Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 25 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 21/02971 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-N4ZM

NAC : 30B

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES,
la SELAS OBADIA & ASSOCIE


Jugement Rendu le 25 Juillet 2024



ENTRE :

Société ETAMPES DIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vanessa BOISSEAU de la SELAS OBADIA & ASSOCIE, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.S. GOURMANDISES & FRIANDISES, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assisté de Sylvie CADORNE, Greffière lors des débats à l’audience du 07 Mars 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 juin 2024, prorogé au 25 Juillet 2024, date du présent jugement.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

 
EXPOSÉ DU LITIGE 
 
Par acte sous signature privée en date du 9 mars 2018, la SAS ETAMPES DIS (dite “bailleur“ dans la suite du jugement) a donné à bail de sous-location à la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES un local commercial situé au [Adresse 1].
Le loyer annuel a été fixé par les parties à la somme de 16.250 euros hors taxes et hors charges. 
Le bail commercial ainsi conclu avait pour objet l’exploitation, par la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES, d’une activité de vente notamment de chocolats et de confiseries. 
Le 23 mai 2018, la SAS ETAMPES DIS a mis en demeure la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES de lui payer la somme de 7.854, 10 euros H.T soit 8.482,47 T.T.C au titre des loyers de février à juin 2018. Cette mise en demeure est restée infructueuse.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2021, la SAS ETAMPES DIS a fait assigner la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES aux fins de paiement de la somme de 15.079,92 euros T.T.C au titre des loyers de février à septembre 2018 outre une indemnité contractuelle de 29.250 euros. 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2023, la SAS ETAMPES DIS demande au Tribunal de : 
- JUGER recevable et bien fondée la SAS ETAMPES DIS en ses demandes, fins et conclusions ;  
- DEBOUTER la société GOURMANDISES & FRIANDISES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- JUGER que la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a gravement manqué à son obligation contractuelle de régler les loyers ; 
- JUGER que la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a gravement manqué à son obligation contractuelle de régler le dépôt de garantie;
- DIRE ET JUGER que la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a gravement manqué à son obligation contractuelle d’entrer en possession et d’exploiter les locaux donnés à bail ; 
- CONSTATER EN CONSEQUENCE la résiliation du bail commercial liant la SAS ETAMPES DIS à la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES avec effet au 30 septembre 2018;   
- CONDAMNER la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 15 079,92 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- CONDAMNER la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 1 507,99 euros au titre de l’application de la majoration de dix pour cent contractuellement stipulée entre les parties, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
- CONDAMNER la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 29 250 euros au titre de l’indemnité contractuelle due en raison du retard dans la réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 
- DEBOUTER la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 90 000 euros, cette demande étant infondée ;
- CONDAMNER la SASU GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;   
- CONDAMNER la SASU GOURMANDISES & FRIANDISES aux entiers dépens ;   
- RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;
- JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Se fondant sur les articles 1103, 1224 et 1229 du Code civil et sur l’article L. 145-1 du Code de commerce, la SAS ETAMPES DIS fait valoir : 
- que la société défenderesse a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et de paiement du dépôt de garantie. 
- que la société défenderesse a également manqué à son obligation contractuelle de prise de possession et d’exploitation des locaux donnés à bail. La SAS ETAMPES DIS explique que le preneur n’a pas pris possession des locaux alors qu’il en avait reçu la livraison le 1er février 2018 et qu’il n’a jamais exploité effectivement les locaux loués. 
- qu’il a droit à la majoration contractuelle de 10 % des sommes dues et qu’il est donc créancier d’une indemnité à compter du 1er avril 2018, puisque le preneur disposait d’un délai de deux mois pour accomplir les travaux. 
