Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 3]
[Localité 6]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 24/03517 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFZR

Minute : 



JUGEMENT


Du : 15 Juillet 2024


Monsieur [N] [F]
Représentant : Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2551
 

C/


Monsieur [I] [C]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Claire LERAT, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [C]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Comparant en personne




Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Claire LERAT
 M. [I] [C]


















Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS



EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 19 mai 2014, Monsieur [N] [F] a donné en location à Monsieur [I] [C] un immeuble à usage d'habitation et un parking n°DP19 sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 000,00 €, outre provisions sur charges, et 60 € pour le parking.
Le 26 octobre 2023, Monsieur [N] [F] a fait délivrer à Monsieur [I] [C] un commandement de justifier de son assurance locative et un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 932,28 € selon décompte arrêté au 18 octobre 2023. 
Par notification électronique du 6 novembre 2023, Monsieur [N] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 28 février 2024, Monsieur [N] [F] a attrait Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, les commandements n'ayant pas été suivis d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [N] [F] a demandé à la juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;De supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [N] [F], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [I] [C] ;De dire qu'il pourra conserver le dépôt de garantie ;De condamner Monsieur [I] [C] au paiement des sommes suivantes :6 003,92 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au double du montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;600, 39 € au titre de la clause pénale ;1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements.Le 4 mars 2024, Monsieur [N] [F] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 21 mai 2024. 
Lors de l'audience, Monsieur [N] [F] représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à se désister de la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux et à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 21 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 3 525,91 €. Il indique que le logement n'est pas assuré depuis des années. Il explique que la dette correspond à un arriéré de charges. Il précise que le loyer est élevé pour les ressources de la famille, et que le logement est trop petit pour la composition de la famille.
Monsieur [I] [C], comparant en personne, reconnaît ne pas avoir d'assurance locative. Il explique avoir des difficultés à travailler du fait d'un handicap. Il indique percevoir des indemnités et des allocations familiales. Il précise que sa conjointe vit avec lui dans les lieux, et qu'ils ont trois enfants mineurs scolarisés à [Localité 6].
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Les informations données par Monsieur [I] [C] à l'audience sont reprises. La dette serait due à une fuite d'eau non déclarées ayant entraîné une forte régularisation de charges. Il est exposé que plusieurs droits auprès de la MDPH et la CAF ne sont pas ouverts. Il est écrit que le salaire de Madame [X] [C] est de 1 200 €.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING LOUÉ 
En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s'appliquer aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le garage loués à Monsieur [I] [C], qui sont situés à la même adresse. 
En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d'habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.
En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d'assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d'assurance du locataire (article 12), un mois après un commandement resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance locative visant les dispositions de l'article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [I] [C] le 26 octobre 2023. 
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur n'ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d'une assurance locative. 
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 novembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n'ayant aucune faculté d'appréciation de l'opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d'assurance dans le délai requis.
Monsieur [I] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. 
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [N] [F], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [C].
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF ET LA CONSERVATION DU DÉPÔT DE GARANTIE 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 
En l'espèce, Monsieur [N] [F] verse aux débats un décompte arrêté au 21 mai 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 3 525,91 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [N] [F] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [C] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [N] [F] la somme de 3 525,91 € actualisée au 21 mai 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il n'est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [I] [C] a payé un dépôt de garantie de 1 050 €.
Monsieur [N] [F] pourra conserver ce dépôt de garantie au titre des impayés de loyers (et non des indemnités d'occupation auxquelles les dispositions de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas).
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION 
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire l'indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. 
Il y a donc lieu de débouter Monsieur [N] [F] de sa demande principale en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû et de condamner Monsieur [I] [C] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
 SUR LA CLAUSE PÉNALE 
Aux termes de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. 
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 19 mai 2014 entre Monsieur [I] [C] et Monsieur [N] [F] prévoit en son article n°13 qu'en cas de retard dans le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le locataire sera redevable de plein droit d'une majoration de 10 % du montant des sommes dues. 
Les dispositions de l'article 4 i) précité dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 étaient déjà entrées en vigueur et dès lors une telle clause ne pouvait figurer au bail.
Au surplus, il y a lieu d'observer que la clause litigieuse, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du locataire en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur à ses propres obligations.
Pour toutes ces raisons, cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de Monsieur [N] [F] tendant à son application seront rejetées.
 SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [C] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût des commandements du 26 octobre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [I] [C] sera condamné à payer à Monsieur [N] [F] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [N] [F] ;
CONSTATE que le contrat signé le 19 mai 2014 entre Monsieur [N] [F] et Monsieur
[I] [C] concernant les locaux situés [Adresse 5] s'est trouvé de plein droit résilié le 27 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [I] [C] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISE Monsieur [N] [F] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [I] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [N] [F] la somme de 3 
525,91 € actualisée au 21 mai 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
DIT que Monsieur [N] [F] pourra conserver le dépôt de garantie de 1 050 € au titre des loyers impayés ;
DEBOUTE Monsieur [N] [F] de sa demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double du montant du loyer dû, et FIXE, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [C] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [N] [F] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
DEBOUTE Monsieur [N] [F] de sa demande au titre de la clause pénale ; 
CONDAMNE Monsieur [I] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût des commandements du 26 octobre 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [I] [C] à verser à Monsieur [N] [F] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
 LA GREFFIÈRE LA JUGE