lié à la résistance manifestement abusive de la défenderesse, CONDAMNER Madame [B] à payer à la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, DIRE ET JUGER qu'en application des dispositions de l'article L-111-8 du Code des procédures civiles d'exécution, les éventuels frais d'exécution forcée seront à la charge de Madame [B], REJETTER toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir CONDAMNER Madame [B] aux entiers dépens. 
Au soutien de ses prétentions, la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE fait valoir : 
- qu’en matière de location, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire à l’expiration du bail dans un délai raisonnable estimé jurisprudentiellement à deux mois.
- qu’un état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé et que Madame [B] ne démontre pas que les dégradations constatées sont dues à la SNC LA BOUTIQUE DU DOMAINE. Elle soutient donc qu’elle ne peut être tenue des travaux de réfection et que le dépôt de garantie doit lui être restitué. A titre subsidiaire elle fait valoir que les devis présentés ne peuvent être retenus. 
- que lorsque le montant du dépôt de garantie équivaut à plus de deux échéances de loyer, le bailleur devra verser au locataire les intérêts perçus, au taux pratiqué par la Banque de France (2,25 % en 2021).
 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2023, Madame [B] sollicite du tribunal de : 
Débouter LA BOUTIQUE DU DOMAINE de ses demandes de condamnations à l’encontre de Madame [B], Condamner LA BOUTIQUE DU DOMAINE à régler à Madame [B] la somme de 1.108,95 euros au titre de l’indemnisation restant à percevoir pour la dégradation des locaux après compensation avec le dépôt de garantie, Condamner la BOUTIQUE DU DOMAINE à régler à Madame [B] la somme de 3.000 euros pour procédure abusive, A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal considérait devoir entrer en condamnation à l’encontre de Madame [J], 
Accorder à Madame [J] [B] un délai de 24 mois pour régler les sommes dues, Reporter le départ du cours des intérêts à l’issue de ce délai de 24 mois et débouter LA BOUTIQUE DU DOMAINE de sa demande d’astreinte, En tout état de cause, 
Condamner LA BOUTIQUE DU DOMAINE, à payer à Maître SELVA-FOYER avocat du bénéficiaire de l’aide, la somme de 3.000 euros TTC, Condamner LA BOUTIQUE DU DOMAINE, SNC aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Madame [B] fait valoir :
- que faute d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil est applicable et donc le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre en cet état. Elle affirme, qu’en 2015, aucune offre ou demande de renouvellement de bail n’a eu lieu, et donc que l’article L145-40-1 du Code de commerce n’est pas applicable aux faits litigieux. 
- qu’elle est en droit de conserver le dépôt de garantie en raison des dégradations mis en exergue lors de l’état des lieux de sortie et pour lesquels les travaux de réfection sont à la charge du preneur. 
 
Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile.
La clôture de l’instruction a été fixée au 1er février 2024, par ordonnance du même jour. 
L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 4 avril 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.
 
 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
I/ Sur la demande en restitution du dépôt de garantie 
 
- Sur l’inapplication L. 145–40–1 du Code de commerce issu de la loi PINEL
L’article L. 145–40–1 du Code de commerce que : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 
Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil ». 
L’article 1731 du Code civil dispose que : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Dès lors, pour les baux conclus à compter du 20 juin 2014, si l’état des lieux d’entrée du bail commercial n’a pas été réalisé, la loi prévoit expressément que le bailleur ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil. 
La question se pose donc de savoir si l’article L. 145–40–1 du Code de commerce est applicable au bail litigieux. 
En effet, il ressort des pièces du dossier que le bail a été signé le 2 avril 1997. Il est constant que le bail a fait l’objet d’un congé avec offre de renouvellement le 26 septembre 2005. 
Le preneur soutient que le bail a été renouvelé le 2 avril 2015. Cependant, il ne produit aucun justificatif permettant d’établir que le bail a été renouvelé en 2015. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un renouvellement de bail. 
Ainsi, il ne peut qu’être établi que le bail a été renouvelé le 26 septembre 2005 et que depuis il se poursuit par tacite reconduction conformément à l’article 145-9 du Code de commerce. Cet article dispose en effet : « qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ».
Par conséquent les dispositions de la loi PINEL ne sont pas applicables au bail objet du présente litige et l’article L. 145–40–1 du Code de commerce issu en vigueur à compter 18 juin 2014 ne pourra être utilisé. 
- Sur la prise en charge des travaux
Il est constant qu’aucun état des lieux n’a été réalisé au moment où la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE a pris à bail les locaux. L’article 1731 du Code civil dispose que : « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Il sera donc présumé que les lieux ont été pris en bon état. Il est admis qu’il s’agit d’une présomption simple qui tombe devant la preuve contraire apportée par tous moyens, y compris par témoins. 
Il convient de relever que dans ses conclusions, Madame [B] mentionne des dégradations sans jamais les caractériser, ni même préciser leur nature et leur consistance. 
Le devis fourni concerne des travaux de peinture dans la boutique et les WC. L’état des lieux de sortie mentionne des murs de la boutique en bon état et des murs de WC dégradés, concernant la peinture. Il convient cependant de relever que le devis fourni concerne uniquement une appréciation des solutions réparatoires et non la caractérisation des désordres, de sorte que Madame [B] échoue à rapporter la preuve des manquements dont elle se prévaut. 

Elle sera donc déboutée de sa demande en prise en charge des travaux de réfection du local commercial. 
 