- sur la demande reconventionnelle de la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES, le bailleur explique que la société défenderesse n’a pas pu obtenir le financement nécessaire aux travaux envisagés et qu’à ce titre, elle ne saurait réclamer une somme correspondant à une perte de chance de générer des bénéfices. 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2022, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES demande au Tribunal de :

A titre principal, 
- DIRE ET JUGER que la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a été empêché par l’attitude de la SAS ETAMPES DIS d’exécuter ses obligations contractuelles ; 
- DEBOUTER la SAS ETAMPES DIS de ses demandes fins et conclusions ; 
A titre subsidiaire,
- LIMITER le montant de la dette à la somme de 6.499,97 euros TTC ; 
- RAMENER à la somme de 649,99 euros le montant de la majoration prévue à l’article 27.3 du contrat de sous location ; 
-  DEBOUTER la SAS ETAMPES DIS de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,
A titre reconventionnel, 
- CONDAMNER la SAS ETAMPES DIS à payer la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer la somme de 90.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- CONDAMNER la SAS ETAMPES DIS à payer la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES fait valoir : 
- qu’elle reconnait n’avoir pas réglé les loyers. Cependant, elle conteste la date de prise d’effet du contrat de bail et la remise des clés au 1er février 2018. 
- sur le fondement de l’article 1719 du Code civil, que le bailleur ne lui a pas permis de prendre possession des locaux loués et d’en jouir paisiblement en l’empêchant de réaliser les travaux nécessaires à l’ouverture de la boutique.
- A titre subsidiaire, qu’il n’y a pas lieu à règlement des provisions sur charges réclamées, faute pour le bailleur d’avoir procédé à la régularisation des charges locatives. 
- A titre reconventionnel, qu’elle a obtenu de la banque SOCIETE GENERALE un accord de financement des travaux en date du 18 octobre 2018 mais que le bailleur a récupéré les locaux loués alors que le bail n’était pas résilié, lui faisant ainsi perdre la chance de pouvoir exploiter son fonds de commerce et de réaliser des bénéfices. Elle sollicite à ce titre des dommages-intérêts. 
Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. 
La clôture est intervenue le 7 décembre 2023 par une ordonnance du même jour. 
L’affaire a été fixée à l’audience du 7 mars 2024 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 
MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
I/ Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail 
L’article 1103 du Code civil précise que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
Aux termes de l’article 1224 du Code civil : « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».
Ainsi, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il est admis que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l'avenir.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.  
En l’espèce, la SAS ETAMPES DIS invoque plusieurs manquements contractuels à l’appui de sa demande en résiliation judicaire. 
Sur le manquement à l’obligation contractuelle de paiement des loyers
Aux termes de la clause 4.1 dudit bail, le loyer annuel de base a été fixé à la somme de 16.250 hors taxes et hors charges. 
La clause 4.1 du bail précise que « le Preneur devra rembourser dans les conditions ci-après explicitées les impôts, taxes, charges et prestations afférentes aux locaux loués (…). Le loyer susvisé étant exprimé hors charges, le Preneur versera au Bailleur en même temps que le loyer sa quotepart des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à la galerie commerciale ou au local loué. Le montant de la provision annuelle pour charges, hors impôts et taxes assimilées, pour la surface principale est fixé à 2.600 euros hors taxes ». 
La clause 4.3 de ce bail indique que « Le loyer de base et tous accessoires s’entendent hors taxes sur la valeur ajoutée ; le Preneur s’engage en conséquence à acquitter, entre les mains du Bailleur, en sus desdits loyers et accessoires, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution, au taux légalement en vigueur ». 
La clause 11 du bail intitulée « livraison du local et prise de possession par le Preneur » énonce que « le Preneur prendra possession du local le jour de la livraison qui lui en sera faite par le Bailleur, soit le 1er février 2018. Le Bailleur livrera au Preneur une coque aménagée conformément à leur accord et dans les conditions énoncées ci-dessus. Le procès-verbal contradictoire qui devra être établi le jour de la livraison consignera les réserves formulées par le Preneur. Dans l’hypothèse où ces réserves révèleraient des erreurs ou défauts de réalisation d’une importance telle que le Preneur serait empêché d’entreprendre ses travaux d’aménagement, celui-ci pourra refuser de prendre possession du local. Dans ce cas, le Preneur sera à nouveau convoqué par le bailleur lorsqu’il aura été remédié à ces erreurs ou défaut ». 
