Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 22/02755 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-ORB5

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
la SELARL AD LITEM JURIS, Me Camille JAMI




Jugement Rendu le 18 Juillet 2024



ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] Située [Adresse 2], [Adresse 1] [Localité 8]

représenté par son syndic la SAS SOCIETE d’ETUDE et de REALISATION de GESTION IMMOBILIERE de CONSTRUCTION (SERGIC) 

dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE 

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [U] [C] [H]
né le 04 Décembre 1989 à [Localité 7], de nationalité Française,
Responsable barman
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]

représenté par Me Camille JAMI, avocat au barreau de l’ESSONNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004991 du 12/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

*********

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U], [C] [H] est propriétaire des lots n° 11, 42, 43, 136 et 141 dans la copropriété [Adresse 9] sis [Adresse 2] [Adresse 1] à [Localité 8].

Par exploit de commissaire de justice du 9 mai 2022, le syndicat des propriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC a fait assigner Monsieur [U] [H] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 27.679,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022, 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 546 euros de frais de recouvrement et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
- débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- le condamner à lui payer :
• 27.679,91 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2022, fonds de prévoyance 01/04/2022 2/2022 0141 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967;
• 3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.
 • 546 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
• 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 









- Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2.
du code civil à compter du 28 septembre 2021, date de la mise en demeure. 
- Rejeter toute demande de délais.
Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible. 
- Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir. 
- Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser La Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

Il s’oppose à la demande de report et de délai de paiement formulée par le défendeur, car la dette est en constante évolution et importante et que Monsieur [H] ne présente aucune garantie en cas de report.

En l’état de ses dernières conclusions n°3 régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 22 novembre 2023, Monsieur [U] [H]sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC de l’ensemble de ses demandes, 
Y faisant droit : 

-ACCORDER à Monsieur [U] [H] un report du paiement des sommes dues à deux ans ; 

A titre subsidiaire, 

- ACCORDER à Monsieur [U] [H] les plus larges délais de paiement, soit 2 ans, en vertu de l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de sa dette, à hauteur de 1.000 euros pendant 23 mois à compter du mois de janvier 2024 et le solde le 24ème mois ; 
 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DEGESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC de l’ensemble de ses demande ;

Monsieur [H] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette de charges de copropriété réclamée.












Pour soutenir sa demande de report de la dette, il explique qu’il a acheté ces appartements pour les louer et qu’il a subi un dégat des eaux depuis 2020 l’empéchant de les louer. Il indique qu’une expertise est toujours en cours et que les réparations n’ont pas encore eu lieu. Il souligne qu’il a proposé un échéancier au syndic pour lequel il n’a pas reçu de réponse. Il indique vivre chez sa mère compte tenu de sa situation financière inextricable longtemps sans emploi par ailleurs. Il précise avoir retrouvé un emploi à la SNCF comme surveillant des travaux avec une rémunération mensuelle de 3.347, 82 euros. Ses charges sont principalement composées de son prêt immobilier avec des échéances de 831,14 euros par mois et il doit s’acquitter de taxes foncières de 4.288 euros. Il a du également payer des factures de remise en état des appartements. Ce délai de paiement lui permettrait d’acquérir une réelle stabilité financière. De plus, depuis le mois de novembre 2023 il a pu remettre en location un appartement ce qui va lui permettre d’avoir 1.000 euros mensuels de disponible. Il propose en cas de délais de paiement de payer 1.000 euros par mois.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du16 mai 2024. Les parties comparantes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »



L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par ses lots n° 11, 42, 43, 136 et 141 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 23/06/2016, 29/06/2018, 27 juin 2019, 5/11/2020, 25/11/2021;
- le contrat de syndic ;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 1er avril 2022, pour la période du 30/10/2019 au 1/04/2022 provision charges 01/04/2022 au 30/06/2022 et Fonds travaux ALUR TRIM 2 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 27. 679,91 euros ;

A l'examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre s'élève bien à la somme de 27.679,91 euros, ladite somme n’étant d’ailleurs pas contestée par le défendeur. 

S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 24 septembre 2021- distribuée le 28 septembre 2021-au terme de laquelle le défendeur est sommé de régler la somme de 24.006,25 euros au titre des charges de copropriété impayées. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété portera intérêt à compter du 28 septembre 2021 sur la somme de 24.006,25 euros et à compter de l’assignation introductive d’instance du 09 mai 2022 sur le surplus.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.


Sur la demande de dommages et intérets 

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.








Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [H] sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. 

Cependant il est noté des efforts de règlements dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus. 

En conséquence, Monsieur [H] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts. 


Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 546 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :
-les frais de mise en demeure et de relance en ce que les modalités d’envoi de celles-ci ne sont pas produites ;
- les frais de constitution dossier avocat en ce qu’il n’est pas établi qu’il s’agit de diligences exceptionnelles excédant le cadre des missions habituelles du syndic ;

Seule apparaît fondée la lettre comminatoire avocat mais ramenée à un montant de 35 euros conformément au contrat de syndic.

Par conséquent, le défendeur est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”. 

Cependant, les dispositions de la loi du 31 décembre 1989 sur le surrendettement dérogent au droit commun exprimé par l’article 1343-5 et ne peuvent se cumuler avec lui. 





En l’espèce le défendeur sollicite tout d’abord un report de la dette de deux ans, bien qu’il ait déjà bénéficié de facto d’un report de plus de 4 ans et ce sans l’accord du syndicat des copropriétaires et sans véritable information donnée de sa situation. Ces logements constituent des biens d’investissement et non la résidence principale de Monsieur [H]. En conséquence, il sera débouté de sa demande de report de dette. 

Il sollicite également des délais de paiement. Au soutien de cette demande, il verse contradictoirement aux débats une fiche de paie de janvier 2023 dont il ressort qu’il a perçu un revenu mensuel net imposable de 2.699,12 euros, une fiche de paie de juillet 2023 où il a perçu un revenu mensuel net de imposable de 2.699,12 euros, un avis d’impôt de taxes foncières pour 2023, la copie d’un contrat de location du 24 octobre 2023 dont il ressort qu’il met en location un logement moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, des pièces relatives à un dégât des eaux et des factures de la vie courante. 

Ces éléments sont insuffisants pour établir que le défendeur est en capacité financière d’apurer sa dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H], qui succombe, est condamné à payer les dépens.

Il est par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U], [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 27.679,91euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux selon arrêté de compte du 1er avril 2022, pour la période du 30/10/2019 au 01/04/2022 provision charges 01/04/2022- 30/06/2022 et Fonds travaux ALUR TRIM 2 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 24.006,25 euros à compter du 24 septembre 2021 et pour le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 9 mai 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [U], [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U], [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE Monsieur [U], [C] [H] de sa demande de report de dette ; 

DÉBOUTE Monsieur [U], [C] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U], [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U], [C] [H] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle ;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SELARL AD LITEM JURIS réprésentée par Me Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’artile 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT