Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]




REFERENCES : N° RG 24/02337 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7N6

Minute : 



JUGEMENT


Du : 15 Juillet 2024


SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
Représentant : Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192
 

C/


Madame [B] [T]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (OPH)
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


DÉFENDEUR :

Madame [B] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Comparante en personne




Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Nathalie GARLIN
 Mme [B] [T]


















Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS



EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 3 février 1998 et avenant du 12 février 2018, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné en location à Madame [B] [T] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 701,63 € outre provisions sur charges.
Le 24 août 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait délivrer à Madame [B] [T] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers pour un montant en principal de 7 110,98 € selon décompte arrêté au 22 août 2023. 
Par courrier du 30 octobre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 28 février 2024, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a attrait Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
L'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements de Madame [B] [T] à ses obligations ;D'ordonner l'expulsion de Madame [B] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à l'OPH SeineSaint-Denis Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [T] ;De condamner Madame [B] [T] à fournir à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat son attestation d'assurance locative, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Madame [B] [T] au paiement des sommes suivantes :10 288,37 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant de l'indemnité indexée et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 1 mars 2024, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 21 mai 2024. 
Lors de l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 16 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 16 971,22 €. Il indique qu'il n'y a eu aucun paiement depuis février 2023. Il s'oppose à des délais de paiement.
Madame [B] [T], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois. Elle indique que l'arriéré s'est constitué suite au cumul de plusieurs crédits et d'une interdiction bancaire. Elle précise percevoir 2 003 € de retraite.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Madame [B] [T] à l'audience. Il est indiqué qu'elle a été orientée vers le point conseil budget et une procédure de surendettement. 
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 24 août 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKKING LOUÉ 
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, une convention de stationnement a été signée le 16 février 1998 entre l'OPH SeineSaint-Denis Habitat et Monsieur [V] [T], pour un emplacement de stationnement situé [Adresse 5].
Il résulte de l'avenant du 12 février 2018, que Madame [B] [T] est venue aux droits de son époux après son décès le 11 juin 2017 dans les relations avec le bailleur. 
L'emplacement de stationnement est situé dans la même résidence que le logement principal et est facturé en même temps que le loyer principal. 
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. 
Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été régulièrement signifié à Madame [B] [T] le 24 août 2023, pour un montant principal de 7 110,98 €.
Le décompte produit par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat et arrêté à la date du 16 mai 2024 révèle que la dette locative s'élève à la somme de 16 971,22 € (échéance du mois d'avril 2024 incluse), frais de recouvrement à déduire pour un montant total de 250, 76 €. 
Aucun paiement n'est intervenu depuis un an et trois mois.
Madame [B] [T] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Cependant, Madame [B] [T] justifie de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard de l'importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux. Sa demande de délais de paiement sera ainsi écartée.
La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat à compter du présent jugement.
Madame [B] [T] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d'occupation. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [T].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [B] [T] de quitter les lieux. 
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de cette demande. 
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 
En l'espèce, l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 16 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 16 971,22 €. 
Il convient d'en retirer les frais de recouvrement d'un montant de 250, 76 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les dépens ayant été expurgés.
Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [T] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 16 720,46 € actualisée au 16 mai 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7 110,98 € à compter du 24 août 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Madame [B] [T] sera condamnée au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois d'avril 2024 et jusqu'à la résiliation du bail.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Madame [B] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [T] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LA DEMANDE DE REMISE D'UNE ATTESTATION D'ASSURANCE SOUS ASTREINTE 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. 
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 
À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 
Aux termes de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, il n'apparaît pas possible pour un occupant sans droit ni titre de souscrire une assurance locative, l'objet du contrat d'assurance disparaissant avec la résiliation du bail. En outre, le bailleur dispose de la possibilité, en vertu de l'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de souscrire lui-même cette assurance, ensuite récupérable auprès de Madame [B] [T].
Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner Madame [B] [T] au paiement d'une astreinte à défaut de remise d'une attestation d'assurance locative au bailleur à compter du prononcé de la présente décision. 
L'OPH Seine-Saint-Denis sera débouté de sa demande de ce chef.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [T] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ;
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 12 février 2018 et avenant du 12 février 2018 entre l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat et Madame [B] [T] relatif aux locaux situés sis [Adresse 3] et l'emplacement de stationnement afférent à compter du présent jugement ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [B] [T] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [T] conformément aux articles L. 4331, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [B] [T] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 16 720,46 € actualisée au 16 mai 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 7 110,98 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNE Madame [B] [T] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois d'avril 2024 et jusqu'à la résiliation du bail ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [T] au montant du dernier loyer et des charges et au besoin CONDAMNE Madame [B] [T] à verser à l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DÉBOUTE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de remise d'une attestation d'assurance sous astreinte ; 
DÉBOUTE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande d’expulsion sous astreinte ;
CONDAMNE Madame [B] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 août 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DÉBOUTE l'OPH Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

 LA GREFFIÈRE LA JUGE