La clause 20 intitulée « Loyer-modalités de règlement » prévoit que « le point de départ du loyer annuel de base visé à l’article 4.1) ci-dessus sera dû à compter du jour de la livraison du local, soit à compter du 1er février 2018. Le Preneur règlera son loyer par trimestre et d’avance, suivant les modalités de virement automatique ci-après stipulées, sur le compte du Bailleur ou sur celui de la personne gérant en ses lieu et place les locaux aux époques ordinaires de l’année les premiers janvier, avril, juillet et octobre (…). Les charges communes, privatives, travaux, et impôts fonciers sont payables à titre provisionnel d’avance selon les mêmes modalités que le loyer ». 
Il résulte de ce qui précède que la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES était contractuellement tenue de s’acquitter auprès de la société ETAMPE DIS d’avance, du loyer, de la TVA représentant 20 % du montant total et des provisions sur charges d’avance et par échéances trimestrielles. 
Aux termes du bail, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES était tenue de verser ces sommes à compter du 1er février 2018, date de livraison du local par la SAS ETAMPES DIS. 
Il ressort des pièces produites que les parties se sont accordées pour que le bail prenne effet le 1er février 2018, date à laquelle la SAS ETAMPES DIS devait livrer le local à la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES. Si le procès-verbal contradictoire prévu par le bail n’est pas produit par la SAS ETAMPES DIS, il résulte d’un courrier du 15 novembre 2019 envoyé par le conseil de la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES que cette dernière ne conteste pas que les parties se sont accordées pour que le bail prenne effet le 1er février 2018, ce dont il peut être déduit que le local a bien été livré au preneur à cette date. Etant d’ailleurs rappelé qu’à la suite de la signature du bail, la société défenderesse n’a émis aucune réserve quant à la date de prise en possession du local loué. 
S’agissant de la dette locative, la SAS ETAMPES DIS verse aux débats une facture du 27 mars 2018 au titre des sommes dues pour les mois de février et de mars 2018 d’un montant total de 3.769,97 euros. Elle produit également une facture du 3 avril 2018 au titre des sommes dues pour les mois d’avril, mai et juin 2018 d’un montant total de 5.655 euros et une troisième facture du même jour pour les sommes relatives aux mois de juillet, août et septembre 2018 d’un montant total de 5.654, 95 euros. 
La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES ne conteste pas n’avoir procédé à aucun règlement des loyers, des provisions pour charges et de la TVA depuis le 9 mars 2018, date de conclusion du bail. 
En conséquence, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES n’a pas exécuté l’obligation contractuelle de paiement des loyers et des provisions sur charges.
 Sur le manquement à l’obligation contractuelle de paiement du dépôt de garantie
La clause 5 intitulée « dépôt de garantie » énonce que « Pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant des présentes à la charge du Preneur, ce dernier versera le jour de la signature des présentes au Bailleur, un dépôt de garantie d’une somme de 4.062,50 euros correspondant à trois mois de loyer de base en principal, non productif d’intérêts, remboursable en fin de jouissance du Preneur, dans les conditions précisées ci-après, après déduction de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, impôts remboursables réparations ou à tous autres titres ». 
En l’espèce, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES ne démontre pas que le jour de la signature du bail soit le 9 mars 2018, elle a versé à la société demanderesse la somme de 4.062,50 euros correspondant à trois mois de loyer de base en principal et ce, au titre d’un dépôt de garantie. 
Ainsi, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a manqué à son obligation contractuelle en s’abstenant de verser à la SAS ETAMPES DIS le dépôt de garantie au jour de la signature du bail. 
 Sur le manquement à l’obligation contractuelle d’exploitation des locaux
S’agissant de l’obligation d’exploitation effective des locaux loués, l’article 11 du bail prévoit que « le Preneur prendra possession du local le jour de la livraison qui lui en sera faite par le Bailleur, soit le 1er février 2018 ».  Il résulte de l’article 9.2 du bail que les parties pendant le cours du contrat de sous location s’engage à « maintenir les locaux loués en état permanent d’exploitation effective et normale ». 
Comme il l’a été établi, le local a été livré le 1er février 2018 par le bailleur entrainant dès lors la prise d’effet du bail à la même date. 
