Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 24/01098 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P2HY

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS


Jugement Rendu le 11 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [T] [P], né le 21 Juillet 1989 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 06 Février 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [P] est propriétaire des lots n°0000070 et n°0000163 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de Justice du 6 février 2024 signifié à l’étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIÉTÉ D’ÉTUDE ET DE RÉALISATION DE GESTION MMOBILIÈRE DE CONSTRUCTION (SERGIC), a fait assigner Monsieur [T] [P] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :
 
3.063,31 € selon arrêté de compte du 3 novembre 2023, provision charges 01/07/24-30/07/2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ; 336,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 
du code civil à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2023 sur une somme de 6.028,27€ et de l’acte introductif d’instance pour le surplus. 
 
-Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance 
fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité 
de la dette deviendra exigible. 
 
-Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du Code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile. 
 
-Condamner le défendeur en tous les dépens. 

L’audience du 21 mars 2024 a été renvoyée d’office afin de permettre au défendeur de bénéficier d’un délai suffisant pour organiser sa défense.

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introdutive d’instance. 

Monsieur [T] [P], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
- et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 28 septembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à Monsieur [T] [P], le courrier leur ayant été retourné revêtu de la mention “destinataire inconnu à cette adresse”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 5.884,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 septembre 2023, appel du 1er juillet 2023, provision charges 01/07/23-30/09/23 et réagustement charges 01/01/23-30/06/23 inclus, outre le coût de la mise en demeure de 144 €, soit un total à régler de 6.028,27 €.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [P] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°0000070 et n°0000163 au sein de la copropriété ;
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 03 novembre 2023, pour la période du 01 avril 2022 au 1er janvier 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2.518,05 € ;
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;
- le procès verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux du 15 mai 2023 ;
- Un jugement rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry le 11 avril 2022, condamnant Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.793,71 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus, 1er trimestre 2022 inclus, outre 300 euros de dommages et intérêts.
S’agissant des charges de copropriété impayées: 

A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2022 au 01 janvier 2024, provision charges:01/01/24-31/03/24 inclus, s’élève à la somme de 2.518,05 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 septembre 2023, date de la mise en demeure. 

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 6 février 2024 produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°11 du PV de l’assemblée générale du 15 mai 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 2ème au 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 545,26 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] a déjà été condamné par jugement du 11 avril 2022 rendu par le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Evry pour non paiement de ses charges de copropriété.

En ne procédant pas, sans en justifiant, au paiement régulier de ses charges de copropriété Monsieur [T] [P] cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi de dommages et intérêts puisqu’il contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds pour palier à sa défaillance.

Il convient donc de condamner monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 336,00 euros.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux frais de constitution de dossier avocat pour la somme de 192,00 euros, en ce que ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles.

Il convient cependant de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des frais de la mise en demeure AD LITEM du 28/09/2023, qui apparaissent nécessaires au sens de l’article 10-1 sus rappelé. Il convient cependant de ramener le montant à la somme de 39,00 euros -montant figurant au contrat de syndic pour ce type de prestation.

Par conséquent, Monsieur [T] [P] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 39,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [P], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Monsieur [T] [P] sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.518,05 euros au titre des charges de copropriété impayées échues sur la période du 1er avril 2022 au 1er janvier 2024, provision charges 01/01/24-31/03/2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 28 septembre 2023, date dela mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 545,26 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 2ème et 3ème trimestre 2024 inclus;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 39 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

CONDAMNE Monsieur [T] [P] aux entiers dépens 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,