- Sur la restitution du dépôt de garantie 
Les parties ne s’accordent pas sur le montant du dépôt de garantie. 
Le contrat de bail initial fixe en page 8 un dépôt de garantie à hauteur de 10.650 francs soit 1.653,58 euros. 
L’acte de cession en date du 27 septembre 2016 mentionne en page 7 un dépôt de garantie à hauteur de 2.570,79 euros. Cependant, il convient de relever que le bailleur n’est pas partie à l’acte de cession et n’en est d’ailleurs pas signataire. 
Si le preneur allègue que le dépôt de garantie est de 2.691,05 euros, il ne rapporte pas la preuve que celui-ci a fait l’objet de complément depuis sa constitution. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or, en l’espèce, c’est à la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE, en demande et sur qui repose la charge de la preuve de prouver le montant du dépôt de garantie. 
Ainsi, il sera établi que le dépôt de garantie est 1.653,58 euros. 
 
- Sur les intérêts au taux légal, 
La SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite que cette somme soit majorée des intérêts au taux légal de 2,25 % l’an jusqu’au parfait paiement, sur le fondement de l’article 145-40 du Code de commerce. 
Aux termes de l’article L.145-40 du Code de commerce (dans sa version applicable depuis le 21 septembre 2000) «Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.»
En l’espèce, il a été déterminé que le dépôt de garantie versé est de 1.653,58 euros, correspondant à 3 mois de loyer. 
Cependant l’article du bail relatif au dépôt de garantie précise également que « de convention expresse, la somme versée à titre de dépôt de dépôt de garantie ne sera productive d’aucun intérêt ». 
Il s’ensuit que les parties avaient librement déterminé de déroger à la règle fixée par l’article L.145-40 du Code de commerce. 
Par conséquent, la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sera déboutée sur ce point. 
 
- Sur la demande d’astreinte
La SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 
Il n’y a pas lieu à ce stade de la procédure d’assortir la restitution du dépôt de garantie d’une astreinte. 
 
- Sur la capitalisation des intérêts 
Aux termes de l’article 1154 ancien du Code civil applicable aux faits litigieux : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ».
En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la signification de la présente décision. 
 
II/ Sur la demande en délai de paiement 
En application de l’article 1244-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En l’espèce, Madame [B] justifie de revenus à hauteur de 810 euros par mois et elle a bénéficié dans le cadre de la présente instance de l’aide juridictionnelle. Ainsi au vu de la situation économique du défendeur et du montant de la dette, il y a lieu de faire droit à la demande d'échelonnement sur 24 mois, avec une échéance de 70 euros sur les 23 premiers mois, les mensualités étant exigibles le 10 de chaque mois. Le Tribunal attire l'attention du défendeur sur le fait qu’elle est invitée à régler davantage chaque mois en fonction de ses facultés, les délais de paiement ayant pour but de permettre de solder la dette et non de différer la difficulté.
Cet échelonnement deviendra caduc et les sommes dues redeviendront immédiatement exigibles en cas de défaut de paiement de l'une quelconque des échéances ci-dessus fixées, à la date de son exigibilité.
Par ailleurs, la situation financière du défendeur justifie d'ordonner que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, comme le permet l'article 1244-1 précité.
 
III/ Sur les demandes en dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive
La SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite de condamner Madame [B] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice lié à la résistance abusive de la défenderesse. Elle fait valoir que malgré de nombreuses demandes, le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué et que le temps de la procédure doit être pris en compte dans l’évaluation du préjudice qu’elle subit. 
La SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite de condamner Madame [B] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice lié à la résistance abusive de la défenderesse. 
Madame [B] sollicite de condamner la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le même fondement. 
Il ressort de l’article 1240 du Code civil que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Il résulte des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal. 
En l’espèce, il convient également de relever que la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE ne justifie pas d’un préjudice qui n’est pas compris dans l’indemnisation qu’elle doit recevoir du fait de la restitution du dépôt de garantie.  
En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un préjudice. 
Par conséquent, la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive.
Concernant Madame [B], ayant été déboutée de ses demandes, alors que le preneur a obtenu partiellement gain de cause, il ne peut être considéré que l’action de la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE est abusive. Madame [B] sera donc également déboutée de sa demande en dommages-intérêts.
 
IV/ Sur les demandes accessoires 
 
A- Sur les dépens 
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Madame [B], partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la législation en matière d’aide juridictionnelle. 
La SNC BOUTIQUE DU DOMAINE sollicite également que les éventuels frais d’exécution forcée soient à la charge de Madame [B], conformément à l’article L. 11-8 du Code des procédures civiles d’exécution. Or il convient de rappeler que cet article dispose : « A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi ». Or en l’espèce le demandeur ne fait aucune demande au tribunal concernant des actes en particulier. 
Il sera donc simplement rappelé les dispositions de cet article. 
 
B- Sur l’article 700 du code de procédure civile 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
Condamnée aux dépens, Madame [B] indemnisera la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros.
 
C- Sur l’exécution provisoire 
L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. 
En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit. 
 
 
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [B] à payer la somme de 1.653,58 euros à la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE en restitution du dépôt de garantie;

DIT que le paiement de la dette de Madame [S] [J] épouse [B] sera échelonné en 23 mensualités de 70 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde, ces mensualités étant exigibles le 10 de chaque mois à partir de la signification de la présente décision ;
DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;
DIT que cet échelonnement deviendra caduc et les sommes dues redeviendront immédiatement exigibles en cas de défaut de paiement de l'une quelconque des échéances ci-dessus fixées, à la date de son exigibilité ;
RAPPELLE que la décision du juge prise en application de l'article 1244-1 du code civil dans sa version applicable au présent litige suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge, conformément à l'article 1244-2 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;
DIT que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et ce à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que la capitalisation des intérêts est suspendue pendant le délai de grâce conformément à l'article 1244-2 du code civil dans sa version applicable au présent litige ; 
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [B] à payer à la SNC BOUTIQUE DU DOMAINE la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [B] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la législation en matière d’aide juridictionnelle ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Mathilde REDON, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,