La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES considère qu’elle a été empêchée d’entreprendre des travaux dans les locaux loués, et ainsi d’exploiter ces locaux, par la SAS ETAMPES DIS. Elle explique en effet que la SAS ETAMPES DIS lui aurait interdit de débuter les travaux tant que les factures relatives aux loyers, charges et TVA n’étaient pas réglées. 
A ce titre, il apparait que dans un courrier en date du 15 avril 2018, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES indique à son preneur que les travaux ne pouvaient pas démarrer sans le règlement préalable des factures émises le 4 avril 2018. 
Toutefois, il résulte du 15 novembre 2019 que le preneur a rencontré des difficultés pour obtenir les financements permettant d’aménager le local loué, et qu’au 15 octobre 2018, celle-ci n’avait toujours pas obtenu le financement des travaux et ce, en raison de l’insuffisance de la capacité d’emprunt de Monsieur [H] [X], son président.
Par conséquent, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES n’a pas effectivement exploité le local loué à l’issue de la signature du bail et de la mise à disposition dudit local par la société bailleresse. Cette absence d’exploitation n’est pas imputable à la SAS ETAMPES DIS dans la mesure où la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES devait obtenir un prêt destiné à financer des travaux d’aménagement et que ce financement ne lui a pas été accordé dans les temps qui ont immédiatement suivi la conclusion du bail litigieux. 
La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a donc bien commis un manquement contractuel dès lors que l’obligation d’exploitation effective était prévue par le bail litigieux et que cette dernière n’a pas exécuté cette obligation. 
- Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
Il résulte donc l’ensemble de ces éléments que la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a manqué à plusieurs des obligations qui étaient mises à sa charge par le contrat de sous-location litigieux. 
Ces manquements lui sont exclusivement imputables. Au regard de leur nature et de leur quantité, il y a lieu de considérer que ces manquements présentent une gravité qui justifie que la résiliation judiciaire du bail litigieux soit prononcée. 
S’agissant de la date à laquelle la résiliation du bail prendra effet, les parties ne s’accordent pas sur la date de reprise des locaux. La SAS ETAMPES DIS indique qu’elle a repris possession des lieux le 30 septembre 2018. La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES soutient quant à elle que la société bailleresse a repris possession des lieux au mois de juillet 2018. 
L’article 9 du Code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Par conséquent c’est à la SAS ETAMPES DIS, sur qui repose la charge de la preuve, de prouver la libération des lieux, or elle n’apporte aucun élément permettant de dater cette date. La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES reconnait une restitution des lieux au mois de juillet 2018. 
De ce fait, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail de sous-location signé le 9 mars 2018, entre la SAS ETAMPES DIS et la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES, et ce, à compter du 31 juillet 2018. 
II / Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif majoré 
Aux termes de la clause 4.1 dudit bail, le loyer annuel de base a été fixé à la somme de 16.250 hors taxes et hors charges. 
La clause 4.1 du bail précise que « le Preneur devra rembourser dans les conditions ci-après explicitées les impôts, taxes, charges et prestations afférentes aux locaux loués (…). Le loyer susvisé étant exprimé hors charges, le Preneur versera au Bailleur en même temps que le loyer sa quotepart des charges, prestations et taxes de toutes natures afférentes à la galerie commerciale ou au local loué. Le montant de la provision annuelle pour charges, hors impôts et taxes assimilées, pour la surface principale est fixé à 2.600 euros hors taxes ». 
La clause 4.3 de ce bail indique que « Le loyer de base et tous accessoires s’entendent hors taxes sur la valeur ajoutée ; le Preneur s’engage en conséquence à acquitter, entre les mains du Bailleur, en sus desdits loyers et accessoires, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle complémentaire ou de substitution, au taux légalement en vigueur ». 
La clause 20 intitulée « Loyer-modalités de règlement » prévoit que « le point de départ du loyer annuel de base visé à l’article 4.1) ci-dessus sera dû à compter du jour de la livraison du local, soit à compter du 1er février 2018. Le Preneur règlera son loyer par trimestre et d’avance, suivant les modalités de virement automatique ci-après stipulées, sur le compte du Bailleur ou sur celui de la personne gérant en ses lieu et place les locaux aux époques ordinaires de l’année les premiers janvier, avril, juillet et octobre (…). Les charges communes, privatives, travaux, et impôts fonciers sont payables à titre provisionnel d’avance selon les mêmes modalités que le loyer ». 
