Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 11 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 24/02158 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3KC

NAC : 72I

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI


Jugement Rendu le 11 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [4], situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET PRECLAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.C.I. BONHOMME IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Fabien DUPLOUY, Greffier lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 13 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Mai 2024 et mise en délibéré au 11 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI BONHOMME IMMO est propriétaire des lots n°339 et n°416 au sein de la résidence en copropriété [4] située [Adresse 2]. 
 
Par exploit de commissaire de Justice du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet PRECLAIRE, a fait assigner la SCI BONHOMME IMMO selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 10.867,44 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 10.182,96 euros, au titre des charges provisionnelles dues sur 2024 au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024, ainsi que les travaux votés en assemblée générale du 14 juin 2024, 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 549,54 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1. 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] des intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 date de la mise en demeure. 

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil. 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil. 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits. 

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

- condamner la SCI BONHOMME IMMO aux entiers dépens. 

A l’audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introdutive d’instance.

La SCI BONHOMME IMMO, bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 23 novembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à la SCI BONHOMME IMMO -l’avis de réception portant la mention cochée “pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.332,10 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement:

- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI BONHOMME IMMO qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°339 et n°416 au sein de la copropriété 
- les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 7 juin 2022, 22 mars 2023 et 14 juin 2023 
- les appels de fonds et charges sur les périodes considérées 
- un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 10 janvier 2024, pour la période du 01/01/2022 au 01/01/2024 Appel du 1er trimestre 2024 et Fonds de travaux ALUR inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 10.317,90 euros
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 10 janvier 2024 sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 10.182,96 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés: 

A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 10 janvier 2024, pour la période du 01/01/2022 au 01/01/2024 Appel du 1er trimestre 2024 01/01/2024 31/03/2024 et Fonds de travaux ALUR inclus, s’élève bien à la somme de 10.317,90 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure.. 

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°7 du PV de l’assemblée générale du 22 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, résolution n°9 fixant le taux annuel de cotisation du fonds de travaux loi Alur, et la résolution n°5 du PV de l’assemblée générale du 14 juin 2023 approuvant la rénovation énergétique du BAT D2), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles arrêté au 10 janvier 2024 sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus, Appel rénovation énergétique BAT D2 et Appel du 4ème trimestre 2024, Fonds de travaux ALUR inclus s’élève bien à la somme de 10.182,96 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de la SCI BONHOMME IMMO, laquelle ne se présume pas.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] au titre des dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 549,54 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre:

- des frais de relance du 12/06/2022 alors qu’il n’a pas été justifié des modalités d’envoi de cette lettre

- des frais de sommation de payer huissier des 12/09/2022 et 05/09/2023, des frais de lettre après mise en demeure du 18/07/2023, qui ne constituent pas des diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [4] 

-des frais de constitution dossier avocat du 17/11/2023 qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et sont au surplus compris dans les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au final, seules les demandes présentées au titre de la relance du 09/11/2022 dont il est justifié, et de la lettre de mise en demeure du 10/05/2023 apparaîssent bien fondées. 

Par conséquent, la SCI BONHOMME IMMO est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 60 euros (25 + 35) au titre des frais de recouvrement. 

Sur les demandes accessoires :

La SCI BONHOMME IMMO, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens. 

La SCI BONHOMME IMMO est par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4], une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 10.317,90 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 10 janvier 2024, pour la période du 01/01/2022 au 01/01/2024 Appel du 1er trimestre 2024 01/01/2024 31/03/2024 et Fonds de travaux ALUR inclus

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil 

CONDAMNE la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 10.182,96 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR devenus exigibles, arrêté au 10 janvier 2024, sur la période du 01/04/2024 au 31/12/2024 inclus, Appel rénovation énergétique BAT D2 et Appel du 4ème trimestre 2024, Fonds de travaux ALUR inclus

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement 

CONDAMNE la SCI BONHOMME IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires 

CONDAMNE la SCI BONHOMME IMMO aux entiers dépens 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,