La clause 22 du bail intitulée « remboursement des charges » indique que « le Preneur règlera au Bailleur ou à son représentant sa quotepart de toutes les charges, prestations, fournitures, taxes et dépenses afférentes au Centre commercial et aux locaux pris à bail de manière à ce le loyer perçu par le Bailleur soit considéré comme net de charges. Le Preneur devra également régler au Bailleur ou pour son compte, en totalité, les charges et honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour les dépenses de gestion propres au Centre commercial et pour la gestion des parkings et, le cas échéant pour la participation dudit Centre aux charges générales de l’ensemble immobilier ». 
Conformément à la clause 27.3 du bail de sous location, « à défaut de paiement des loyers, accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent contrat de sous location, 48 heures après une lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de dix pour cent, et ce indépendamment de tous frais de commandement, de recette et de droit proportionnels d’encaissement à titre d’indemnité forfaitaire compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion contentieuse et des frais de défense irrépétibles prévus à l’article 700 du Code de procédure civile ». 
La société ETAMPE DIS réclame le paiement de la somme de 15.079,92 euros T.T.C au titre des loyers, charges et TVA impayées pour la période. Elle verse aux débats des factures et mises en demeure. 
Il résulte de ce qui précède que la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES était contractuellement tenue de s’acquitter des sommes suivantes sur la période du 1er février au 31 juillet 2018 : 
-  Le loyer : 1.354,16 euros hors taxes et hors charges, soit 8.124,96 euros HT sur la période de six mois. 
-  Avec la TVA représentant 20 % : 8.124,96 euros + 1624,99 euros de TVA = 9.749,95 euros. 
-  Sa quote-part des charges. Le bail prévoyant une provision annuelle à hauteur de 2.600 euros soit 216,66 euros par mois. 
Il convient de relever que la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES conteste les sommes dues au titre des charges, faute pour le bailleur d’avoir régularisé les provisions sur charges. Il doit être en effet relevé que le preneur n’est tenu qu’au paiement de sa quote-part des charges. Or, en l’espèce le bailleur ne produit aucun justificatif relativement aux charges dues. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la société ETAMPE DIS sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence de l’obligation.
En conséquence, il y a lieu de condamner la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 9.749,95 euros au titre de l’arriéré locatif. 
En application des dispositions contractuelles, cette somme sera majorée de 10%, et la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES est condamnée à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme 974,99 euros au titre de l’indemnité forfaitaire. 
En outre, l’article 1231-7 du Code civil prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. Il convient donc de préciser que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 
III/ Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité contractuelle en raison du retard dans la réalisation des travaux 
L’article 10.1 du bail litigieux stipule que « les travaux d’aménagement et de décoration intérieure du local seront exécutés par le Preneur à ses frais après autorisation préalable du Bailleur (…). Le Preneur disposera d’un délai d’environ deux mois à compter de la livraison du local pour exécuter ses travaux. Le Preneur s’engage à ouvrir son exploitation commerciale au public au plus tard le 1er avril 2018. (…) Dans le cas où le Preneur n’aurait pas achevé les travaux lui incombant dans le délai ci-dessus, il devra, sauf cas de force majeure reconnue, verser au Bailleur en supplément du loyer normalement dû, une indemnité égale au double de ce loyer pout la période de retard. Le montant total de cette indemnité ne pourra toutefois pas dépasser trois mois de loyer actualisé ». 
En l’espèce, il résulte du courrier du 15 novembre 2019 de la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES que cette dernière a rencontré des difficultés pour obtenir les financements permettant d’aménager le local loué. Il a été démontré qu’au 15 octobre 2018 le preneur n’avait pas obtenu le financement des travaux. 
Les locaux ont été livrés au preneur le 1er février 2018. De ce fait, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES avait, conformément aux stipulations du bail, jusqu’au 1er avril 2018 pour exécuter les travaux nécessaires à l’ouverture de la boutique au public. En conséquence, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES n’a pas achevé les travaux qui lui incombaient dans le délai qui lui était imparti et ce, en-dehors de tout cas de force majeure. 
En raison du retard constaté dans l’achèvement des travaux, la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES est redevable envers la SAS ETAMPES DIS d’une indemnité de retard fixée par le bail. Le montant de cette indemnité correspond au double du loyer dû. 
Aux termes du bail, le loyer annuel de base est fixé à 16.250 euros hors taxes et hors charges de sorte que le loyer mensuel s’élève à la somme de 1.354,16 euros hors taxes et hors charges. L’indemnité contractuelle est égale au double de ce loyer pour la période de retard. 
Toutefois, le bail stipule que cette indemnité ne peut excéder trois mois de loyer. 
Par conséquent, il convient de limiter le montant de cette indemnité de retard à la somme de 4.062,48 euros, correspondant à trois mois de loyers hors taxes et hors charges, et de condamner la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS cette somme. 
IV/ Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts, formulée par la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES
Aux termes de l’article 1719 du Code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». 
Selon l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
Il est de jurisprudence constante que l’indemnisation d’une perte de chance suppose que l’éventualité favorable ne soit pas simplement virtuelle ou hypothétique, mais réelle. En outre, il doit exister un lien de causalité directe entre la faute et la disparition. 
En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SAS ETAMPES DIS a repris possession des locaux loués en dépit de la persistance du bail litigieux et qu’elle a, durant cette période, conclu avec une société tierce un contrat de point de vente portant sur les locaux loués à la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES. 
Ainsi, la SAS ETAMPES DIS a donc bien commis une faute en privant la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES de la jouissance du local alors que le bail n’était pas résilié. 
Il apparait que le preneur a obtenu une offre de financement des travaux, le 18 octobre 2018 par la banque SOCIETE GENERALE. Ainsi, en l’absence de reprise des locaux par le bailleur, il lui aurait été possible d’entreprendre les travaux nécessaires à l’ouverture de la boutique avant d’exploiter les locaux loués.
La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES a donc bien subi un préjudice de perte de chance de générer des bénéfices dans le cadre de l’exploitation des locaux loués. 
S’agissant du préjudice invoqué par la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES, elle sollicite la somme de 90.000 euros correspondant au montant du bénéfice cumulé qu’elle pouvait réaliser au cours des trois premiers exercices d’activité. Il convient cependant de relever que l’indemnisation ne peut constiter qu’en la réparation d’une perte de chance. Par ailleurs, la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES ne produit aucun justificatif pour évaluer l’indemnisation (projections comptables pour le chiffre d’affaires, le bénéfice). 
Par conséquent, la SAS ETAMPES DIS sera condamnée à payer à la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance. 
V/ Sur les demandes accessoires
A- Sur les dépens  
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 
La société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES qui succombe au litige sera condamnée aux entiers dépens. 
B- Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. 
Condamnée aux dépens, la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES indemnisera la SAS ETAMPES DIS de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.
C- Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire est de droit. 
Il sera rappelé dans le dispositif du présent jugement que l’exécution provisoire est de droit, la nature de l’affaire ne nécessitant pas qu’elle soit écartée. 
PAR CES MOTIFS 
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail de sous-location signé le 9 mars 2018, entre la SAS ETAMPES DIS et la SAS GOURMANDISES & FRIANDISES, et ce, à compter du 31 juillet 2018 ; 
CONDAMNE la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 9.749,95 euros au titre de l’arriéré locatif, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, et ce, jusqu’à parfait achèvement ;  
CONDAMNE la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 974,99 euros au titre de la majoration contractuelle de dix pour cent, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, et ce, jusqu’à parfait achèvement ;  
CONDAMNE la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 4.062,48 euros au titre de l’indemnité contractuelle due en raison du retard dans l’achèvement des travaux ; 
CONDAMNE la SAS ETAMPES DIS à payer à la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de perte de chance ;  
CONDAMNE la société SAS GOURMANDISES & FRIANDISES à payer à la SAS ETAMPES DIS la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
REJETTE le surplus des demandes, 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
 
Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,